В начале года девелоперы ожидали, что заработают колоссальные деньги, но получилось по-другому. Первые полторы-две недели с начала известных событий у застройщиков был полный ступор. Постепенно с каждой неделей мы наблюдали как они, видя риторику Минстроя, поддержку, борьбу с лоббирующим ростом стоимости стройматериалов, начали оживать. Как работать застройщикам в новых, во многом экстремальных условиях, обсудили на GMKTalks 26 апреля в Тюмени.
Открывая форсайт-сессию, Сергей Разуваев, директор GMK, сказал: «Мы работаем на оптимизме девелоперов: если они верят в светлое будущее, то мы видим это первыми. К концу марта мы поняли, что спрос будет поддержан. Подтверждением этого стало и вчерашнее предложение президента о снижении ставки по льготной ипотеке».
Надо отметить, что мероприятия GMKTalks в сложных кризисных ситуациях не отменяются: команда наоборот предлагает новые форматы взаимодействия застройщиков и дает всем русскоговорящим игрокам рынка возможности быть в общей информповестке и общаться с коллегами.
Как экономическая ситуация влияет на девелопмент?
Форсайт-сессия GMKTalks «RESTART. Девелопмент в экстремальных условиях» дала понимание не только по положению дел в отдельных компаниях, как федерального, так и регионального масштаба, но и обзор экономической ситуации в целом.
Так, Антон Табах, управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию «Эксперт РА», уже стал неким талисманом наших ежегодных встреч: в начале каждого года он давал прогноз о том, как будет складываться ситуация в стране. В этот раз эксперт выступил хоть и не в начале 2022-го, но на старте нового периода развития отрасли.
По его словам, в отличии от ситуации в нашей стране, на которую оказывает колоссальное влияние геополитическая ситуация, мировой повестки она касается лишь косвенно. Тем не менее, инфляция и кризис есть везде, это следствие нарушения цепочки поставок во время пандемии. Сейчас тотальная инфляция по стройматериалам – это не только российская история: на это жалуются и Китай, и Америка. У нас есть свои факторы, усугубляющие положение, но иностранные девелоперы в похожей ситуации.
Табах считает: в России Центробанк не просто намекает, а очень толсто показывает, куда движется. Скорее всего в ближайшее время мы увидим ключевую ставку в 15%, а к концу года – 12%. Видно что ЦБ активно пользуется инструментарием, который был наработан во время пандемии.
Подробнее о экономической ситуации на рынке недвижимости рассказал Кирилл Холопик, генеральный директор ЕРЗ. В своем выступлении он сравнил нынешний кризис с кризисом 2015 года. Так, по прогнозам эксперта, скорее всего, мы увидим похожую ситуацию: ключевая ставка может резко упасть, при этом средневзвешенная ставка по ипотеке 7 лет назад стремительно взлетела до 12% и очень медленно опускалась
При этом спикер уточнил: ставка – не самое главное. На спрос влияют первоначальный взнос, срок кредита. Но главное – риски. Граждане не уверены в себе (что будут получать стабильный доход), в застройщиках (что достроят проекты), в банках (что не попадут под ограничения). Неуверенность есть и у самих банков. Как следствие – граждане будут реже обращаться за ипотекой, а банки будут реже ее выдавать.
Но даже сейчас застройщики говорят о том, что необходимо субсидировать ставку не только по льготной ипотеке, но и по проектному финансированию. Несмотря на объявленную поддержку, звучали высказывания о сложностях в ее получении.
Назарий Добровольский, собственник СЗ «Звезда», говорит: «Объявлено субсидирование до 15%, но дальше это не пошло. Сейчас мы одни из немногих в Тюменской области подписали кредит под под 26%, потому что вынуждены это сделать».
Представители власти уверены: тюменский регион очень силен в плане строительства. В прошлом году здесь ввели 1 700 000 кв м, в этом году – уже 500 000 кв м. «Ввод ради ввода – не самоцель, нужно строить качественное доступное жилье», – уточнил Валерий Киселев, заместитель начальника Главного управления строительства Тюменской области. Но нельзя отрицать, что в регионе еще много работы: в частности, не хватает четкой стратегии для застройки, мастер-плана. Важности долгосрочного планирования посвятил свое выступление Андрей Пантелеев, заместитель губернатора Тюменской области.
