Города черноморского побережья вызывают приятные ассоциации с бесконечными пляжами, голубой водной гладью, экзотическими пальмами, чередой санаториев и пансионатов, парками развлечений, кафе и ресторанами на набережных. Кажется, в теплые месяцы добрая половина населения со всех регионов России устремляется именно сюда.
Был период, когда поток отдыхающих ослабевал с доступностью зарубежных курортов – прежде всего Турции, Кипра, Египта. Повлияла и подготовка к важным событиям из мира спорта – Зимней Олимпиаде-2014 и Чемпионату мира-2018. Любимое место отдыха миллионов на долгие годы практически превратилось в огромную стройплощадку, создавая сложности и местным жителям, и многочисленным гостям со всех уголков страны.
Новая страница развития региона открылась уже после этих двух спортивных событий. Олимпийский горнолыжный кластер на Красной поляне сделал Сочи круглогодичным курортом мирового уровня, разнообразная инфраструктура которого готова принимать гостей и зимой, и летом. Менее масштабные преобразования инфраструктуры затронули и другие причерноморские города.
В последние годы появились новые стимулы – пандемия и геополитическая обстановка. Туристы снова хлынули в Краснодарский край.
Локация становится все привлекательнее для девелоперов и инвесторов из-за высокого спроса и высоких цен, но имеет свои особенности.
Дефицит и отсутствие единого подхода к застройке
По данным аналитиков Mantera Seaview, на текущий момент дефицит предложения курортной недвижимости в России составляет более 2 млн кв. метров, из них 300 тыс.кв.м. приходится на высокобюджетный сегмент, и дефицит этот покроется только за 10-15 лет. Конечно, курорты есть не только в Краснодарском крае, однако, большая часть дефицита именно там.
Станислав Сагирян, директор по развитию группы компаний «РКС Девелопмент», считает, что дефицит обусловлен бюрократическими сложностями:
«Парадокс в том, что на фоне ужесточения требований к документации и к застройщикам в целом объем выдачи новых разрешений на строительство в Краснодарском крае сильно снизился в последние несколько лет. Это ограничило объем новых проектов, но в то же время привело к росту цен. А это, в свою очередь, привлекло внимание инвесторов, заинтересованных во вложениях в Сочи и в другие курортные города»
Дефицит возник из-за мораториев, которые вводят власти. Например, в Сочи и Туапсе ввели временный мораторий на строительство многоэтажных домов до введения генпланов развития. Причина серьезная – стихийная застройка, которую стало сложно контролировать. В Геленджике тоже введены ограничения, но проблема иная – перегружены коммунальные службы. И когда на побережье появляется одна новостройка раз в несколько лет, спрос на нее огромен и даже при столичных ценах квартиры разлетаются, как пирожки. Например, в Сочи на начало 2022 средняя цена за квадрат была порядка 189 тыс.руб. Для сравнения, средняя цена в тот же период по стране составляла 81,3 тыс.руб/кв.м.
О том, как введенный мораторий повлияет на рынок в Сочи, мы уже писали в прошлом году – почитайте
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский подтверждает, что мораторий привел к поднятию цен:
«Курортные проекты сейчас реализуют девелоперы, как крупные, так и небольшие, возводящие ЖК клубного формата. Власти ввели мораторий, «взяли паузу», чтобы бороться со стихийной застройкой. Казалось бы, это приведёт к улучшению городской среды. Но пока объявленный мораторий на возведение жилой застройки за исключением объектов гостиничного типа привёл к тому, что объектов становится меньше, зато стоить они будут дороже».
Стихийная застройка, в свою очередь, образовалась из-за отсутствия единого подхода к курортной недвижимости. Об этом заявляет независимый эксперт рынка Александр Коваленко:
«Такое понятие, как девелопмент курортных городов, на практике отсутствует. Большинство застройщиков просто продает квадратные метры. Без идеи. Строят кто во что горазд, многие проекты никак не отличаются от обычных городских комплексов, потому что и так покупают. Особых требований со стороны администрации приморских городов к строительству такой недвижимости также нет. Вот и получается, что для застройщиков без опыта, скажем, жилой комплекс с бассейном и территорией для отдыха – это настоящий стресс. Массовыми же на рынке эти проекты станут только тогда, когда «курортная» инфраструктура станет обязательной.
Пока же объекты, включающие в себя такую инфраструктуру, составляют мизерный процент от общего количества предлагаемых не черноморском побережье. И если раньше главным и основным конкурентным преимуществом недвижимости была близость к морю, то теперь важен весь набор – бассейны, кафе, магазины, службы сервиса, парковки, детские игровые комнаты, коворкинги и спортивные площадки».
В отсутствии четких административных подходов к застройке территорий кроется большая проблема для застройщиков. Например, в Анапе, как только разработали и утвердили генплан развития, сразу на рынок был заявлен выход новых интересных проектов, которые частично покроют образовавшийся дефицит. Очередь за рядом других курортных городов, сейчас они находятся в ожидании генпланов, появление которых запланировано на 2023 год.
По утверждению генерального директора Nedvex (компания— оператор недвижимости и застройщик Сочи) Юлии Галимовой, у покупателей курортной недвижимости прослеживаются два основных сценария: жильё для жизни и инструмент для инвестиций. И если в первом случае покупатели готовы рассматривать квартиры без выдающихся продуктовых характеристик, то второй вариант должен в полной мере отвечать требованиям этого сегмента, чтобы обеспечить инвестору доходность от вложенных средств. Недостаточно построить просто квадратные метры в хорошей климатической зоне и назвать их курортной недвижимостью. Поэтому оптимальным продуктом для вложений становятся апартаменты бизнес- и элит-класса, потому что на текущий момент именно в таких проектах создают не просто продукт, а еще и его наполненность атмосферой курорта.
