Новые ставки на ипотеку – ?. Но покупателям важны не они, а размер ежемесячного платежа

На прошлой неделе Центробанк сохранил ключевую ставку на рекордном уровне в 20%. А ставка по льготной ипотеке выросла с 7 до 12% (правда, вырос и лимит кредита). Вместо рефлексии о высоких процентах мы предлагаем принять новую реальность и подумать о модели работы, которая поможет действовать на рынке даже с такими вводными. А это реально.

Ключевая ставка 20% – исторический максимум

До весны 2022 года самая высокая ключевая ставка была в конце 2014 – начале 2015 года. Цели были схожими – предотвратить падение рубля и существенный рост инфляции. В течение следующих пяти лет ставка снижалась до рекордных 4,25% в середине 2020 года. Сегодня ставка побила все рекорды и равняется 20%. Несмотря на заверения ЦБ о том, что это временная мера, как скоро всё изменится, предположить нельзя.

Льготную ипотеку сохранили, но нужно помнить, что льготы для стимулирования спроса не могут быть вечными. Ставку закрепили на уровне 12%. Льготная ипотечная программа продлена до 1 июля 2022 года. Отдельные виды программ сохранены до конца 2023, 2024 годов.

Сейчас льготная ставка для покупателя не выглядит так привлекательно, как ее предыдущий вариант в 7%, – особенно если стоимость квартир будет расти. Но на фоне страхов покупателей, что ее отменят вовсе, а ипотеку придется брать под 25%, эта мера временно стабилизирует настроения.

Ипотека – критически важный инструмент в России

Ипотека на рынке новостроек, особенно льготная, стала стимулирующим спрос инструментом на всей территории страны. В большинстве случаев – это основное средство платежа за квартиру.

Посмотрим на ретроспективу.

2018–2020. В 2018 году доля ипотечных сделок составляла более трети рынка: в Москве – 39%, в Новой Москве – 41% и в Подмосковье – 49%. К 2020 году уже больше половины рынка: в Москве – 56%, в Новой Москве – 63% и в Подмосковье – 66%.

2021. Прошлый год показал самую большую долю ипотечных сделок. Даже для инвестиционных покупок, например, квартиры для посуточной аренды, использовалась ипотека. Если у клиента есть деньги на покупку квартиры, дешевая ипотека соблазняет взять кредит (пока ты молод и трудоспособен) и сохранить деньги на другие блага или на «черный день».

В 2021 году самая высокая доля сделок с ипотекой на рынке новостроек была в Красноярском крае – 81%. Наименьшие значения количества ипотечных сделок зафиксированы в Ростове-на-Дону (59%), Екатеринбурге (63%), Москве (64%). В остальных рассмотренных регионах и городах доля ипотечных сделок была выше 65%. Все цифры – по данным нашего стратегического партнера, системы мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro.

Примечательно, что высокая доля ипотечных сделок на рынке не зависит от его размера. В 2021 году доля ипотеки выше 70% была как на крупных рынках (например, в Московской области, Санкт-Петербурге), так и на небольших (Тюмень, Уфа, Казань).

В 2021 году на фоне самого высокого спроса на ипотеку период кредитования по разным городам и регионам находится в диапазоне от 18 до 21 года. По данным bnMAP.pro в Екатеринбурге в первом квартале 2021 года он составлял около 17 лет, за 2021 – 19 лет, в начале 2022 года вырос до 20,5 лет. Отмечается рост доли заемщиков со сроком кредитования в 30 лет до 22%, год назад было 9%. Это следствие дешевой ипотеки, логика размышления клиентов такова: «Не буду вкладывать все деньги в первоначальный взнос или сделаю максимально длинный период кредита для минимального ежемесячного платежа, будет оставаться больше денег на другие нужды».

