Команда «Железно» постоянно находится в поиске новых решений — каждый обязательно читает по 4 книги в год, выделяет из них лучшие идеи. У нас есть система, когда сотрудники предлагают улучшения, все они принимаются на рассмотрение. Если решение принимают в реализацию, то предложивший получает мотивацию. Первыми мы внедрили практики Яна Гейла и принципы соразмерности среды человеку, при соблюдении которых у жителей формируются качественные социальные связи, их количество соответствует числу Данбара.
Главное требование Яна Гейла — сделать города удобными для пешеходов и велосипедистов. Чтобы создать комфортную среду, урбанист предлагает посмотреть на город с позиции человека, находящегося среди зданий. Передвигаясь, он должен видеть не только машины, но и других людей, и хоть иногда останавливаться, чтобы насладиться окружающей средой.
Число Данбара — это ограниченное количество постоянных социальных связей, которые человек способен качественно и осознанно поддерживать в комфортном для себя режиме. Число Данбара приблизительно равно 150.
Если в оформлении детских площадок первых жилых комплексов преобладали яркие цвета и конкретные образы, то сейчас мы проектируем площадки из природных экологичных материалов. Благодаря этому дети могут придумывать бесконечные сценарии для игр — это нейродинамический подход.
Становление концепции красивой среды происходит вместе с развитием продукта: сейчас мы работаем с известными архитекторами, прорабатываем концепции МОПов, разрабатываем дворы в тандеме с ландшафтными дизайнерами.
Россияне ко всему относятся с осторожностью
Нашим обещаниям поначалу тоже мало кто верил. Когда мы заявляли, что будем делать по–новому, нам отвечали: «Ага, рассказывайте, видали мы вас». Поэтому при строительстве мы стремились не просто выполнить работу хорошо, но и дать что-то сверху — не просто оправдать ожидания, а превзойти их.
Мы заслужили тот уровень доверия, который позволяет нам занимать одну из лидирующих позиций на рынке.
Секрет в том, что мы начинаем инвестировать в тренды задолго до того, как они станут массовыми. Самый яркий пример — дом «Булычев», который признан самым умным домом в России. Год назад ему присвоен высший класс А по методологии ЕРЗ.РФ. Наша собственная IT-компания «Философт» сделала из «Булычева» дом со сверхспособностями на базе мобильного приложения «Мажордом». Инновационность жилых комплексов «Железно» — одно из ключевых УТП для покупателей.
Кроме того, мы развиваем продукт от проекта к проекту — в «Булычеве» реализовали многоуровневый двор с зоной BBQ, камином и собственным кинотеатром на открытом воздухе.
Наши подходы дают команде такой уровень вовлеченности и коммуникации, который не передать словами. Личная ответственность каждого влияет на результат, который, в свою очередь, является частью мотивации.
Девелопер «Железно» – герой сериала «Сценарии жизни», который выйдет на экраны осенью 2023 года. Перейдите по ссылке, если вы хотите узнать о сериале первым.
«Город для людей» – соразмерность среды и автоконтроль
Автоконтроль подразумевает, что люди объединяются в комьюнити, которое позитивно управляет жилым комплексом. Они знакомятся, создают собственные единые правила проживания и формируют безопасную среду на основе добрососедства.
Это не похоже на обычную работу в обычной компании, где руководитель отвечает за проект и всю команду. Развитие наших проектов напоминает самоорганизующийся механизм. Например, когда туристы приходят на стоянку, все знают, что нужно делать. Один разбивает лагерь, другой разжигает костёр, третий готовит еду. Когда один закончил выполнение своей задачи, он помогает товарищам. Не будет так, что один не успел завершить дело, солнце село, и он решил: «Всё, рабочий день закончен, продолжу завтра утром».
Среднеэтажный формат домов «Железно» формирует состояние среды, правильное с точки зрения взаимоотношения людей. За счёт небольшой численности проживающих создается узкий круг соседей, это приводит к автоконтролю.
