Аналитика

Сколько квартир продадут девелоперы с новой ипотекой 12%? Данные в моменте и расчет прогноза по регионам России

Кажется, у рынка есть шанс
Евгения Шабалина
Евгения Шабалина
эксперт в управлении продажами, GMK
Сколько квартир продадут девелоперы с новой ипотекой 12%? Данные в моменте и расчет прогноза по регионам России
Мы выбрали четыре активно застраиваемых региональных центра и рассчитали, какая часть предлагаемых к продаже квартир подходит под новые условия ипотеки и как долго девелоперы смогут продавать их с учетом динамики продаж в городе. Данные предоставил наш стратегический партнер bnMAP.pro.

Президент России 23 марта поддержал инициативу по изменению условий льготной ипотеки. С 1 апреля процентная ставка по этой программе составит 12%, а лимиты для столичных регионов – Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей – до 12 млн рублей; для всех остальных регионов – до 6 млн рублей.

В методику расчета вошло:

1. Итоги продаж квартир разной комнатности в феврале 2022 г. 2. Данные по экспозиции квартир разной комнатности на начало марта 2022 г. 3. Среднемесячный темп продаж с декабря 2021 по февраль 2022 года, лотов/мес. 

В исследование мы включили города:

– Екатеринбург, 1495 тыс. чел., 17 место в рейтинге РИА по вводу жилья в 2021; 

– Тюмень, 816 тыс. чел., 6 место в рейтинге РИА по вводу жилья в 2021;

– Калининград, 493 тыс. чел., 2 место в рейтинге РИА по вводу жилья в 2021;

– Калуга, 331 000 чел, 37 место в рейтинге РИА по вводу жилья в 2021.

Что мы рассчитали: 

– средние суммы ипотечного кредита по квартирам с разным количеством комнат с минимальным первоначальным взносом в 15%*; 

– какая доля из общей экспозиции на начало марта подходит под условия кредитования;

– на сколько месяцев хватит текущего объема лотов;

– кроме того, мы отметили, какие инструменты смогут помочь девелоперам «выжать» из ситуации на рынке максимум.

*15% – минимальный возможный первоначальный взнос по действующим условиям льготной ипотеки с господдержкой. С первоначальным взносом 15% можно оформить ипотеку под 7% в банках: Промсвязьбанк, Открытие, ДОМ.РФ. С первоначальным взносом 20% можно оформить льготную ипотеку по ставке от 5,85% в Сбере, ВТБ24, Альфа-Банке.

Ниже – само исследование. В нем мы не учитывали фактор снижения реальных доходов населения.

Екатеринбург

Какие квартиры подходят под новую ипотеку - Екатеринбург

Данные по региональному миллионнику показывают, что на начало марта 84% экспозиции соответствует условиям программы. Процент выглядит значительным. В количественном выражении это почти 13 тыс. лотов, что не так много для такого города, как Екатеринбург. 

Этого хватит чуть больше, чем на 7 месяцев при сохранении среднемесячного темпа продаж.

В доступной экспозиции преимущественно небольшие квартиры: студии, 1- и 2-комнатные квартиры, что неудивительно. Средний чек лотов в экспозиции на начало марта по 3- и 4+ -комнатным квартирам значительно превышают лимиты кредита по льготной ипотеке.

Если сопоставить средний бюджет лота в марте и средний бюджет покупки за февраль, то мы видим, что мартовские цифры по 1к, 2к, 3к, 4+ -комнатным квартирам выросли. 

Это может быть связано как с повышением стоимости лотов застройщиком на фоне роста стоимости материалов и попыткой заработать больше на короткой волне активного спроса, так и с вымыванием большинства дешевых объектов из продажи.

Потенциальную реакцию рынка Екатеринбурга на предложенную ставку прогнозирует Анна Печёркина, ведущий бизнес-тренер консалтингового агентства GMK:

«Это не решение проблемы для тех, кому не хватало 3 000 000 под ставку 6%. Это решение для тех, кому очень не хотелось брать 6 000 000+ по ставке 20%. Такие клиенты на рынке есть и их вполне реально вернуть после первого шока конца февраля-начала марта. Думаю, речь идет о возможности вернуть от 10% до 15% замершего спроса. Радикального увеличения входящих лидов ждать не стоит, но вернуть часть клиентов с помощью активного прозвона получится».

Как обстановка? Застройщики России делятся тем, что происходит у них в данный момент

Тюмень

Какие квартиры подходят под новую ипотеку - Тюмень

Крупный региональный город с активным рынком показывает почти аналогичную динамику. На начало марта 81,7% экспозиции соответствует условиям программы. В количественном выражении это чуть больше 8,2 тыс. лотов. 

Этого хватит почти на семь месяцев при сохранении среднемесячного темпа продаж.

В экспозиции так же, как и в Екатеринбурге – небольшие квартиры: студии, 1- и 2- комнатные квартиры.

Средний чек лотов в экспозиции на начало марта по 3-комнатным квартирам немного превышает лимит кредитования по льготной ипотеке. 

Разница может быть скорректирована как за счет более высокого первоначального взноса, так и за счет дисконта от девелопера. А это еще потенциальные 2 тыс. лотов и 17,4% общей экспозиции на рынке, что радует.

