Как коммерческие помещения спасают город от «разбитых стекол»

Частная практика редевелопмента
Автор статьи
Руководитель Центра коммуникаций GMK, Партнёр
Как коммерческие помещения спасают город от «разбитых стекол»
Говорим с тюменским редевелопером Сергеем Колесником о том, как его компания развивает среду и реализует локальные проекты с необычной бизнес-моделью win-win, в которой выигрывают и бизнесы, и инвесторы, и город.


О компании «Колесник»

«Колесник» реализует проекты в сфере коммерческой недвижимости в Тюмени. Компания дает вторую жизнь зданиям с непростой судьбой – выкупает их и переделывает так, что они становятся новыми точками притяжения. Они давно привлекают мое внимание – вижу, как качественно меняется центр города во многом благодаря их решениям. Как правило, насмотренность развивается при наблюдении за крупными игроками, однако у этой небольшой компании тоже есть чему поучиться. Их проекты сочетают выгоду для всех участников – жителей, инвесторов, бизнеса. 

Пример реставрации локального торгового центра. Слева – здание до, справа – после проведенных работ.
Пример реставрации локального торгового центра. Слева – здание до, справа – после проведенных работ.

Схема работы «Колесника» следующая: 

  1. Подбирают помещение для капитального ремонта, реновации или редевелопмента 
  2. Привлекают людей, готовых вложить средства, и на их деньги выкупают здание в собственность  
  3. Разрабатывают проект с архитектурным бюро, концепцию помещения
  4. Переделывают здание вместе с благоустройством прилегающей территории
  5. Находят и заселяют арендаторов
  6. Продают готовый арендный бизнес 

Инвесторы зарабатывают на разнице между суммой покупки и продажи, их доход не ограничен и не гарантирован, но может доходить до 70%. В среднем проекты «Колесника» показывают доходность в 33% годовых. Сама компания зарабатывает на фиксированном проценте прибыли от реализации объектов.

Что в результате? В выигрыше оказываются все: город получает красивую устроенную среду, новые собственники – налаженный бизнес, инвесторы – прибыль, а предприниматели – классное место под аренду. Трафик посетителей генерирует финансовый поток. Улицы заполняются прохожими. 

– Вы начали запускать свои проекты небольшой командой 7 лет назад, когда еще про редевелопмент мало говорили в регионах. Откуда возникло понимание сути?

Моя формула проще, чем может показаться. Моя задача – из неработающей коммерческой недвижимости сделать прибыльный бизнес. Само слово «редевелопмент» я стал упоминать только недавно с подачи наших архитекторов. Мне всегда нравилось заниматься зданиями. Неважно чем: редевелопментом, реновацией, капремонтом, реконструкцией или реставрацией. Весь путь редевелопмента мы прошли не по книжкам и стандартам, а скорее, на своих ощущениях от нейронной сети города. Поэтому, например, мы не делаем проекты в других регионах, кроме Екатеринбурга – просто свой город мы знаем и чувствуем лучше. И неуспешных проектов у нас пока не было, были только меньшая или большая доходность. 

– На чем основан успех бизнес-модели? 

На уникальности. Я делаю то, что до этого никто не делал, потому что не люблю копировать. Я никуда не спешу, я не супер-бизнесмен или гуру-предприниматель, который берет какую-то модель, собирает управленческую команду, оттачивает все процессы, а дальше думает о масштабировании. 

Это можно сравнить с Формулой-1. В первом случае результаты могут различаться на десятую, сотую доли секунды. Кто первый, тот и чемпион. Также и с помещениями с понятной ценой квадрата в локации, с понятной концепцией. В их продаже и аренде имеют значение и оперативность, и отлаженность действий. А наша работа больше походит на езду по пересеченной местности. Правила заранее неизвестны и иногда приходится ориентироваться на месте. Поэтому доходность может очень сильно разбегаться из-за того, сразу ли мы нашли правильное решение или сначала «покружили по лесу». 

– Как вы выбираете свои проекты?