Кто уже строит курортные проекты?
Пожалуй, первыми, кто стал реализовывать полноформатные курортные проекты в «постолимпийский» период стала компания «РКС Девелопмент». В Анапском районе появились проекты Holiday House и Anapolis Residence – жилые комплексы низкоэтажной застройки, с акцентом на инфраструктуру, необходимую для полноценного отдыха – с собственными бассейнами, прогулочными зонами, спортивными и детскими площадками.
Застройщик предложил большое количество планировочных решений с отделкой, что дало возможность сразу в них вселяться или сдавать в аренду. Ещё одна особенность: в отличие от типичного городского жилья в «курортном предложении» достаточно компактные квартиры – по площади они ближе к гостиничному номеру, что оправдано тем, что значительную часть времени жители проводят вне их стен, а пользуются той самой инфраструктурой для отдыха.
Компания планирует и дальше развивать курортное направление, в ближайшее время намерена запустить в Анапе проект апартаментов на 850 номеров под управлением гостиничного оператора.
Другой пример – MANTERA Seaview residence, который возводится в Имеретинской долине, рядом с олимпийским «Сочи Парком». Коммерческий директор проекта Елена Кабешева признаётся, что изначально в идею создания объекта международного уровня мало кто верил. Трудно быть первым, да ещё конкурировать с высококлассными предложениями, например, Дубая или Анталии.
В Mantera Seaview Residence на 10 га разноформатное жилье (урбан-виллы, пентхаусы, отель), общественные зоны, бассейны, рестораны, не говоря уже о собственном пляже. Именно в этом проекте самые дорогие студии за пределами Москвы, более 2 млн.руб/кв.м. У девелопера есть планы не останавливаться на одном проекте.
Мы тоже участвовали в этом проекте и писали об этом в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь на GMKTelega, чтобы не пропускать новости
Есть и более доступные проекты, которые содержат в себе элементы курортной инфраструктуры. Например, ЖК «Горгиппия» от ВКБ – это полноценный КОТ с парковой зоной 26 га на берегу и всей социальной инфраструктурой, расположен в Анапе. Строят на побережье и другие крупные игроки – например, Неометрия и AVA Group.
Кто следующий?
О намерении реализовать ряд проектов в Сочи, Анапе, Геленджике, Новороссийске рассказал Алексей Алмазов, управляющий партнёр ГК ФСК по региональному девелопменту:
«Сейчас ведем работу в регионе по формированию земельного банка и разработке мастер-планов, выстраиваем взаимодействие с органами власти и местными игроками, которых планируется привлекать в качестве партнеров. Наша цель – подготовить проект, который качественно изменит жизнь горожан, сформирует принципиально новую, комфортную и современную городскую среду. Наша стратегия базируется на регулярном взаимодействии с региональными и муниципальными властями с момента отбора участка. В рамках такого взаимодействия мы индивидуализируем подход к решаемым в каждом городе задачам, заинтересованы в выстраивании действительно партнерских отношений, в том числе направленных на решение наиболее сложных проблем в городах.
Понимая стоящую перед Краснодарским краем задачу существенного увеличения числа объектов социально-бытового назначения: детские сады, школы, поликлиники, физкультурно-оздоровительные комплексы, мы планируем предложить региону несколько вариантов концепций комплексного освоения территорий, при разработке которых отдельное внимание будет уделено содействию в решении данным социально значимым объектам».
Алексей Алмазов отметил, что в условиях новых экономических и технологических вызовов команда ГК ФСК готова предложить регионам свою экспертизу и технологии, современные решения и форматы реализации жилой недвижимости, а также проекты апартаментно-гостиничного типа с повышенным уровнем комфорта и сервисами для работы и отдыха.
Ольга Земцова, руководитель направления «Туризм и инфраструктура» ДОМ.РФ, говорит о том, что банк гарантирует финансовую поддержку компаниям-застройщикам:
«Наша основная стратегия сейчас – региональный застройщик, потому что им гораздо сложнее, чем столичному рынку. У нас огромный портфель – 2,5 трлн рублей, на которые строят свои объекты 200 застройщиков из сорока регионов страны. Одним из стратегических направлений определено «Туризм и инфраструктура». Существуют реальные действующие государственные программы. Например, программа от Ростуризма 141, которая финансирует гостиничную и курортную недвижимость, активно работает. По ней дается кредит с хорошей банковской ставкой до 5%. В частности, MANTERA Seaview residence аккредитована по этой программе. Всё больше появляется крупных игроков, проекты которых, уверена, будут интересными в уникальных локациях, потому что это нужно рынку. Мы с радостью будем финансировать подобные курортные проекты».
Сейчас города находятся в ожидании генпланов развития, власти Краснодарского края планируют развивать их комплексно. Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Russia, предполагает уход с рынка устаревших предложений тех объектов, которые возводились ещё в доолимпийский период, и появление крупных проектов, в том числе микст-формата «гостиница+апартаменты»:
«Мы ждём завершения «моратория», принятия генпланов всех муниципальных образований региона, свободного рынка инновационных градостроительных решений, интересных архитектурных проектов в рамках комплексного освоения территории (КОТ). Смею надеяться, что на рынке появятся девелоперы, которые будут профессионалами именно в сегменте курортной недвижимости, как это произошло в складском или офисном, элитном другом ином секторах строительства. Мне кажется, уровень развития дорос до того, что скоро появится курортный девелопер номер 1. Ну и, несомненно, на этот рынок выйдут федеральные игроки, и они будут составлять конкуренцию тем, кто первый вышел в эту нишу».
Поможем с выходом в новые регионы: Центр стратегических разработок GMK
