«Преуспевшие», «опомнившиеся» и «в потоке». Как в городах России повышают цены на квартиры?

Как мы анализировали. Мы провели элементарные виды статистического анализа – кластерный и корреляционный. Кластерный позволил выделить группы городов. Корреляционный – помог выявить, что именно влияет на ценовые тренды.

Какой период взяли. Декабрь 2021, февраль и март 2022 года.

Какие локации участвовали в выборке. Челябинск, Волгоград, Воронеж, Самара, Уфа, Красноярск, Ростов-на-Дону, Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, Краснодар, Казань, Калуга, Калининград, Тюмень и его округа ХМАО, ЯНАО, а также Крым.

Картина в целом. С конца 2021 года в изучаемых городах прирост цен наблюдается в широком диапазоне – от 4% до 38%. 

В меньшей степени рост коснулся Краснодара и городов ХМАО – всего до 5%. Самое значительное повышение произошло в Калуге – на 38%, однако уже с февраля 2022 года прирост замедлился и составил 33%. Кстати, Калуга в нашей выборке стала единственным случаем, где цена квартиры не растет, а снижается. 

Поднимать цены все застройщики выборки начали еще до наступления «месяца икс». 

Большинство девелоперов значительно подняли цены до 1 февраля 2022 года. Но часть из них отложила самые серьезные повышения стоимости и провела их позже – в марте 2022 года. Среди таких «догоняющих» городов – Челябинск, Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск, округа ЯНАО, ХМАО.

Чтобы сделать картину трендов более объемной, мы дополнили ее ключевыми переменными: взглянули на стоимость 1 м² и абсолютную цену лота (далее – бюджет лота). На основе этих показателей мы кластеризовали исследуемые города и описали встречающиеся на рынке типичные модели и отдельные случаи.

Данные, которые помогают действовать без ошибок. Центр маркетинговых исследований GMK

Смотрим на первую переменную – стоимость квадратного метра. 

Как она менялась с декабря прошлого года и какие здесь наблюдаются типы ценового поведения?

В целом, ситуацию со стоимостью 1 м² на мартовском рынке можно назвать догоняюще-балансирующей. В общей картине мы выделили три условных группы городов. 

«Преуспевшие» – города с относительно высокой средней стоимостью 1 м² жилья, которые первыми подняли цены.

«Опомнившиеся» – города со средней по выборке стоимостью 1 м², где значительно подняли цены только в марте (до 11%).

«В потоке» – самый крупный кластер. Города с минимальной средней стоимостью 1 м² на март, даже с учетом ее роста с декабря 2021 года – до 6% в городах-«немиллионниках» и до 17% в миллионниках.

Расскажем, как мы получили эти модели и детально опишем каждую. В анализе мы использовали нелинейный подход с применением кластерного анализа. Здесь его суть – в разделении городов на однородные группы на основе общих признаков.

Перечислим векторы признаков, вшитые в основу аналитики:

– Средняя стоимость 1 м² жилья, в тысячах руб./м² за три периода: декабрь 2021 года, февраль и март 2022 года.

– Рассчитанная дельта средней стоимости 1 м² жилья в динамике с декабря по март.

На диаграмме мы отразили результат кластеризации и подсветили цветами три группы городов с различными моделями ценового поведения. 

Зеленая модель. Группа с кодовым названием «Преуспевшие».

Это города с изначально высокой средней стоимостью 1 м² на декабрь относительно других изучаемых локаций. На март 2022 года они, соответственно, также находятся на верхних позициях рейтинга с диапазоном цен 126–155 тысяч руб./м².

При этом именно они и повысили стоимость одними из первых – еще до наступления февраля. И самый большой скачок роста цен пришелся на декабрь-январь.

Эту группу составляют города-миллионники Казань и Нижний Новгород, а также такие специфичные локации, как Республика Крым и Калининград. Также к этой группе относится Краснодар, где наблюдается самый высокий прирост стоимости 1 м² за год в 75%.  

Розовая модель. Группа с кодовым названием «Опомнившиеся».