Мы, глядя на готовую недвижимость, отталкиваемся от базового показателя – локации. Есть у нас мертвые улицы, где неприятно ходить: там постоянно меняются арендаторы, окна загаженные, тротуары разбитые. И это в центре города. Это теория «разбитых стекол» в действии, когда маленькое негативное изменение приводит вот к такому запустению места. Люди не всегда понимают, но интуитивно чувствуют, где хорошо и красиво, а где нет, поэтому только сменой арендаторов локации не поможешь. Я вижу потенциал таких мест и хочу исправить картинку. 

Пример капитального ремонта коммерческого помещения. Слева – до, справа – после.
Пример капитального ремонта коммерческого помещения. Слева – до, справа – после. Изменили входную группу, а также внедрили единый дизайн-код для арендаторов.

– То есть вы выбираете только локации в центре? 

Не только, но именно в центре города должна появляться качественная архитектура, потому что он ограничен. У любого административно-делового или исторического центра есть своя конечная точка, чем и прекрасна недвижимость там, а не в полях, где можно безгранично строить КОТы и это только будет обесценивать квадратные метры там.

А центр «качает» трафик посетителей, если концепция удачная. Нет концепции – нет трафика. Последние локации, которые еще остались, нужно забирать и работать с ними – они со временем будут бесценны. 

Проект, который сейчас в разработке. В левом углу – то, как здание выглядит сейчас, это помещение бывшего ночного клуба
Проект, который сейчас в разработке. В левом углу – то, как здание выглядит сейчас, это помещение бывшего ночного клуба. Находится на важной транспортной развязке города.

– Сейчас девелоперы как раз все чаще стали мыслить именно комплексным развитием территории, вы же достаточно точечно подходите к проектам. Не хочется масштабов?

Точечная застройка в центре считается злом, а я считаю, что это спасение нашей страны и городов. У нас почти всегда в России центры выглядят скучно и безлико. У нас, как правило, нет зданий, которыми можно гордиться, город превращается в «спальники», и у него нет своего уникального лица. 

А то, какую архитектуру, какое жилье мы имеем, отражает уровень нашей зрелости. Всех нас: покупателя, бизнеса, власти. В Европе, например, вся застройка точечная, а у нас все ее боятся. И мы не изменимся за один день. Сейчас с точечной застройкой борются. Но одно дело  – бороться с варварской плохой застройкой, например, когда втыкают свечку в какой-то двор, лишь бы денег заработать. И совсем другое – концептуальные, хорошие проекты, которые теперь страдают от новых законов.

– Расскажите о своих проектах в тюменском центре.

С одной из центральных улиц Тюмени, Водопроводной, мы работаем уже несколько лет. Сначала на одной стороне улицы выкупили здание, сделали его ремонт, посадили деревья. Потом перешли на другую сторону и там полностью переделали неприглядную кирпичную постройку, сделали из нее гастрономическую точку города с арт-объектом от концептуального российского художника. Получился крафтовый кластер «Конюшня» – объединение нескольких небольших и аутентичных заведений. 

«Конюшня» до и после редевелопмента. Фото предоставлено Сергеем Колесником
«Конюшня» до и после редевелопмента. Фото предоставлено Сергеем Колесником 

Район, в котором она появилась – это как раз локация, где есть несколько удачных примеров точечной застройки. Рядом возвели и сдали бизнес-квартал «1А Первомайская» и апартаменты «Вивальди». И благодаря вот таким проектам место изменилось. 

– А как родилась концепция «Конюшни»? 

Если с экономической точки зрения, то это было максимально выгодно. Это здание в историческом центре – отдельно стоящее, а не коммерческие помещения на первом этаже жилого дома. Мы быстро поняли, что в этой локации будет востребован общепит. На первом этаже под квартирами реализовать кафе или ресторан гораздо сложнее – можно столкнуться с тяжбами, не учесть все нормативы. Поэтому больших сомнений не было,  к тому же, у меня было много заявок от потенциальных арендаторов именно на общепит. 

