Президент России 23 марта поддержал инициативу по изменению условий льготной ипотеки. С 1 апреля процентная ставка по этой программе составит 12%, а лимиты для столичных регионов – Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – до 12 млн рублей; для всех остальных регионов – до 6 млн рублей.
В методику расчета вошло:
1. Итоги продаж квартир разной комнатности в феврале 2022 г. 2. Данные по экспозиции квартир разной комнатности на начало марта 2022 г. 3. Среднемесячный темп продаж с декабря 2021 по февраль 2022 года, лотов/мес.
В исследование мы включили города:
– Екатеринбург, 1495 тыс. чел., 17 место в рейтинге РИА по вводу жилья в 2021;
– Тюмень, 816 тыс. чел., 6 место в рейтинге РИА по вводу жилья в 2021;
– Калининград, 493 тыс. чел., 2 место в рейтинге РИА по вводу жилья в 2021;
– Калуга, 331 000 чел, 37 место в рейтинге РИА по вводу жилья в 2021.
Что мы рассчитали:
– средние суммы ипотечного кредита по квартирам с разным количеством комнат с минимальным первоначальным взносом в 15%*;
– какая доля из общей экспозиции на начало марта подходит под условия кредитования;
– на сколько месяцев хватит текущего объема лотов;
– кроме того, мы отметили, какие инструменты смогут помочь девелоперам «выжать» из ситуации на рынке максимум.
*15% – минимальный возможный первоначальный взнос по действующим условиям льготной ипотеки с господдержкой. С первоначальным взносом 15% можно оформить ипотеку под 7% в банках: Промсвязьбанк, Открытие, ДОМ.РФ. С первоначальным взносом 20% можно оформить льготную ипотеку по ставке от 5,85% в Сбере, ВТБ24, Альфа-Банке.
Ниже – само исследование. В нем мы не учитывали фактор снижения реальных доходов населения.
Екатеринбург
Данные по региональному миллионнику показывают, что на начало марта 84% экспозиции соответствует условиям программы. Процент выглядит значительным. В количественном выражении это почти 13 тыс. лотов, что не так много для такого города, как Екатеринбург.
Этого хватит чуть больше, чем на 7 месяцев при сохранении среднемесячного темпа продаж.
В доступной экспозиции преимущественно небольшие квартиры: студии, 1- и 2-комнатные квартиры, что неудивительно. Средний чек лотов в экспозиции на начало марта по 3- и 4+ -комнатным квартирам значительно превышают лимиты кредита по льготной ипотеке.
Если сопоставить средний бюджет лота в марте и средний бюджет покупки за февраль, то мы видим, что мартовские цифры по 1к, 2к, 3к, 4+ -комнатным квартирам выросли.
Это может быть связано как с повышением стоимости лотов застройщиком на фоне роста стоимости материалов и попыткой заработать больше на короткой волне активного спроса, так и с вымыванием большинства дешевых объектов из продажи.
Потенциальную реакцию рынка Екатеринбурга на предложенную ставку прогнозирует Анна Печёркина, ведущий бизнес-тренер консалтингового агентства GMK:
«Это не решение проблемы для тех, кому не хватало 3 000 000 под ставку 6%. Это решение для тех, кому очень не хотелось брать 6 000 000+ по ставке 20%. Такие клиенты на рынке есть и их вполне реально вернуть после первого шока конца февраля-начала марта. Думаю, речь идет о возможности вернуть от 10% до 15% замершего спроса. Радикального увеличения входящих лидов ждать не стоит, но вернуть часть клиентов с помощью активного прозвона получится».
Как обстановка? Застройщики России делятся тем, что происходит у них в данный момент
Тюмень
Крупный региональный город с активным рынком показывает почти аналогичную динамику. На начало марта 81,7% экспозиции соответствует условиям программы. В количественном выражении это чуть больше 8,2 тыс. лотов.
Этого хватит почти на семь месяцев при сохранении среднемесячного темпа продаж.
В экспозиции так же, как и в Екатеринбурге – небольшие квартиры: студии, 1- и 2- комнатные квартиры.
Средний чек лотов в экспозиции на начало марта по 3-комнатным квартирам немного превышает лимит кредитования по льготной ипотеке.
Разница может быть скорректирована как за счет более высокого первоначального взноса, так и за счет дисконта от девелопера. А это еще потенциальные 2 тыс. лотов и 17,4% общей экспозиции на рынке, что радует.
4+-комнатные квартиры не проходят по условиям кредитования. Средний бюджет лота в экспозиции высокий, как и сумма кредита. Но и их общая доля незначительна – 0,9% от общего объема. По этим лотам девелоперам придется предлагать другие инструменты финансовой доступности.