2022. В целом по стране, по данным ДОМ.РФ, в январе 2022 года количество выданных ипотечных кредитов увеличилось на 22% к предыдущему году. В части локаций доля ипотеки осталась на том же уровне. Например, в Новой Москве. Рост отмечается в Екатеринбурге: в феврале 2022 года число сделок с ипотекой выросло до 73% (за весь 2021 – 63%). Из цифр динамики по локациям можно сделать вывод, что покупатели спешили оформить кредиты по старым условиям.

Покупателя больше волнует не ставка

Глобально высокая ставка по ипотеке не так опасна для рынка новостроек, как, например, высокая инфляция, рост безработицы, потеря платежеспособности покупателей, особенно в самом широком сегменте – жилья комфорт-класса. Отметим, что существенных изменений по этим показателям пока нет.

Но что будет дальше со спросом? Сократится ли он? Исчезнет ли полностью? Конечно, сократится. Нет, не исчезнет. Однозначно изменится его структура.

Когда девелоперы беспокоятся о дорогой ипотеке, то часто забывают, что покупатель больше реагирует не на размер ставки кредита, а на размер ежемесячного платежа, который формируется из абсолютной стоимости квартиры, размера первоначального взноса и срока кредитования.

Как бы ни была высока ставка, – если размер ежемесячного платежа посилен домохозяйству, его представители не будут отказываться от покупки квартиры.

Ведь структура покупателей рынка новостроек в разных городах и регионах РФ (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) примерно одинаковая: на долю инвестиционных сделок приходится не более 15%, – по данным многочисленных опросов GMK, проведенных среди реальных покупателей квартир у застройщиков.

Остальные 85% – это домохозяйства, приобретающие квартиры прежде всего для своего постоянного проживания или проживания третьих лиц – чаще всего детей или родителей.

Чувствителен к высокой ставке будет только тот покупатель, который «зажат» суммой условий: минимальным первоначальным взносом (или его отсутствием), минимальной стоимостью квартиры (самая дешевая на рынке) и непосильным ежемесячным платежом даже при самом большом сроке кредитования. Доля такой аудитории, безусловно, существенно сократится.

Проекты нужно «настроить» под посильный ежемесячный платеж

Выиграют те проекты, которые сосредоточатся на платежеспособной и уверенной в завтрашнем дне аудитории в разных классах жилья. Сейчас как никогда актуален тщательный подбор локаций для новых проектов, инфраструктурное преимущество и конкурентоспособная цена, всё это будет существенно влиять на привлекательность объекта.

Наше видение по работе девелоперов в условиях новых ипотечных ставок:

1) Вдумчиво подходить к ценообразованию КАЖДОЙ квартиры.

Эпоха добавленной стоимости в таких условиях заканчивается и будет индивидуальной историей. Выиграет тот, кто точечно на фоне конкурентного окружения будет привлекателен с точки зрения размера ежемесячного платежа для своей аудитории даже при ипотеке 20%.

2) Вдумчиво выбирать локации для будущих проектов.

Окраина города без инфраструктуры притягивает покупателей с ограниченным бюджетом (не важно, в ипотеку приобретается квартира или без), таких клиентов будет сложно будет уговорить на ипотеку с крупным займом.

3) Актуализировать программы по рассрочке, особенно для категории инвесторов.

Хотя некоторые участники рынка не видят в этом инструменте значительной пользы, стоит предложить определенной категории покупателей эту альтернативу. Те, кто ранее хотел приобрести квартиру, но унес свои сбережения на вклад 20%, вернутся к вам.

Как обстановка? Застройщики России делятся тем, что происходит у них в данный момент

4) Использовать субсидированные программы по ипотеке с банками.

Еще до объявления о поддержке льготной ипотеки Правительством РФ некоторые застройщики говорили об индивидуальных условиях кредитования. Например, ПИК в Тюмени предлагает ипотеку в Сбербанке по ставке 10% на весь период с оформлением кредита до конца марта, сроком до 20 лет, при условии проведения электронной регистрации и с первым взносом от 20% и страховании жизни и здоровья заемщика. Согласитесь, на фоне информации о 20%-ой ставке ЦБ, это предложение выглядит привлекательным для покупателя.

_____

Источники информации: