С чем подошли к концу года?
Во-первых, пандемия по-прежнему вносила коррективы не только в обычный жизненный уклад, но и во все сферы экономики. Не стало исключением и строительство. Несколько строек на несколько месяцев практически встали.
Во-вторых, застройщики почувствовали нехватку рабочей силы – привлеченные к тем или иным видам технологического процесса, пусть и неквалифицированным, но энергозатратным по характеру, нашу страну покинули мигранты из стран ближнего зарубежья. Требовалось время, чтобы после возобновления работ найти им замену.
В-третьих, из-за вынужденного сокращения объема производства в основных отраслях экономики наблюдалось падение покупательского спроса. Ощущалось это и на рынке жилья.
Так складывалась ситуация накануне, а как ее удалось переломить, девелоперы и эксперты рассказали сами.
О том, чем запомнился 2021 год
Дискуссию «Девелопмент 2021. Прорывы года» на GMKTalks предварил модератор – директор компании GMK Сергей Разуваев. Он обозначил главную угрозу 2022 года – кадровый голод. Помимо нехватки рабочих рук, девелоперы всё сильнее ощущают и недостаток топовых кадров. Строительная отрасль развивается динамично, но пока проигрывает в битве за «головы» другим отраслям – например, IT.
Продолжил дискуссию генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. Он ознакомил участников конференции с данными всероссийского опроса, который определял главные события уходящего года.
Были упомянуты более 20 тем, в том числе возросшая финансовая поддержка на расселение из аварийного жилья, заявления о планах строительства в Сибири новых городов, рост общероссийского ипотечного портфеля и другие.
Топ позитивных факторов. Среди главных положительных моментов были названы: продление льготной программы «Семейная ипотека», сокращение числа административных процедур в строительстве, развитие электронной регистрации ДДУ, включение в льготную программу ипотеки для индивидуального жилищного строительства.
Топ негативных факторов. Антирейтинг возглавили: рост цен на стройматериалы, дефицит рабочих на стройках, повышение ключевой ставки Центробанком.
Прорывы года. Кирилл Хлопик также озвучил список застройщиков, которые, по данным опроса, впечатлили респондентов. Прежде всего, это ГК «Страна Девелопмент», первой в России приступившая к реализации жилого микрорайона с использованием нового инструмента – инфраструктурных облигаций. Они размещаются Фондом ДОМ.РФ с целью помочь девелоперам с финансированием объектов инфраструктуры.
Впечатлила респондентов и ГК «КОРТРОС», которая начала продавать квартиры на Ozon, и ГК «ПИК», заявившая о выходе на рынок строительства малоэтажного элитного жилья и возведении зарубежного проекта One Sierra в столице Филиппин, Маниле.
ПИК – о стратегии лидера
Естественно, много вопросов было к представителю лидера отрасли – вице-президенту по рынкам капитала и корпоративным финансам ПИК Юрию Ильину. На первый из них «Как удалось добиться столь впечатляющих результатов?» последовал простой ответ: «Надо много работать». И в подтверждение – результаты компании: семь лет назад она впервые вошла в топ-10 застройщиков России, а в данный момент по основным показателям занимает верхние позиции.
«ПИК работает в 14 регионах страны, и объемы строительства распределены примерно поровну: одна половина приходится на Москву, Подмосковье и Санкт-Петербург, другая – на все остальные субъекты. Мы сосредоточены на себе. Но нас не покидает чувство «легкого голода», желание развиваться дальше.
Скажем, во время вынужденной самоизоляции у жителей крупных городов возникла потребность в особом формате недвижимости. Так в компании обратили пристальное внимание на направление ИЖС. В тестовом режиме осуществляем первый заграничный проект. Пока все складывается удачно, но выводы можно будет делать лишь после 2–3 реализованных объектов. Вот тогда и поймем, стоит ли продолжать. В сентябре ПИК презентовал технологию модульного строительства. Этот шаг для нас – осмысленное движение вперед», – комментирует Юрий Ильин.
«Страна Девелопмент» – о том, как применяли инфраструктурные облигации
Вполне логично предоставление слова генеральному директору компании «Страна Девелопмент» Александру Гайдукову, ведь его команда первой в стране воспользовалась инфраструктурными облигациями, когда приступила к строительству микрорайона «Домашний» в Тюмени. Так как проект не имеет рядом сложившейся инфраструктуры, требовались значительные финансовые вложения в создание инженерных сетей.
Для этого и были выделены заемные средства на льготных условиях – под 4% годовых. И теперь, когда коммуникации будут проложены по всему участку застройки 51 га, начнутся работы по возведению зданий. Всего площадь квартир – 396 тысяч м². Девелоперу не надо будет превращать огромную территорию в единую многолетнюю стройплощадку: намечено 6 этапов строительства, срок завершения – конец 2026 года.
«Сотрудничество с ДОМ.РФ полностью поменяло традиционные методы строительства, – признался Александр Гайдуков. – Для регионов инструмент инфраструктурных облигаций позволяет успешно реализовывать масштабные низкомаржинальные проекты. По сути, ДОМ.РФ опережает время и смело заглядывает в перспективу».
ВТБ – о трендах в ипотечном кредитовании
Начальник управления партнерских ипотечных программ, вице-президент ВТБ Ирина Качурина назвала свое выступление «Рекорды финансового сектора: ипотечные тенденции и результаты». И по характеру оно носило оптимистичный оттенок.
Государство в прошлом году активно поддержало население рядом социальных программ, в том числе, предоставляя семейную ипотеку под 4,7%, дальневосточную – под 0,1%. Центральный Банк держал ключевую ставку на низких позициях. В 2021 году было выдано ипотечных кредитов на сумму 5,6 трлн рублей, что на 30% больше, чем в предыдущем.
Естественно, недавно прошедшее повышение ЦБ ключевой ставки до 8,5% вызывает опасения у игроков рынка. Каков потолок ипотечных ставок от банков, который заставит заемщиков воздержаться от активного привлечения кредитов при покупке жилья? Ирина Качурина считает, что сейчас ВТБ она установлена на предельном уровне – 10,2%, а застройщики всеми силами стараются поддерживать этот баланс, предлагая свои собственные программы лояльности.
Эксперт успокаивает: «С прошлого года заговорили о некоем “ипотечном пузыре”, который якобы может лопнуть… Уверяю вас – этого не произойдет! Как правило, ипотека оформляется в среднем на 15 лет, но в банке она “живет” от 4,5 до 7 лет, то есть – она досрочно гасится.
Также ошибочно мнение, что россияне закредитованы. Напротив, по сравнению с жителями вполне благополучных европейских стран наши сограждане вполне платежеспособны и выполняют свои обязательства перед кредитными организациями.
К слову, и банки придумали много инструментов, позволяющих облегчить долговые нагрузки: ипотечные каникулы, рефинансирование кредитов, снижение ставок… Мой совет: воспользуйтесь ипотечным кредитованием, если собрались приобретать жилую недвижимость».
ТРИНФИКО – о привлечении финансовых средств физических лиц
Кроме кредитных средств, девелоперы привлекают деньги и из иных источников. О тенденции привлечения финансирования от физических лиц рассказал инвестиционный директор компании ТРИНФИКО Артем Цогоев.
По его информации, сейчас на банковских депозитах лежат 32 трлн рублей. Эта сумма несопоставима с инвестиционными вложениями в рынок недвижимости, объем которых гораздо меньше. То есть, интерес населения к более «длинным», но вполне «материальным» деньгам в виде квадратных метров по прежнему невелик. Допустим, из 1,2 трлн рублей общего объема сделок по жилью в Москве инвестиционных сделок – лишь 10–15%.
Однако в 2021 году возник тренд на размещение облигаций. Это сделали ЛСР на 10 млрд ₽, «Эталон» на 10 млрд ₽, SetlGroup на 7,5 млрд ₽, G-Group на 3 млрд ₽. И самым примечательным стал тот факт, что от 10 до 50% облигаций приобретали именно физические лица напрямую.
Кроме того, по схеме облигационного займа финансировались и отдельные проекты. Например, в ЖК Symphony34 от MR Group владельцы облигаций стали прямыми инвесторами проекта и разделяют ответственность за финансовый результат.
«Самолет» – о фокусе на цифровых сервисах
Группа «Самолет» в последнее время удивляет своими темпами развития и большими планами. Достаточно сказать, что сейчас ими реализуется 22 проекта в трех регионах, но уже есть цель стать в ближайшие годы лидером в жилищном строительстве. Об очередном этапе преобразований рассказал директор по продажам компании Кирилл Храпов.