Здание уже построено, не просто земля – то есть, стоит немалых денег. Нам нужно было вложить в него средства, сделать ремонт, а потом продать так, чтобы это окупилось. Такое возможно, только если квадратный метр дорогой. А для того, чтобы он был дорогим, нужна «нарезка» площадей. Так мы пришли к тому, что в «Конюшне» будет несколько гастро-точек. 

А с точки зрения смыслового наполнения – мы хотели «оживить» улицу, сделать дополнительную точку притяжения в локации, у которой уже был потенциал. Концепции заведений для «Конюшни» тоже отбирали, чтобы не было конкуренции с соседями. 

Пример редевелопмента. Справа – то, как основная часть здания выглядела до ремонта. Слева – входная группа одного из новых арендаторов «Конюшни».
Еще одно «до-после». Справа – то, как основная часть здания выглядела до ремонта. Слева – входная группа одного из новых арендаторов «Конюшни». 
– Что, помимо локации, имеет значение для доходности объекта? 

Окна. Они очень влияют на то, насколько востребованным будет проект. Хорошая новость – если окна плохие, их можно поменять. Визуальные изменения всегда в проекте дают хорошую добавленную стоимость. Коммерческая недвижимость на первых этажах спасает город от визуального однообразия. 

– А ошибки случались?

Право на ошибку мы закладываем в свои проекты. Многое из того, что мы сделали, было впервые. Мы иногда идем как первопроходцы в нашей деятельности. Поэтому я и говорю про свою бизнес-модель, что ее эффективность не в скорости, а именно в уникальности, не в оттачивании процессов, а в том, чтобы разобраться в чем-то, что не всегда сразу понятно. И раз мы это делаем, то ошибки действительно бывают. Если бы мы знали заранее маржу каждого проекта и у нас бы бились инвесторы за процент и идеальную систему, это была бы уже совсем другая история. А у нас каждый проект уникален и в каждом может что-то пойти не так. Мы даже своим инвесторам говорим – ориентируйтесь на три года, а между собой решаем реализовать за полтора. Проекты долгосрочные, ситуация меняется быстро, всего загадать нельзя. 

Бывают ошибки и при расчетах. 

Например, ремонт Конюшни обошелся в два раза дороже, чем мы изначально считали, а максимальная ошибка, которая была у нас в проектах – фактические расходы превысили планируемые в три раза.

Если мы отработаем проект без ошибок, мы можем выдать 50-70% годовых. Если мы ошибемся, то будет 30%, как мы и обещали. Ниже 13% не было никогда, но это самые худшие наши результаты. 

Мы не финансовая организация, которая дает советы, куда вложиться. Мы просто делаем свой продукт, который полезен всем. 

– Но инвестор сам выбирает проект? 

Да, все заходят с инвестициями в конкретный проект, но никогда не знают, что будет на выходе. Например, на улице с большим автомобильным трафиком мы ожидали реализовать автобизнес, а в результате якорным арендатором будет медицинский центр. 

Читайте материал в GMKBlog: Коммерческие первые этажи. Как сделать их привлекательными для инвесторов и полезными для жителей?

– А за редевелопмент ТРЦ вы бы взялись? Мне кажется, эти коробки с парковками требуют смыслового преобразования. 

У моей команды другая специализация. ТРЦ – это не наша история. Мы вообще не занимаемся пространствами внутри, нам интересны сами улицы и жизнь на них. 

Мы вообще не любим торговые центры. Мне хочется, чтобы люди по улицам ходили, чтобы на первых этажах магазинчики были. Я не люблю фудкорты в торговых центрах. Торговые центры должны быть, но в идеальной картине города, которую я себе рисую – за объездными. Сейчас там самые привлекательные арендные места, все классные арендаторы уходят туда, и в результате мы получаем по городу одни пивнушки на первых этажах. А хочется, чтобы было иначе – магазины с красивыми витринами были на первых этажах зданий, и чтобы люди ходили по этим улицам. Арендаторы будут следить за своими фасадами и город преобразится.  

