В 2023 году ввод жилья составил 104-105 млн м². Существенный скачок объемов случился в 2020 году, когда началась пандемия. Тогда государство ввело льготную ипотеку и проектное финансирование, чем сильно простимулировало рынок. По сути, рынок сейчас на ИВЛ, и при этом он растет. Что будет дальше – сказать сложно, но по нашим прогнозам, в ближайшие пару лет динамика будет такой же.
Увеличение объема продаваемой площади
В 2023 году в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге значительно вырос объём продаваемой площади в новостройках. Особенно выделился Екатеринбург, где эффект, скорее всего, вызван низкой базой. С точки зрения продаваемой площади проблем нет.
Уменьшение средней площади квартиры
Один из трендов касается средней площади продаваемого жилья – квартиры становятся меньше. Основной спрос сосредоточен в сегменте 30-60 м². Есть вероятность, что по итогам года средняя площадь продаваемого жилья упадет до показателя менее 50 м².
Популярность отделки и меблировки
Во всех сегментах и городах увеличивается доля квартир с отделкой и полной / частичной меблировкой. И тренд на меблировку будет расти.
Вся Россия строит стандарт-класс
С точки зрения квартирографии больше всего предложения сосредоточено в эконом-классе — однокомнатные и студии преобладают (52%), двухкомнатные на втором месте (33%), трёхкомнатные — на третьем (13%). У многокомнатных всего 2%.
По стандартам, в комфорт-классе должно соблюдаться соотношение 40/40/20 на однушки/двушки/трешки соответственно. Но девелоперы не придерживаются классности. Те, кто строит эконом, говорят, что это — комфорт. То, кто строит комфорт, говорит, что это — бизнес-класс. Потребитель не верит в общее понятие классов.
Стоимость недвижимости не успевает за реальной инфляцией
В крупных городах стоимость квадратного метра в среднем выросла на 10%, за исключением студий. Те, скорее всего, в пересчете за квадрат, итак были достаточно дорогими. Рост стоимости жилья покрывает официальную инфляцию, но не покрывает реальную.
Разрыв стоимости первички и вторички
Тренд, который наметился в 2017 и особенно гипертрофировался в этом году — это разрыв в стоимости между первичной и вторичной недвижимостью. В некоторых городах разница составляет более 40%.
В 2016 вторичка стоила дороже первички, и это логично: вторичная недвижимость уже построена. Но из-за льготной ипотеки ситуация поменялась, и цены на новостройки стали обгонять.
Дисбаланс на рынке
По итогам 2023 года банки выдадут россиянам ипотек на сумасшедшие 7,5 трлн руб. Два года назад сумма составляла около 6 трлн. Объем ипотечных денег на рынке огромен и является основным фактором поддержания продаж.
Доля ипотеки с поддержкой на июнь этого года составляла 37%. Некоторые девелоперы прогнозируют, что в ноябре-декабре рынок может достичь показателя в 70-80%. Это нерыночная история, ситуация далека от баланса. Если льготная ипотека уйдет, то у девелоперов могут появиться серьезные проблемы.
Неочевидные тренды на 2024 год
Иммунитет на стресс у девелоперов
Все участники рынка переживали в 2020, потом в 2022 году. Сейчас мы видим, что на все происходящее реагируют намного спокойнее — высокая маржа позволила накопить резервы, за счет проектного финансирования можно выходить на новые проекты. Мы видим, как даже региональные девелоперы в малых городах запускают огромные КОТы, амбиции не меньше, чем у федералов.
Важно продать продукт не столько потребителю, сколько банку
От этого страдает качество продукта, ведь банк интересуют ковенанты, а не комфорт проживания. В итоге жилья эконом-класса с маленькой площадью и высокой плотностью будет больше.
Агентская панель и ипотека — больше не драйвер продаж, а гигиенический фактор. Если раньше усиление этих направлений давало рост продаж, то сейчас без них просто никак. Девелоперы будут вынуждены искать новые драйверы, а это очень непросто.
Репутация девальвирована в глазах потребителя
Еще 5-7 лет назад честное имя девелопера являлось гарантом продаж. Сейчас клиент и так чувствует себя защищенным. Это, с одной стороны, не дает мастодонтам рынка доминировать, а с другой — позволяет новичкам выходить на рынок.
Перекладывание социальных обязательств государства на девелопера, и, как следствие, на потребителя
Девелопер, которому вменили в обязанности строительство школ и детских садов, все равно включит их стоимость в цену жилья, а значит, заплатит потребитель. Сейчас эта тенденция все больше распространяется в регионах.
Побеждает не лучший продукт, а победивший становится лучшим
Есть компании, которые очень активно растут, но реализуют не самый лучший продукт. Тем не менее, покупатель видит рост и считает, что качество этого продукта нормальное, поскольку иначе компания не смогла бы так быстро масштабироваться. Происходит снижение уровня потребительских запросов, а следом за ними — и снижение качества продукта.
У большого количества девелоперов прибыль выражена не в деньгах, а в готовых квартирах
При продаже с дисконтом такие квартиры могут составить конкуренцию тем, что есть в экспозиции у девелопера. Возможный выход — формирование доходных домов для долгосрочной или краткосрочной аренды.
Люди сейчас понимают, что квартира — не роскошь, а инструмент формирования сценариев жизни.