Соразмерность среды → Автоконтроль → Новое качество жизни
Формирование крепких социальных связей — одна из стратегических целей в наших проектах. Во дворах размещаем множество общественных зон — беседки, спортивные площадки для разных видов спорта, мини–парки, игровые зоны. Именно там наши жители и знакомятся, находят единомышленников по интересам и образу жизни.
Мы проектируем жилье так, чтобы все знали своих соседей в лицо, создаем соразмерную среду. Это практика, описанная исследователем и консультантом по градостроительству Яном Гейлом в книге «Города для людей».
Теория красивой среды — антипод теории разбитых окон
Среда обитания влияет на характер и поведение людей. Мы с детства копируем ролевые модели тех, с кем живем. Задача «Железно» — перевести это на качественно иной уровень, показать, что можно жить лучше.
На протяжении долгого времени, может быть, с излишними для себя затратами, мы учим людей новому порядку: жить так, как живут люди в цивилизованных городах и странах.
Чтобы сохранить философию современного жилья, мы создали свою управляющую компанию. УК «Азбука быта» — это полноценная цифровая экосистема приема с бесшовным клиентским сервисом, коммуникация выстраивается через мобильное приложение «Мажордом». NPS (индекс потребительской лояльности) УК составляет 63 балла, это один из лучших показателей на рынке. Главный принцип «Азбуки быта» — прозрачность и открытость. Для нас важно, чтобы жители вовремя получали информацию и могли обратиться к сотрудникам по любым вопросам.
Открытие почти всех новых объектов «Железно» не случайно начинается с субботника. Перед заселением мы даём жильцам возможность посадить именное дерево, убрать на своей улице. Это сделано для того, чтобы дать людям почувствовать, что это их собственность, их двор, их качель, фонтан, газон. Количество выкинутых на газон окурков в разы уменьшается уже на старте, а в последующем снижается практически до нуля.
Люди не мусорят там, где чисто
Ещё одна правильная фраза: «Человек быстро привыкает к хорошему». А привыкнув к хорошему, человек не допустит, чтобы в его доме, в его дворе, на его улице кто-то делал бы что-то плохое. Наши усилия на старте, в том числе финансовые, окупаются в будущем. Жители начинают объединяться вокруг общей цели, они видят, что качество жизни в их микрорайоне отличается от других, и защищают его от неадекватных «вторжений».
Концепция 15–минутного города
С каждым днем этот подход становится всё более эффективным. Маховик был запущен сначала в западных компаниях, потом пандемия оказала серьезное влияние на развитие возможностей удаленной работы. Тренд продолжит развиваться и дальше. Нелогично тратить 1–2 часа в день на дорогу, это время можно и нужно использовать более эффективно, поэтому мы создаем «умные» мини–города, где все социальные и коммерческие объекты находятся в пределах 15–минутной пешей доступности.
Можно отвести ребенка в детский сад или школу через дорогу, по пути взять кофе или позавтракать в кафе. Если человек работает удаленно, то во дворах есть лаунж-зоны для работы на свежем воздухе. Вечером можно выгулять собаку в парке, пойти с ребенком на вечернее мероприятие от УК, покататься на коньках на центральной площади и закупить продукты. Мини-город — это место, которое можно обойти за 15 минут, при этом удовлетворив все свои потребности.
Карлос Морено выделяет золотое правило 15-минутного города: использовать каждый имеющийся квадратный метр для разных целей. В новых проектах мы разрабатываем концепции соседских центров, помещения которых будут использоваться для разных активностей.
Строительство с научным подходом было естественным решением. В первую очередь, мы думаем о людях, их комфорте и о том, как повысить качество их жизни. Для этого взяли проверенные временем и подтвержденные мировым опытом практики, которые позволяют менять мир и жизнь людей к лучшему, а затем внедрили их в свои проекты.
Безусловно, использование таких методов — это не панацея. Они не избавляют от необходимости анализировать полученный результат, пытаться улучшить его в следующих проектах. Это скорее как спорт, эстафета. Наша задача не только в их использовании, но и в улучшении, дополнении и доработке. Изменения происходят каждый день, и мы должны не только фиксировать их влияние на результаты наших проектов, но и передавать знания дальше, улучшая разработки.
