Коммерческие первые этажи. Как сделать их привлекательными для инвесторов и полезными для жителей?

Правила создания коммерческих этажей от идеи до наполнения
Автор статьи
эксперт в разработке стратегий для девелоперов, GMK
Коммерческие первые этажи. Как сделать их привлекательными для инвесторов и полезными для жителей?
От того, как спроектированы и чем наполнены коммерческие помещения, зависит многое. Грамотный подход поможет создать первые этажи, которые одновременно полезны жителям, привлекательны для инвесторов и – позволяют девелоперу создавать добавленную стоимость по отношению к рынку.


Что важно инвесторам. Чтобы инвесторы согласились приобретать коммерческие помещения, они должны быть привлекательными с точки зрения доходности и окупаемости. Идеальным считается срок окупаемости 7–8 лет, а средний срок в реальности составляет 10–12 лет. 

Окупаемость зависит от многих факторов. Главное – локация относительно людных мест. Не менее важны – логичность проектирования и качество материалов.

Кстати спрос на коммерческие помещения на первых этажах жилых проектов сейчас растет. За это спасибо льготной ипотеке от государства, которая подстегивает спрос на квартиры. Люди заезжают в новое жилье, а значит, – в это верят инвесторы – и магазинчики на первом этаже не будут пустовать.

Что важно жителям. Чтобы первые этажи были полезными жителям, они должны, во-первых, иметь коммерческие помещения. А во-вторых, их заведения должны решать ежедневные вопросы людей. 

При этом 43% россиян недовольны уровнем разнообразия объектов торговли и услуг. Треть отмечает, что рядом с их домом нет тех досуговых объектов, которые им хотелось бы периодически или регулярно посещать. А каждому четвертому россиянину, чтобы что-либо приобрести, приходится выезжать за пределы своего района. 

Изображение для статьи

Помещения ритейла в ЖК «Михайловский парк-квартал», Томск (финалист Urban Awards 2020)

Что должно быть на первых этажах 

Большинству жилых проектов подходит один и тот же «золотой набор». В него входят продуктовые магазины, салоны красоты, кафе-пекарни, аптеки, медицинские и детские развивающие центры. 

Детские развивающие центр сегодня особенно востребованы. Такое центры – тренд последних пяти лет. Многие родители отдают детей на дополнительные занятия, и им удобно, чтобы те были в шаговой доступности от дома. Привычный сценарий таков: мама или папа забирают ребенка из школы или детского сада и отводят на занятие, а сами – отправляются домой заниматься хозяйством.

«Золотой набор» для конкретного проекта может быть и расширен. Например, с учетом особенностей локации. Если анализ показал, что рядом нет и намека на детский сады – тогда точно стоит предусмотреть в коммерческих помещения частный детский садик. Так вы не потеряете покупателей, для которых наличие сада архиважно.

Тип коммерческой инфраструктуры и уровень арендаторов будет различаться в зависимости от класса жилого комплекса. Например, на первом этаже эконома будет смотреться кстати «Пятерочка», но для комфорт- и бизнес-класса этот сетевой магазин может и не подойти.

Довольные инвесторы, счастливые жители. Поможем разработать первые этажи, где соблюден баланс всех интересов. Консорциум GMK&Archinform

В бизнес-классе и элитном сегменте коммерческая недвижимость должна носить более сервисный характер. Это должен быть не просто магазин самообслуживания, а с дополнительной опцией доставки продуктов домой или возможностью забрать их самостоятельно, просто спустившись вниз. 

Кроме того, в комплексе высокого класса должны быть клининговая служба, химчистка и прочие упрощающие жизнь сервисы. Такой полуотельный формат мало кто реализует в полной мере, но именно в такой сервисной составляющей заключен большой простор для добавленной стоимости застройщика.

Как спроектировать помещения

Есть базовые правила для проектирования коммерческих помещений на первом этаже. Они описаны в Стандартах комплексного развития территорий ДОМ.РФ и отвечают тому, как должен «работать» и выглядеть современный город. 


Каким стандартам должны отвечать коммерческие помещения?

  1. Нужно планировать помещения первых этажей с потолками высотой не менее 3,6 метров и использовать несущие конструкции для размещения дополнительного инженерного оборудования.
  2. Вход в помещение следует делать на уровне тротуара или не выше 0,45 м от его отметки.
  3. Ширину прифасадной зоны – проектировать таким образом, чтобы в ней можно было разместить террасу кафе и нестационарные объекты торговли, такие, как точки стритфуда.
  4. Выбирать застекленные, прозрачные фасады витрин.
  5. Использовать козырьки и навесы для защиты от ветра, дождя и прямых солнечных лучей, чтобы таким образом в будущем сделать времяпрепровождение отдыхающих комфортным. 
  6. Делать заметными вывески и наружную рекламы для окружающих. Например, жителей дома и прохожих, проезжающих мимо водителей и пассажиров.

Проектируя внутренние помещения, важно не забывать о создании внешних площадок, таких, как терраса рядом с кафе или открытое пространство для отдыха жителей во дворе. Так же девелопер может задействовать крышу жилого комплекса и встроенных или пристроенных к нему зданий, например двухуровневых галерей. 

На первых этапах реализации проекта мы рекомендуем предусмотреть возможность использовать крышу жилого комплекса или и одно- или двухэтажных коммерческих помещения рядом. Например, чтобы разместить кафе с террасой, зону для отдыха с мягкими сидениями или уличный кинотеатр.


Зачем коммерческой зоне единый дизайн-код?

Дизайн-код – это правила оформления вывесок на фасаде объекта. Они должны быть едиными для всего первого этажа. Задача дизайн-кода – сделать облик объекта целостным и однородным, избавиться от визуального шума, который создают разномастные баннеры.

