«Философт» – российские IT-разработчики, которые оцифровывают строительство. Недавно их мобильная экосистема «Мажордом» была признана лучшим IT-решением в недвижимости на премии Move Realty Awards.
Что такое умный дом и почему его внедрение становится не просто трендом, а обязательной опцией
Первый умный дом появился еще в прошлом веке: в 1950 году его создал инженер Эмиль Матиас из США. Всеми функциями (освещением, открытием ворот и движением штор) можно было управлять с помощью кнопок. В прессе изобретение прозвали Push-Button Manor («Дом с кнопками»).
Сейчас, 70 лет спустя, умный дом включает в себя гораздо больше функций и позволяет удаленно наблюдать за системами здания и управлять ими. Сюда входит:
- Сбор и передача данных о потреблении ресурсов
- Видеонаблюдение, видеоаналитика, видеодомофония
- Управление доступом
- Управление инженерными системами квартиры, поквартирная безопасность
- Управление инженерными системами дома, жилого комплекса
- Клиентский сервис
В 2021 году на портале ЕРЗ опубликовали методологию присвоения новостройкам классов умного многоквартирного дома, которая определяет требования к каждому классу, всего их 5 – от минимума «Е», до максимума «А». У каждого есть набор обязательных критериев, и если проект не соответствует хотя бы одному из них, то класс не присваивается. В реестр умных новостроек включены 149 проектов, посмотреть их список и предложить дополнения в реестр можно по ссылке.
Сейчас в реестре только один проект, соответствующий высшему классу «А». Это дом бутик-класса «Булычев» от девелопера «Железно». Жители здесь могут управлять домофоном, розетками, освещением, отоплением и даже датчиками протечек. Система полностью подстраивается под жителя: знает, какую температуру установить в квартире, когда приготовить кофе или разбудить утром.
«Умным» «Булычев» сделал «Философт». В 2017 году мы разработали собственную систему для управления функционалом «умного дома» для МКД и назвали ее «Мажордом». Сейчас сервис обслуживает 85 многоквартирных домов от стандарт- до премиум-класса. В продукт вложили опыт, накопленный за 6 лет работы в крупной девелоперской структуре. Пользователи взаимодействуют с «Мажордомом» через мобильное приложение. Среди самых востребованных функций – открытие шлагбаумов и дверей, чаты жителей, заявки в управляющую компанию, FaceID и видеонаблюдение.
В нашу экосистему для «умного дома» помимо мобильного приложения для жителей, входят мобильное приложение сотрудника и рабочая платформа для управляющей компании с функциями бизнес-аналитики, позволяющей получать BI-отчетность.
Жилые комплексы, в которых реализован «Мажордом», не раз признавались лучшими на крупнейшей в России выставке жилой недвижимости «ТОП ЖК». Квартиры в этих проектах продаются по цене выше, чем у конкурентов. Разница составляет от 5 процентов, а в премиуме может быть значительно больше. По нашим расчетам, внедрение «Мажордом» на стадии проекта позволяет застройщику увеличить маржинальность до 10%, а управляющей компании поднять сбор коммунальных платежей в среднем на 15%. Клиент понимает, что покупает комфорт, безопасность и экономию времени.
Востребованность умных домов доказана статистическими исследованиями. По итогам 2022 года интерес к таким девайсам увеличился на четверть относительно 2021 и в 3,9 раз по сравнению с 2020 годом. Помимо колонок с голосовыми ассистентами россияне покупают регулируемые осветительные приборы, автоматические «умные» шторы, датчики безопасности и охранные системы.
Как не напороться на непрофессионалов: советы и самые частые проблемы
Некачественные решения для «умного дома» не соответствуют даже технологическому минимуму концепции и вводят застройщиков-неспециалистов в заблуждение. В результате у собственников квартир возникают конфликты с девелопером или управляющей компанией.
Нас привлекали в ситуациях, когда использованное застройщиком решение необходимо было оперативно модернизировать. Например, недавно девелоперу требовалось заменить системы домофонии и видеонаблюдения. Проблема заключалась в конфликте «железа» с интеграцией системы – оборудование изначально было выбрано предыдущим подрядчиком неверно, поэтому организовать стабильную работу не получилось.