Это города со средней по выборке стоимостью 1 м² жилья на март – 120–133 тысячи руб./м². В группу вошли те, кто не поднял цены по каким-то причинам раньше и сделал это в марте сразу на 8–11%. Сюда относятся Екатеринбург, Новосибирск и Ямало-Ненецкий АО Тюменской области. 

Кстати, мы обратили внимание, что именно среди перечисленных городов в марте наблюдается наибольшее снижение объема предложения застройщиков по сравнению с февралем.

Синяя модель. Группа с кодовым названием «В потоке».

Это города, составляющие кластер с минимальной средней стоимостью 80–105 тысяч руб./м² на март. С учетом того, что прирост средней стоимости метра в этой группе к февралю был до 7%, тем не менее, итоговый ценовой диапазон не достиг цен группы «опомнившихся».

Это самый крупный кластер, в него объединились большая часть городов-миллионников выборки, а также Тюмень и ХМАО. 

Исключением из всех групп стал Челябинск. Мы определили его в группу «Особенных». 

К моменту исследования в городе зафиксирована самая низкая стоимость 1 м² – при рекордной динамике роста цен в 18%. 

Теперь посмотрим на вторую переменную – бюджет лота.

В этом блоке решим две задачи:

1. Выделим наиболее распространенную модель и отдельные кейсы на рынке.
2. Оценим, как отличаются разные сценарии ситуаций на примере исследуемых городов.

Диаграмма отражает зависимость прироста средней стоимости 1 м² от роста бюджета лота. 

____

Справка. Как читать этот график:

1. Города, расположенные ближе к голубой пунктирной линии, относятся к одной группе – назовем ее «наиболее распространенной», а города, удаленные от линии, представляют собой отдельные случаи. Чем дальше от линии город, тем у него больше признаков, отличающих его от типичной тенденции.
2. Удаленные от линии города, находящиеся выше и ниже, с большой вероятностью имеют противоположные тенденции, а значит требуют отдельного внимания и описания.

Условно график показывает минимум три группы городов:

– Первая – с наиболее распространенной ситуацией на рынке.

– Две группы, ситуации в которых отличаются от типичной, но имеют противоположные тенденции.

____

На графике прослеживается линейная корреляция: чем выше прирост бюджета лота, тем выше прирост средней стоимости 1 м². Это самая распространенная, но не единственная модель. Есть отклонения, которые зависят от разных факторов. 

Рассмотрим города ниже линии.

Так, в Калининграде, Крыму и Волгограде наблюдается рост цены 1 м² при практически неизменном бюджете лота. Дополнительный анализ данных системы мониторинга bnMap.pro позволяет сделать вывод, что это указывает на изменения в структуре предложения квартир по двум направлениям:

(1) Пополнение экспозиции компактными лотами (студии и/или 1-комнатные, Калининград, Крым).

(2) Уменьшение доли многокомнатных квартир (Волгоград). 

Рассмотрим города выше линии.

Там складывается обратная ситуация. В Калуге, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге прирост бюджета лота превышает прирост стоимости 1 м². Рассмотрим эти случаи отдельно:

(1) В структуре предложения Калуги на март 2022 года практически отсутствуют студии и значительно увеличилась доля двухкомнатных квартир – на 82%. Но это произошло в целом за счет увеличения объема предложения на рынке, а не из-за его перераспределения.

(2) В Нижнем Новгороде объем предложения снижен в большей степени за счет выбытия компактных квартир.

(3) В Екатеринбурге увеличение стоимости 1 м² недвижимости сопровождается тенденцией к дефициту предложения – сокращение идет по всем типам планировок.

Из нашего исследования получается, что даже незначительное изменение в структуре предложения от 1% может вносить существенные коррективы в среднюю стоимость 1 м² жилья – вплоть до 7%.

Думаете об исследовании вашей локации? Пишите на eremeeva@gmk.ru

Вы можете скачать и изучить отчет с данными bnMap.pro.

____

Еще немного свежей аналитики от GMK и bnMAP.pro:

– Сколько квартир продадут девелоперы с новой ипотекой 12%? Данные в моменте и расчет прогноза по регионам России

– Новые ставки на ипотеку – ?. Но покупателям важны не они, а размер ежемесячного платежа