Что мешает внедрить человекоцентричный подход в девелопменте

Большинство исследований человекоцентичности в девелопменте и влияния городской среды на жизнь людей проводились за рубежом. В России девелоперы пока не до конца понимают, как применить такие знания к проектированию. Мешает задуматься о человеке в том числе и скорость строительства. В 2023 году построили более 110 млн кв.м жилья — это рекордная цифра, особенно в сравнении с предыдущим российским и советским периодом нашей истории. 

Консалтинговое агентство GMK берёт на себя роль миссионера и амбассадора концепции «сценариев жизни» и исследует городскую среду и ее значение для жизни людей. 

Недоверие 

Несмотря на перемены в мышлении покупателя, который теперь стремится выбирать жилье осознанно, у него остается недоверие к девелоперам. Оно в том числе вызвано историями про обманутых дольщиков. Даже после введения эскроу-счетов проблема недостроенного жилья остаётся актуальной. 

Пока есть страх потери денег, останется недоверие даже к самым современным и человекоориентированным проектам. 

Если вы это читаете, поставьте лайк

Мы исследуем читаемость нашего блога. Нажмите на сердечко, так мы поймем, что вы заинтересовались материалом

Спасибо за вашу активность!

В благодарность – предоставляем бесплатный доступ к «Библиотеке девелопера» без регистрации и смс

Перейти

 

«Просроченные» города

Города, спроектированные по старым нормам и правилам, теряют актуальность в современности. Это происходит из-за обветшания инфраструктуры, отсутствия обновления старого жилого фонда новыми интересными девелоперскими проектами. Особенно страдают населённые пункты, которые строились вокруг градообразующего предприятия. Если завод или комбинат закрывается, а внешних инвестиций нет, такие города медленно умирают, становятся менее пригодными для жизни, падает уровень дохода и жизни. 

Люди переезжают в крупные мегаполисы, которые не успевают за ростом населения и обрастают «человейниками» без нужной инфраструктуры. По данным Росстата на начало 2023 года, 72% населения (более 100 млн человек) живут в городах, из них более 13 млн – только в Москве. 

«Вредные» для жизни города

Из-за быстрого роста и высокой стоимости земли большие города становятся выше. Средняя этажность новостроек в России в 2023 году (по разрешениям на строительство) — 19 этажей (это выше, чем в 2022 году, тогда было 18,2). А четверть жилых комплексов в стране выше 25 этажей. 

Такой тренд на небоскрёбы неблагоприятно влияет на самочувствие и настроение человека, который только маленькую часть своей истории живёт в городах и не успевает так быстро адаптироваться к темпам урбанизации. Ученые выяснили, что высокие этажи вредят состоянию иммунитета. Это связано с отдалением от магнитного поля земли. Эксперименты показали, что у жителей последних этажей высоток онкозаболевания и нарушения обмена веществ встречались чаще, чем у тех, кто живёт ниже 15 этажа.  

Также отсутствие зелени и дизайна среды делают пространство вокруг человека скучным и однообразным, что мешает формированию эстетического вкуса и просто неблагоприятно действует на настроение.  

7 принципов человекоцентричного девелопмента

Современный город – это среда, которая создаётся или трансформируется под человека, становится эргономичной и комфортной, чтобы в итоге увеличить количество счастливых сценариев жизни.  Мы видим секрет устойчивого развития городов в человекоцентричности и в своей работе стремимся придерживаться ее принципов. Смысл этого подхода заключается в изучении потребностей людей: в какой среде они хотят жить, какие объекты и сервисы им нужны рядом. 

1. Визионерство

Говоря про человекоцентричные проекты, девелопер часто идет на поводу желаний людей, которые у них есть сегодня. Но это некорректно – мыслить только сегодняшними потребностями. Город и среда обитания человека – это долгосрочная система отношений между людьми. Важно задумываться о  том, что станет с построенными домами через 10,15, 20 лет, будут ли они актуальны. 

В стремлении создавать долгосрочно актуальные проекты, а не угодить в моменте заключается визионерский подход. Выиграет тот девелопер, который предвосхищает потребности не только сегодняшнего, но и будущего человека, строит прогнозы, изучает тренды, оценивает перспективы. 

2. Ответственное проектирование

При создании проектов девелоперы думают об их жизни, актуальности в будущем. Архитектура проекта, планировочные решения должны оставаться востребованными в ближайшие 20, 30, 50 лет. Жилые комплексы не должны стать проблемой для будущих поколений, как сейчас случилось с домами барачного типа начала XX века и хрущёвками, которые сносят.

Отдалённые многоэтажные жилые комплексы, которые оторваны от основной инфраструктуры города, в перспективе превращаются в гетто. Здесь растёт преступность. В такой концентрированной среде нет возможности построить иные сценарии – совокупность факторов неизбежно ведет к деградации территории. 

Плохие общественные зоны, отсутствие детских площадок, недостаточная вентиляция, длинные захламлённые коридоры приводят к формированию неблагополучной среды и росту количества преступлений

Пример — проект «Пруитт-Айгоу» в штате Сент-Луис (США) из тридцати 11-этажных зданий, которые построили в 50-х. В итоге комплекс снесли в 70-х после многих попыток улучшить социальный климат. В данном случае сыграла свою роль также однородность населения. 

3. Концепция 15-минутного города и микромобильность

Большинство сервисов и услуг для комфортной жизни располагаются в 15-минутах пешком или на велосипеде/самокате. В привычной застройке города с центром и периферией (спальными районами) для работы, развлечений, обучения нужно тратить время на дорогу и стоять в пробках. Это повышает уровень стресса и влияет на здоровье людей. 

Когда все сервисы рядом, человек экономит время, чувствует себя комфортнее, поэтому растёт уровень счастья, снижаются транспортные потоки, а с ними выбросы вредных веществ.