– Как выстраиваются отношения с городской администрацией, ведь вы по сути делаете общее дело?

Мы сумели выстроить конструктивный диалог с чиновниками, кто-то сказал хорошую фразу: «административный ресурс в девелопменте очень важен». Но в нашем случае – это именно диалог. Мы на своем примере показываем, что предпринимательское сообщество может мыслить шире, заглядывать за пределы своего офиса, особенного когда речь идет о благоустройстве городских пространств и заботе о городе.

– Арт-объект – конь, который стоит на территории «Конюшни», с городом не согласовывали? Это же своего рода информационный повод? Расскажите, как он там появился. 

Городской администрации идея очень понравилась, они ее одобрили, но официального согласования не требовалось, потому что это наша земля. Проект сделал довольно известный российский художник «уличной волны» Дмитрий Аске, однажды я встретил одну из его работ в Москве, мне она понравилась. Когда встал вопрос, что бы такое придумать в нашем проекте, я нашел его и полностью доверился его видению арт-объекта. Мы получили 3D-модель проекта, посчитали ее у московских официальных подрядчиков и поняли, что это будет стоить 5 миллионов рублей (помимо гонорара художника). Прикинули, что наши тюменские сварщики могут сделать не хуже, и они действительно нарезали 372 части по рисункам Дмитрия, все части сварили, художник остался доволен. Кстати, я только на открытии проекта узнал, что это отсылка к известной картине Петрова-Водкина «Купание красного коня». 

Изображение для статьи
Полигональная скульптура на территории крафтового кластера «Конюшня». Фото предоставлено Сергеем Колесником
– Это не единственный пример вашей работы со средой. Вы запускали сбор на  краудфандинговой платформе, чтобы собрать деньги на деревья вдоль улицы, где расположены ваши помещения. Как оцените этот опыт? 

Там, где было наше здание, мы сами посадили деревья. Но я хотел продлить ряд посадок до конца улицы. Я не смог бы объяснить инвесторам необходимость вложений, меня бы не поняли. Поэтому я предложил жителям скинуться на это и получить свои именные деревья. В итоге я лично продавал их, обзванивал знакомых. Мне говорили: «Давай я тебе скину деньги, зачем какая-то платформа». Но мне было важно, чтобы люди прошли этот путь благотворительности сами, ведь иначе я мог бы посадить их и сам, дело даже не в деньгах. Однако оказалось, что наши граждане неохотно хотят скидываться на благоустройство даже своего района. Повторить эту историю я не готов. 

– Что сейчас происходит с коммерческой недвижимостью на первых этажах?

Мы работаем не с рынком, а с конкретной недвижимостью и локацией, и формируем именно ее цену. Последние годы мы видим смещение окупаемости проектов. Она выросла. Застройщики, ремонтники цены повышают, потому что у них растет стоимость материалов. А аренда остается прежней, потому что она не может расти без экономического роста. В итоге, если раньше мы продавали арендный бизнес, который окупался бы за 8 лет и 100 платежей, то теперь это уже 110-115 платежей. 

Вот взять например этот год – куда уж более непредсказуемые события. Но после них все идет вполне понятным образом. Часть людей отказываются от задатков, часть – наоборот просит забрать их деньги. В хорошие времена у нас почти нет аренды – мы все объекты реализуем, продаем. Но и сейчас мы останемся на плаву. Потому что арендаторы всегда приспосабливаются, у них выбора нет. Малый и средний бизнес даже сквозь асфальт прорастет. Следовательно, если у нас не будет покупателей на здания – всегда найдутся те, кто захочет наше помещение снять. В этом плане наша бизнес-модель очень защищена. 

Один из ранних проектов «Колесника» в спальном районе. Капитальный ремонт и единый дизайн-код
Один из ранних проектов «Колесника» в спальном районе. Капитальный ремонт и единый дизайн-код. 

Помогаем создать продукт, который нравится всем: Центр стратегических разработок

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости
subscribe



Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

GMK Club
Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.