4+-комнатные квартиры не проходят по условиям кредитования. Средний бюджет лота в экспозиции высокий, как и сумма кредита. Но и их общая доля незначительна – 0,9% от общего объема. По этим лотам девелоперам придется предлагать другие инструменты финансовой доступности.

Девелопер из Тюмени – Андрей Скосырский, коммерческий директор ГК «ЭНКО» до новостей об ипотечной ставке обозначал необходимые меры поддержки:

«Как и многие, мы приостанавливаем новые проекты, ждем ясности. Два момента, от которых зависит развитие этих проектов, – это стоимость финансирования и льготная ипотека. Нужны адекватные условия. 

О субсидировании ставок. Банковские программы сейчас действуют, мы предоставляем клиентам возможность получить ипотеку по сниженной ставке, работаем со Сбером. 

О рассрочке. Рассрочку запустили, большого эффекта не видим, но судить пока рано. Сейчас есть спрос на двухкомнатные квартиры, даже с учетом увеличившегося количества отказов, сделок довольно много.

О проектном финансировании. Мы убрали из продажи все ликвидные квартиры – банки, которые предоставляют проектное финансирование, могут нам позволить не продавать их достаточно долго, потому что прежде мы перевыполняли планы продаж. В случае падения спроса мы откроем продажи на популярные квартиры снова».

Калининград

Какие квартиры подходят под новую ипотеку - Калининград

Здесь ситуация наименее позитивная. На начало марта всего 37,8% экспозиции соответствуют условиям программы. В количественном выражении это больше 1,3 тыс. лотов. 

Среднемесячный темп продаж за последние три месяца составлял всего 266 лотов, и с таким темпом объема экспозиции хватит почти на пять месяцев.

В Калининграде на начало марта экспозиция, подходящая программе, была довольно ограниченная – немного студий и однокомнатные квартиры.

Средний чек лотов в экспозиции на начало марта по двухкомнатным квартирам превышает лимит. Теоретически, разница может быть скорректирована аналогично Тюмени. Это позволит охватить еще 46,6% экспозиции (1,6 тыс. лотов).

3- и 4+-комнатные квартиры значительно выше лимитов кредитования по льготной ипотеке. Для этих лотов девелоперам придется предлагать другие инструменты финансовой доступности.

Калуга

Какие квартиры подходят под новую ипотеку - Калуга

Небольшой город, расположенный недалеко от Москвы, показывает следующие данные. На начало марта 70,4% экспозиции соответствуют условиям программы. В количественном выражении – больше 260 лотов. 

При среднемесячном темпе продаж за последние три месяца в 70 лотов этого хватит почти на четыре месяца.

В экспозиции, соответствующей условиям кредитования, в основном 1- и 2-комнатные квартиры. Студий немного – 0,5% от общего объема.

Средний чек лотов в экспозиции на начало марта по 3-комнатным квартирам серьезно превышает лимит. Для продажи 3-комнатных квартир девелоперам придется предлагать другие инструменты финансовой доступности.

Новые ставки на ипотеку – ?. Но покупателям важны не они, а размер ежемесячного платежа. Данные bnMAP с комментариями GMK

Выводы по городам

– По сводным данным наиболее выигрышная ситуация в Тюмени – большинство лотов соответствуют условиям программы. При определенных условиях можно охватить почти весь рынок.

– В Екатеринбурге доступная экспозиция чуть меньше. Но общая доля лотов, доступных программе – 84%. Не так уж плохо.

– В Калуге невысокий спрос и больше 70% экспозиции попадает под новые условия льготной ипотеки, что хорошо.

– Из представленных городов в Калининграде наиболее узкая доступная экспозиция – всего 37,8% рынка и только небольшие квартиры. В целом, спрос тоже не слишком активный. Теоретически, есть возможность охватить и часть 2-комнатных квартир при дополнительных условиях.

Если смотреть в целом – картина относительно позитивная. Большая часть регионального рынка стандарт- и комфорт-классов подходит под условия льготной ипотеки. У рынка есть шанс пережить текущий кризис.

Ценники лотов: какую стратегию выбрать?

В любом из городов, несмотря на ежедневные изменения, девелоперам необходимо будет следить за средними чеками своей экспозиции и стараться удерживать их в рамках доступных для кредитования лимитов, чтобы сохранять темп продаж в текущей ситуации.

3- и 4-комнатные квартиры в трех городах из четырех находятся за рамками программы из-за превышения лимита ипотечных средств по льготной ипотеке. В любом случае, для продажи крупногабаритных квартир необходимо подключать дополнительные программы от девелопера. 

Важно отметить, что квартиры с таким количеством комнат редко являются первой покупкой недвижимости в жизни клиента. Как правило, чтобы купить 3- или 4-комнатную квартиру, человеку нужно продать свое старое жилье. 

Узнать данные и взять ситуацию под контроль – Центр маркетинговых исследований GMK

С учетом продажи прежнего жилья шансы на покупку возрастают: первоначальный взнос будет кратно больше 15% от суммы договора, а сумма кредита может уложиться в рамки лимита ипотечных средств. В случае поддержки вторичного рынка, это даст дополнительные возможности девелоперам. В перспективе это позволит покупателям приобретать 3- и 4-комнатные квартиры по льготной ипотеке.

Поделиться
Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости
subscribe

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

GMK Club
Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.