Девелопер из Тюмени – Андрей Скосырский, коммерческий директор ГК «ЭНКО» до новостей об ипотечной ставке обозначал необходимые меры поддержки:
«Как и многие, мы приостанавливаем новые проекты, ждем ясности. Два момента, от которых зависит развитие этих проектов, – это стоимость финансирования и льготная ипотека. Нужны адекватные условия.
О субсидировании ставок. Банковские программы сейчас действуют, мы предоставляем клиентам возможность получить ипотеку по сниженной ставке, работаем со Сбером.
О рассрочке. Рассрочку запустили, большого эффекта не видим, но судить пока рано. Сейчас есть спрос на двухкомнатные квартиры, даже с учетом увеличившегося количества отказов, сделок довольно много.
О проектном финансировании. Мы убрали из продажи все ликвидные квартиры – банки, которые предоставляют проектное финансирование, могут нам позволить не продавать их достаточно долго, потому что прежде мы перевыполняли планы продаж. В случае падения спроса мы откроем продажи на популярные квартиры снова».
Калининград
Здесь ситуация наименее позитивная. На начало марта всего 37,8% экспозиции соответствуют условиям программы. В количественном выражении это больше 1,3 тыс. лотов.
Среднемесячный темп продаж за последние три месяца составлял всего 266 лотов, и с таким темпом объема экспозиции хватит почти на пять месяцев.
В Калининграде на начало марта экспозиция, подходящая программе, была довольно ограниченная – немного студий и однокомнатные квартиры.
Средний чек лотов в экспозиции на начало марта по двухкомнатным квартирам превышает лимит. Теоретически, разница может быть скорректирована аналогично Тюмени. Это позволит охватить еще 46,6% экспозиции (1,6 тыс. лотов).
3- и 4+-комнатные квартиры значительно выше лимитов кредитования по льготной ипотеке. Для этих лотов девелоперам придется предлагать другие инструменты финансовой доступности.
Калуга
Небольшой город, расположенный недалеко от Москвы, показывает следующие данные. На начало марта 70,4% экспозиции соответствуют условиям программы. В количественном выражении – больше 260 лотов.
При среднемесячном темпе продаж за последние три месяца в 70 лотов этого хватит почти на четыре месяца.
В экспозиции, соответствующей условиям кредитования, в основном 1- и 2-комнатные квартиры. Студий немного – 0,5% от общего объема.
Средний чек лотов в экспозиции на начало марта по 3-комнатным квартирам серьезно превышает лимит. Для продажи 3-комнатных квартир девелоперам придется предлагать другие инструменты финансовой доступности.
Новые ставки на ипотеку – ?. Но покупателям важны не они, а размер ежемесячного платежа. Данные bnMAP с комментариями GMK
Выводы по городам
– По сводным данным наиболее выигрышная ситуация в Тюмени – большинство лотов соответствуют условиям программы. При определенных условиях можно охватить почти весь рынок.
– В Екатеринбурге доступная экспозиция чуть меньше. Но общая доля лотов, доступных программе – 84%. Не так уж плохо.
– В Калуге невысокий спрос и больше 70% экспозиции попадает под новые условия льготной ипотеки, что хорошо.
– Из представленных городов в Калининграде наиболее узкая доступная экспозиция – всего 37,8% рынка и только небольшие квартиры. В целом, спрос тоже не слишком активный. Теоретически, есть возможность охватить и часть 2-комнатных квартир при дополнительных условиях.
Если смотреть в целом – картина относительно позитивная. Большая часть регионального рынка стандарт- и комфорт-классов подходит под условия льготной ипотеки. У рынка есть шанс пережить текущий кризис.
Ценники лотов: какую стратегию выбрать?
В любом из городов, несмотря на ежедневные изменения, девелоперам необходимо будет следить за средними чеками своей экспозиции и стараться удерживать их в рамках доступных для кредитования лимитов, чтобы сохранять темп продаж в текущей ситуации.
3- и 4-комнатные квартиры в трех городах из четырех находятся за рамками программы из-за превышения лимита ипотечных средств по льготной ипотеке. В любом случае, для продажи крупногабаритных квартир необходимо подключать дополнительные программы от девелопера.
Важно отметить, что квартиры с таким количеством комнат редко являются первой покупкой недвижимости в жизни клиента. Как правило, чтобы купить 3- или 4-комнатную квартиру, человеку нужно продать свое старое жилье.
Узнать данные и взять ситуацию под контроль – Центр маркетинговых исследований GMK
С учетом продажи прежнего жилья шансы на покупку возрастают: первоначальный взнос будет кратно больше 15% от суммы договора, а сумма кредита может уложиться в рамки лимита ипотечных средств. В случае поддержки вторичного рынка, это даст дополнительные возможности девелоперам. В перспективе это позволит покупателям приобретать 3- и 4-комнатные квартиры по льготной ипотеке.