Прогнозы риелторов: формируется большой
накопленный спрос
Инсайдерской информацией о положении дел в риелторских компаниях поделился Ильдар Хусаинов, генеральный директор федерального агентства «Этажи». По его прогнозам, по итогам этого года сформируется большой накопленный спрос. Об этом говорил и Кирилл Холопик: сейчас многие россияне хранят деньги на краткосрочных вкладах с высокими ставками, однако, когда срок этих вкладов закончится, высвободится большое количество ресурсов, а недвижимость остается одним из самых надежных активов.
Хусаинов поделился наблюдениями: так, падение количества сделок по вторичке – на уровне 56-58%, по новостройкам на 40-45% в последние две-три недели. Эти рынки взаимозависимы: весомая часть сначала продает свою жилье, чтобы купить новостройку.
«Прогнозируем, что спрос будет медленно выравниваться. Ставка по вторичке ожидается в районе 14% в конце июня, гэпа не будет и рынки будут постепенно сбалансированы. По нашим данным, объем скрытого спроса только растет» – заключил эксперт.
Девелоперы перестраивают процессы
и снижают себестоимость
К обсуждению горячих тем на GMKTalks мы традиционно привлекаем не только аналитиков, но девелоперов из разных регионов: Иркутска, Дагестана, Воронежа, ЯНАО, Калуги, Перми, Томска, Тобольска, Екатеринбурга, Омска, Нового Уренгоя. А онлайн к нам присоединились московские компании, которые рассказали о том, как адаптируются к новой реальности и поделились практическими советами по снижению себестоимости, что сейчас особенно актуально.
Копить финансовую подушку (из реальных денег, а не тех, что лежат на эскроу-счетах) посоветовала Марина Заболотнева, финансовый директор INGRAD. Кроме того, среди рекомендаций эксперта – сокращение бюрократии, консолидация вокруг сильного лидера компании, быстрое принятие решений, сохранение численности персонала, оптимизация активов.
Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК «ФСК», дал практические советы по тому, как на деталях сэкономить сотни миллионов рублей:
«Мы стараемся находить аспекты, от которых можем отказаться безболезненно. Например, в бизнес-классе закладывали высоту потолка 3,6, сейчас 3,2 м. Понимаем что это сэкономит много средств на ограждении котлована. В Москве почти все подземные паркинги имеют покраску потолка. Мы понимаем, что для потребителя это не столь важно и от этого можно отказаться, при этом это десятки миллионов экономии. Такие же решения можно найти в размерах и конструкции окон, рисунке фасадного материала, укладке плитки в МОПах. Сейчас в наших проектах мы находим множество таких решений”.
Мероприятие прошло при поддержке ЕРЗ.РФ
Выступления спикеров транслировались онлайн, запись эфира посмотрели уже более 1000 человек. В ней – еще больше лайфхаков и примеров:
После форсайт-сессии участники встречи отправились на мастермайнд-тур по знаковым объектам тюменских застройщиков: представители компаний «Страна Девелопмент», «ЭНКО», Брусника, «Партнер» рассказали о практиках формирования позитивных сценариев жизни людей инестандартных решениях: энергоэффективных домах, урбан-виллах, персональной акватории и уникальном парке.
Организатор и формат мероприятия
GMKTalks – серия федеральных конференций для застройщиков России и СНГ. Мероприятия проходят в формате дискуссий, форсайт-сессий, мастермайндов с участием ведущих девелоперов и экспертов отрасли. Миссия проекта – продвижение инновационных идей и развитие отрасли, поэтому в GMK Talks принимают участие top-of-mind и forward-minded девелоперы, готовые делиться знаниями и опытом.
Организатор встречи — консалтинговое агентство GMK, №1 в области маркетинга и PR в России по версии РА RAEX. Входит в топ-100 крупнейших консалтинговых групп и компаний России по итогам 2020 года. В портфеле агентства – крупнейшие проекты комплексного освоения территорий, проекты лидеров рынка, фонда ДОМ.РФ, Минстрой РФ. Только в 2021 году компания помогла заработать своим ключевым клиентам порядка 96 млрд рублей, при маркетинговой поддержке агентства введено 9 800 000 кв. м жилья.
