Как девелоперу менять стратегию сегодня
Практически каждая компания сейчас активно рассматривает варианты изменения стратегии. Чем более амбициозными были цели, тем сложнее их пересматривать. ГК «ФСК» тоже относится к таким девелоперам – у нас были большие планы по экспансии и развитию продукта. Сейчас приходится их корректировать.
Девелоперам нужен рестарт. На GMKTalks дали практические советы по выходу из кризиса
Главная сложность сейчас – мы не понимаем, где окажется рынок даже не через полгода, а через три месяца. Трудно спрогнозировать, что именно нужно оптимизировать в проекте.
Возможно, эффективной в горизонте 1,5–2 лет окажется стратегия, альтернативная тому, что делает большинство игроков. Например, в 2009 году, когда рынок тоже переживал шок, компания «Ведис» совершила прорыв. У девелопера в то время были в то время десятки процентов от объема продаж в Москве. Определяющим стало то, что компания поступила в противовес рынку: пока остальные игроки не хотели вводить скидки и изменять продукт, в «Ведис» значительно снизили цены, предложили иную квартирографию и новые продукты с отделкой.
Как раз сейчас мы видим, что московские застройщики массово отказываются от квартир с готовой отделкой. Есть вероятность, что именно сохранение отделки может помочь удержать потребителя и отвоевать те доли рынка, которые теряют конкуренты.
Как продавать в кризис? Три ошибки в системе продаж, из-за которых застройщик теряет деньги
Как оптимизировать затраты в продукте: опыт «ФСК»
Если кто-то из застройщиков говорит, что не оптимизирует продукт – не верьте. Сейчас все занимаются оптимизацией в разных формах. Но оптимизация оптимизации рознь. За последние два-три года на растущем рынке мы расслабились и разучились разумно подходить к проектам и решениям в строительстве. На этом сегодня нужно держать фокус.
Тем, кто работает с бизнес-классом, рекомендую внимательно посмотреть на высоту паркинга и глубину котлована. Есть разные типы котлованов, и их стоимость существенно отличается. Иногда разница зависит от высоты в несколько десятков сантиметров. В наших последних объектах высота потолка была 3,6 м, сейчас мы переходим на 3,2–3,1 м. Это позволит изменить тип котлована и сэкономить сотни миллионов рублей на объекте.
Также стоит обратить внимание на марку бетона. Разные подходы к проектированию позволяют сэкономить до 30–40% объемов железобетона на объекте. Сейчас будут востребованы те проектировщики, которые смогут предложить более эффективные решения.
Еще один способ оптимизации – отделочные решения в паркинге. В Москве практически во всех подземных парковках – окрашенный потолок и оштукатуренные бетонные поверхности. От такой отделки можно отказаться, и это почти не повлияет на потребительские характеристики. А экономия составит десятки миллионов в том числе на небольших объектах.
Даже разные типы окон помогают экономить миллионы. Например, можно сделать створку окна более узкой и вместо двух створок с поворотно-откидной системой поставить только одну.
Можно отказаться от фасадных решений с направленным рисунком. При раскрое фасадных материалов потери на обрезки могут достигать 40%. Если мы выбираем материал, который не предполагает направленный рисунок и обрезку, это снизит расходы. То же самое касается укладки плитки в местах общего пользования – чем меньше обрезков, тем лучше.
Таких решений в отделке и инженерии – десятки, и нужно в каждом искать баланс. Например, проектировщики предложили нам разводить электрику по потолку. Казалось бы, это может быть более удобно для компаний, которые занимаются отделкой. Но в то же время потери только на разводке и электроснабжении за счет длины провода могут достигать миллионов рублей.
В бизнес-классе особенно важно идти к покупателям и спрашивать, что для них более приоритетно, а что – менее. Так вы получите иерархию характеристик объекта, которые более и менее существенны для клиентов. Мы проводили такие опросы и выяснили много полезного.
Места общего пользования и отделка для людей более важны, чем фасадные решения. В этой ситуации мы в последнюю очередь будем что-то менять в благоустройстве, потому что это лицо объекта. Даже МАФы мы планируем сохранять.
Также по нашим опросам, умный дом – важная характеристика, благодаря которой потребитель принимает решение о покупке жилья бизнес-класса. В условиях падающей экономики требования к уровню безопасности будут расти. Поэтому ни в коем случае мы не будем уходить от видеокамер и систем контроля доступа. Это важно для потребителя. Если сейчас вести невзвешенную стратегию оптимизации, то это может существенно навредить компании в будущем.
