Проблема – в точечной застройке
Все хотят строить в Сочи. И это понятно: здесь один из самых рентабельных рынков России. В городе высокий спрос на новостройки: по данным агентства Golden Brown Group, только с начала 2021 года спрос на жилую недвижимость вырос на 30%. Кроме того, в последние три года в Сочи стабильно растет спрос на инвестиционное жилье. Так, в 2020 году он увеличился в 1,5 раза, по данным компании Garnet.
При этом местный рынок жилья – отдельный феномен. Он не похож ни на региональный, ни на столичный. Для регионального здесь – слишком активный ввод жилья и слишком высокий уровень цен. Для столичного – крайне мало продуманных и качественных проектов. И кстати, в городе нет ни одного федерального игрока.
Сочи сложно назвать цивилизованным рынком. «Что ни построишь – все продастся», – рассуждают многие девелоперы, заходя в город. Отсюда – массовая точечная застройка и недостаток социальной инфраструктуры. По меркам Сочи участок в 4 га уже считается КОТом.
Но в последнее время рынок развивается, а строительные законы становятся жестче. Так, в 2019 году назад власти ограничили этажность жилых зданий на побережье до уровня не выше четырех этажей. В 2020 году ввели запрет на точечную застройку.
А с 1 июля 2021 года в Сочи будет действовать запрет на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов и гостиниц. Эта мера предположительно будет действовать два года – до тех пор, пока не примут новый генеральный план города. После этого возведение многоквартирных домов на курорте будет возможно только в рамках проекта комплексного развития территории.
Оправдан ли запрет?
Мы спросили, что думают о новшестве девелоперы и риелторы в Сочи. Эксперты спокойно оценивают запрет и говорят, что рынку это необходимо.
Одна из проблем, которую решит новое правило, – стихийная застройка вне закона.
«Меры, безусловно, нужны, так как стихийная застройка в Сочи приобрела угрожающие масштабы. Вообще покупка квартиры в Сочи – это очень часто лотерея: неизвестно, построится дом или нет; документация у многих частных застройщиков отсутствует, либо не соответствует требованиям закона. Так что введение мер по упорядочиванию застройки положительно скажется на городе».
Елена Кабешева, коммерческий директор «Сочи-Парк пять плюс»
Также запрет поможет улучшить ситуацию с социальной инфраструктурой. Полезные объекты будут закладываться еще в проекте, и со временем проживание в городе станет более комфортным – считает вице-президент по стратегическому развитию проектов в городе Сочи компании AVA Group Даниил Карбивник.
Планируете строительный проект в Сочи? Поможем сформировать продукт и маркетинговую стратегию – по новым правилам города. Пишите на dyukova@gmk.ru
В целом, введенный запрет – один из шагов Сочи на пути к статусу международного курорта – считает генеральный директор ГК «Денова» и вице-президент РГУД Наталья Девяткова.
«Администрация Краснодарского края поставила цель сделать из Сочи город-курорт международного класса. При этом сам город сейчас перенаселен, здесь не хватает социальной инфраструктуры, его облик не всегда лицеприятен. Запрет способен помочь с решением этих проблем, а в перспективе – позволит развивать в Сочи туризм с прицелом на весь мир.
В планах – приглашать к город отели мировых брендов, преобразовать архитектурный облик города, в проекте, насколько я знаю, есть даже насыпные острова, как в Дубае».
Наталья Девяткова, генеральный директор ГК «Денова» и вице-президент «Российской гильдии управляющих и девелоперов
Что будет с ценами?
Цены на новостройки в Сочи растут каждый день. В марте 2021 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигла 150 000 рублей, а на первичном рынке – приблизилась к рекордным 200 000 рублей, сообщает директор ФРК «Этажи» в Сочи Павел Быков.
Как мораторий повлияет на стоимость квартир? У экспертов есть две точки зрения.
- Стоимость будет расти – на это повлияет ажиотаж, вызванный ограничением строительства. Соответственно, новый пик цен на сочинскую недвижимость следует ожидать этой осенью. Такой точки зрения придерживается большинство опрошенных девелоперов и риелторов.
- Цены не вырастут сильно, так как упадет спрос. Некоторые эксперты считают, что цены уже достигли своего предела в комфорт-классе. И если они приблизятся к планке в 300 000 рублей за квадратный метр, это приведет к падению спроса и его «утечке» в другие прибрежные города Краснодарского края или Крыма.
Похоже, администрация города все-таки рассчитывает на первый сценарий. В недавнем интервью мэр Сочи Алексей Копайгородский заявил, что курорт предполагается сделать более дорогим для проживания, ведь «нужно понимать, что Сочи – это эксклюзивный город».
Вырастет спрос на загородную недвижимость
Чего точно стоит ждать – так это увеличения спроса на загородные проекты.
«Уже сейчас в Сочи есть тренд на повышение спроса на загородную недвижимость, из-за этого стоимость участков на популярных направлениях за последние несколько месяцев 2021 года выросла в три-пять раз».
Павел Быков, директор федеральной компании «Этажи» в Сочи
Нововведения, кстати, затронут и этот сегмент рынка. По новым правилам, максимальная площадь жилых домов не сможет превышать 300 м², а высота – 12 метров. Возможна и застройка большей площади, но для этого собственнику нужно будет доказать целесообразность, пройдя через общественные слушания.
Что думаете о том, как запрет скажется на рынке Сочи? Что будет с городом и с ценами? Пишите мнение в комментариях ?