Один из примеров в мировой урбанистике — канадский Ванкувер, где в каждом из 120 кварталов за 5 минут можно добраться до магазинов, образовательных учреждений и других сервисов.  

4. Сочетание функциональности и эстетики 

Общественные пространства должны быть функциональными, при этом эстетически приятными и гармонирующими со средой. 

Спортивные и детские площадки, МАФы дополняют архитектуру и создают целостность. 

Человеческому глазу важно смотреть на красивое и разнообразное. Эксперименты Коллина Элларда, американского учёного, специалиста по когнитивной нейропсихологии и психогеографии, показали, что люди неуютно чувствуют себя около больших однотипных объектов, у них появляется ощущение скуки. Им хочется пройти быстрее мимо этого места.

Древнеримский архитектор Витрувий сформулировал принципы архитектуры, которые актуальны и сейчас: польза, прочность, красота. Человек не может жить только в мире функциональности, потому что это ведёт личность к деградации. 

Среда влияет не только на состояние, но и на образ мысли людей. Поэтому даже вне квартиры пространство должно быть приятным, при этом выполнять другие полезные функции. 

Излишний декор может создать бытовые трудности и увеличить стоимость содержания дома. Например, «сухой» (пешеходный) фонтан на территории жилого комплекса — эффектное, но не очень практичное решение. Во-первых, даже в средней полосе работать такой объект будет только в тёплое время года, а большую часть года на его месте останется нефункциональная территория. Во-вторых, за обслуживание фонтана и ремонт будут платить жители. 

5. Инновации в проектировании и строительстве

Важным остаётся внедрение высоких технологий в работу девелопера и повседневную жизнь людей. В проектировании — это виртуальная и дополненная реальность, которые помогают смоделировать будущий объект и улучшить его. Также методы визуализации помогают в маркетинге и продажах: клиент может увидеть свою будущую квартиру и двор. 

Для поддержания объектов используются система «умный дом», которая следит и управляет всеми инженерными системами и помогает вовремя устранить неполадки, прогнозировать аварийные ситуации. 

Технологии регулируют вентиляцию, отопление, следят за пожарной безопасностью, автоматическим включением и выключением света, чтобы экономить электроэнергию. Домофоны и ворота, которые открываются через приложения, распознавание номеров автомобилей для въезда в паркинг и другие технологии уже есть в современных жилых комплексах.   

6. Соучастное проектирование 

Девелоперские проекты жилых зданий и общественных пространств создаются совместно с будущими пользователями по их потребностям и запросам. Решение о наполнении объекта принимается после встречи всех заинтересованных сторон: застройщика, инвестора, жителей района, городских активистов. Тогда итоговый проект точно будет попадать в потребности целевой аудитории, которая в перспективе купит квартиры в новом жилом комплексе. При этом важно соблюдать баланс и не забывать про экономическое обоснование любой идеи. 

Сейчас девелопер сам проектирует и выдаёт готовый продукт, не спрашивая потенциальных клиентов. Обычно ориентируется только на экономические выгоды и стандарты. Во время недостатка нового жилья в постсоветский период такой подход работал, потому что люди покупали любое жильё из-за дефицита новых проектов. Сегодня скорость строительства огромная, предложение избыточное, и покупатель уже может не соглашаться на предложение девелопера. 

Вовлечение потенциальной аудитории на этапе проектирования и общение на языке сценариев жизни поможет создавать более качественный продукт, на который точно будет спрос. 

 При этом не нужно полностью полагаться на все идеи людей, которые не всегда знают экономику и особенности строительства. Девелопер должен выступать в роли медиатора и управлять ожиданиями клиента — уметь смотреть в будущее, предлагать и реализовывать компромиссные решения. Важна также связка застройщика и государства: новые проекты должны проектироваться не только по вкусам локальных групп, но и поддерживать и развивать общую эстетику города.

Диалог между заинтересованными сторонами раскроет сценарии жизни, которые люди хотели бы реализовывать в будущем доме. Например, в районе нет ни одной кофейни, где можно было посидеть с ноутбуком и поработать. Коммерческое помещение под кофейню в проекте или свой коворкинг для жителей дома повысят привлекательность объекта недвижимости и комфорт жителей всего района. 

7. Инвестирование в среду 

Девелоперы и предприниматели вкладываются в развитие городской среды, социальных и культурных объектов. Строят не отдельные жилые комплексы, а инфраструктуру вокруг. 

Один из масштабных примеров — новый город Доброград во Владимирской области, который построен с нуля по потребностям современного человека. Вместе с малоэтажными жилыми домами и таунхаусами здесь запроектированы школы, детские сады, полноценный медицинский центр, отель, рестораны и другие объекты. Житель получает весь комплекс услуг, не выезжая за пределы мини-города.  На схеме можно увидеть обозначенную разным цветом инфраструктуру. Например, желтым – детская инфраструктура, синим – спортивная. 

Другой кейс — это инвестирование в историческую недвижимость. Московский культурный центр «Зотов» — здание бывшего хлебозавода №5 и отреставрированный объект культурного наследия, который стал архитектурным центром жилого комплекса «Пресня-сити» из трёх высотных башен. 

Человек больше города

Важная миссия современных девелоперов — это создание жилья, которое формирует прогрессивный образ мысли, вдохновляет и делает людей счастливыми. Для этого нужно поставить амбициозные цели, где человек больше города, в центре внимания не стандарты, а проектирование пространства для развития и счастья личности. 

Подробнее тему влияния среды на образ мысли человека мы раскрыли в документальном сериале «Сценарии жизни», где образы российских городов показаны с позиции разных людей: стороннего наблюдателя, жителей, предпринимателя и других героев.