Даже в базовых требованиях вроде системы контроля и управления доступом (СКУД), есть ряд технологических минимумов, которые необходимо соблюдать. Так, камеры видеонаблюдения должны иметь высокую светочувствительность и разрешающую способность, чтобы идентифицировать не только номера автомобилей, но и лица людей. При этом на рынке есть бюджетные решения, где используются камеры, предназначенные только для помещений с достаточной освещенностью. СКУД жилого дома, основанный на таком решении, – пустая трата денег, ведь она не позволит идентифицировать человека после совершения правонарушения, а в сложную погоду не всегда сможет открыть шлагбаум.
Еще один случай из практики – когда для многоквартирных домов использовалось решение для односемейного частного дома, умноженное на количество квартир. Это делалось, чтобы сэкономить, но привело к конфликту оборудования и систем: из-за разных частот создавались перекрестные помехи, система сбоила.
Если система «умного дома» уже внедрена, то проверьте, не сталкиваются ли ваши жители с самыми частыми проблемами:
- Face ID в многоквартирном доме не всегда срабатывает. Чтобы это исправить, нужно настроить доступы и протестировать систему в разных сценариях. Мы, например, тестировали доступы даже на близнецах.
- Умный дом не работает сразу после заселения. Застройщик передает дом и продолжает тестирование системы. Это неприемлемо на сегодняшний день – отладка должна происходить до выдачи ключей, чтобы клиент получил квартиру с полным функционалом.
- Номера автомобиля не считываются, система быстрого въезда не отлажена – житель должен подать заявку в УК и ждать одобрения, при этом дополнительный доступ (брелок или карта) не предоставляется.
- Функция ответа на домофон в мобильном приложении срабатывает не при каждом вызове из-за некорректной работы ПО или пиковой нагрузки в отдельные часы.
- Заявки в УК не попадают в CRM-систему автоматически. В результате часть заявок может потеряться и долго обслуживаться.
Примеров некачественной реализации «умного дома» десятки, в одних используется неподходящее оборудование, в других недоработана технологическая логика решений. Итог везде один – разочарование и последующая вынужденная модернизация, порой практически полная.
Чтобы удостовериться в качестве решений, мы рекомендуем посетить ЖК, в которых подрядчик уже внедрил систему «умного дома» в качестве гостя. Если проект еще строится, то можно посетить демо-квартиру и попросить продемонстрировать систему в действии.
Наглядно продемонстрировать потенциальным клиентам функционал «умного дома» и «умной квартиры» девелоперу поможет макет, на котором показаны основные преимущества системы. К нему можно добавить функции:
- Открытия шлагбаумов, ворот, дверей
- Звонка с домофона с открытием двери
- Видеонаблюдения
- Управления розетками, освещением и отоплением
- Анализа качества воздуха
- Демонстрации протечки воды и активации аквасторожа
Умный дом нужно закладывать на этапе проектирования
Систему «умный дом» правильнее всего внедрять уже на стадии проекта. Это позволяет в будущем сэкономить и время, и деньги. На этом этапе закладывается база для умной квартиры и все, что относится к общедомовому имуществу: СКУД, видеонаблюдение, IP-домофония, Face ID, диспетчеризация, инженерные коммуникации, климат-контроль в МОПах, а также квартирное управление отоплением.
Чем раньше начать внедрять систему, тем больше можно предусмотреть. Например, заложить дистанционный доступ управляющей компании к запорной арматуре, чтобы в случае аварии можно было за минуту перекрыть необходимый стояк и избежать массового повреждения имущества всех соседей снизу.
В своей работе мы прорабатываем несколько сценариев использования сервиса «Мажордом» и выбираем оптимальный, можем предложить несколько технологических конфигураций под каждый проект, потому что не привязаны к одному поставщику оборудования. Клиента мы сопровождаем вплоть до пусконаладочных работ.
Это партнерский материал. Если вы хотите, чтобы мы написали о вас в GMKBlog, свяжитесь с редактором shendrya@gmk.ru