В частности, в рамках трансформации в 2021 году были заявлены новые продукты: сервис меблировка, «умный дом» и буквально на днях – конструктор мебели от «Самолета».
«Высокая технологичность позволяет объединить все сервисы и услуги на единой платформе. Клиенту это полезно тем, что у него высвобождается много времени. А мы не бросаем его после заключения сделки купли-продажи, а сопровождаем и во время обустройства квартиры, и в дальнейшей эксплуатации жилого пространства», – резюмирует Кирилл Храпов.
Knight Frank – о трендах элитной недвижимости
О мировых трендах на рынке дорогого жилья рассказала заместитель директора департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Елена Ржавская. Она обозначила, что мировая «мода» в этом вопросе значительно влияет на отечественный рынок элитной недвижимости. Например, рост доли предложения с отделкой, в том числе – с финишной, а также с частичной меблировкой.
Среди главных международных трендов – внимание к экологии: приверженность девелоперов принципам устойчивого развития, получение экосертификатов, использование технологий защиты от вирусов и бактерий, бесконтактные технологии.
Закономерно и появление формата сервисных апартаментов в проектах разных классов – с обширным набором предоставляемых сервисов. А в направлении курортной недвижимости всё чаще совмещают несколько форматов: гостиничную, коммерческую и жилую.
ЦИАН – о том, что стало с агрегатором за 20 лет развития
Заместитель коммерческого директора ЦИАН Михаил Дрокин провел экскурс «Прорыв ЦИАН: от таблицы Excel до IPO на NYSE». Компания, созданная в 2001 году, за два десятилетия достигла впечатляющих результатов, что позволило ей недавно выйти на рынок IPO».
Несомненно, всех интересовали весьма сенсационные инфоповоды, поставщиком которых стал ЦИАН. Первый – неслучившееся слияние с «Авито», которое сочла недопустимым Федеральная антимонопольная служба. ЦИАН отнесся к этому факту вполне спокойно и совершил следующий шаг – выход на IPO.
По поводу введенного запрета выражать в объявлениях «прямую или косвенную дискриминацию» и указывать предпочтения по расе и национальности квартиросъемщика («сдаем только славянам»), Михаил Дрокин разъяснил позицию: в компании этот вопрос давно чем-то вроде «занозы», поэтому, когда началось его обсуждение в публичной среде, компания сделала решительный шаг. «И вздохнули облегченно, – признался Михаил и искренне добавил. – Честно: я после такого поступка горжусь тем, что работаю в ЦИАН».
ДОМ.РФ – о трендах комплексного развития территорий
О приоритетах и инструментах городского развития рассказал заместитель генерального директора Фонда ДОМ.РФ Антон Финогенов. Приоритетом уходящего года, по его словам, стало комплексное развитие территорий (КРТ):
«Крупные проекты КРТ реализуются на пяти участках – в Уфе, Барнауле, Красноярске, Иркутске, Смоленске. Они представляют собой “микс” ИЖС и малоэтажного строительства. Готовится документация с новыми стандартами к представлению на аукционах и в других локациях. Прорабатывается примерно 40 проектов, в основном малоэтажного строительства».
В связи с этим серьезному комплексному пересмотру подверглось деревянное домостроение, продолжил эксперт. Приходится перелопачивать всю нормативную базу, привлекать специалистов из различных отраслей, в том числе технологов, экологов, пожарных. Предполагается завершить работу по формированию современных требований до конца будущего 2022 года. Кстати, тестовый проект деревянного жилого комплекса сейчас реализуется в Иркутской области: проверку там проходят и проекты, и материалы, и технологии. Результаты станут основой для дальнейшего внедрения уже в большем масштабе.
Также Антон Финогенов поделился интересными кейсами 2021 года, в которых уже сейчас можно угадать тренды года следующего. Участники GMKTalks услышали о масштабных инвестициях в проектах редевелопмента, о транспортно-ориентированном девелопменте, о проекте ИЖС в Ленинградской области, где отрабатывается регламент комплексной инфраструктуры.
По ссылке вы можете скачать все презентации спикеров. Тема следующей федеральной конференции для застройщиков GMKTalks – «Борьба за головы. HR-бренды в девелопменте». Событие пройдет 10 февраля в Москве.