Дизайн-код повышает привлекательность зоны коммерции и помогает увеличить ее прибыль. Всё это подтверждает кейс торгового центра в Тюмени. Так, благодаря дизайн-коду местный предприниматель привлек к объекту больше арендаторов и покупателей и таким образом вдвое увеличил свою прибыль.

Изображение для статьи

→ Как можно сделать первые этажи «гибкими»?

Тимур Абдуллаев, руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM, Екатеринбург:

«Бывает, что девелопер не хочет отдавать первые этажи под коммерческие помещения, мотивируя это тем, что они не востребованы покупателями. Но дело в том, что если в будущем он надумает отдать квартиры под коммерцию, сделать это может и не получиться. Например окажется, что потолки слишком низкие и под ними невозможно разместить инженерные коммуникации, а без последних — организовать бизнес.

Если застройщик отказывается от коммерции на этапе проектирования объекта, архитектору важно предложить предусмотреть возможность ее организации на первых этажах в будущем. Например, сделать их потолки более высокими и увеличить площадь остекления.

Даже если девелопер решит все-таки не отдавать первые этажи под условные магазины, такое решение может стать интересной опцией для покупателей. Но обо всем этом важно договариваться на этапе разработки проекта».


Как управлять наполнением

Большинство застройщиков распродают помещения на первых этажах инвесторам и не могут в дальнейшем влиять на их наполнение. Так появляются девелоперские «фотомемы», когда в одном доме – по пять аптек. В этом случае единственным рычагом повлиять на наполнение становится грамотное проектирование ритейла. Тогда в помещении, спроектированном, как салон красоты, будет именно салон, а в аптеке – аптека.


Как влиять на наполнение первых этажей, если девелопер их продает?

Микаил Намазов, директор по маркетингу и продвижению ГК «Территория жизни», Пенза:

«Проблема однообразного наполнения — данность, с которой сталкиваются многие застройщики. При этом нельзя сказать, что девелоперам все равно. Мы сами реализуем КОТы и хорошо понимаем, как открывающийся в районе бизнес влияет на качество жизни покупателей.

При этом нам, как и другим девелоперам, важно именно продать помещение и улучшить показатели продаж на объекте, а не сдавать его в аренду. Тем не менее, со своей стороны мы применяем все доступные способы, чтобы разнообразить наполнение первых этажей для наших жителей.

Мы не может запретить предпринимателям открывать тот или иной бизнес, но можем помочь им делать интересные для нас точки. Например, предоставляем специальные условия на покупку помещения как инвесторам, так и самим предпринимателям. Особенно в строящихся домах. Так начинающий бизнес получает хорошую цену, а застройщик — развитую инфраструктуру к моменту ввода дома в эксплуатацию. 

Также мы готовы бесплатно рекламировать жителям на наших ресурсах тот сервис, который компании им предоставляют: парикмахерские, частные кружки, кофейни, ателье. К слову, мы уже это делаем в нашем ЖК «Арбековская застава».

Кроме того, если помещение у нас в продаже и мы знаем для него хорошего арендатора, который будет полезен району, в рекламных коммуникациях мы сообщаем, что у этого объекта уже есть готовый арендатор».

Изображение для статьи

ЖК «Арбековская застава», Пенза


Чтобы системно влиять на наполнение первых этажей, есть не так много вариантов.

Первый вариант. Часть помещений продавать, а часть – сдавать в аренду самостоятельно. Такой концепции придерживается, например, федеральный девелопер «Инград», который сдает 30–40% своих помещений.


Как коммерция помогает поддерживать идеологию проекта?

Представьте дом, где на первом этаже есть работают фермерский рынок и магазин товаров на развес. Или комплекс для тех, кто ценит комьюнити – со своим коворкингом и chill-зоной, доступной всем жителям. 

Это те случаи, когда застройщик выбирает бизнесы, подходящие под идеологию жилого комплекса. Подобные решения создают добавленную стоимость объекта и застройщика в целом и влияют на продвижение проекта на рынке. Например, создают его уникальность, узнаваемость и желание у потенциальных покупателей приобрести квартиру именно в этом доме.

Изображение для статьи

Московский проект AFI Tower позиционирует себя как коливинг и жилой комплекс для единомышленников. На его территории предусмотрена инфраструктура, которой могут пользоваться все жители: лаунж-зона с просмотром фильмов, фитнес-зал, коворкинг, прачечная и спа-зоне с сауной.


Второй вариант. Распродавать все помещения, но оставлять за собой право влиять на них – например, через формат совместного долевого владения. Такой кейс есть у девелопера Брусника в объекте премиум-класса «1А Первомайская».


Как управлять ритейлом через совместное долевое владение?

Максим Филин, коммерческий директор проекта «1А Первомайская» компании Брусника (премиум-класс, Тюмень): 

«На рынке коммерческой недвижимости есть большая проблема: застройщик с точки зрения закона не может управлять владельцами коммерческих помещений и арендаторами и, соответственно, инфраструктурой, которая появится в их доме. Как правило, девелопер в своей рекламе не может сообщить будущим жителям, какие объекты будут в проекте, чтобы таким образом дополнительно привлечь их внимание к жилому комплексу. А если и сообщает, то его обещания сбываются далеко не всегда, и это может в перспективе подмочить репутацию застройщика. 

Представьте ситуацию, когда инвестор купил помещение под детский сад, но открыл в нем салон красоты, пекарню либо еще что-то другое. От этого прежде всего пострадают жители комплекса, которые ждали этот сад. 

Ни застройщик, ни жители дома не понимают, сколько условных пекарен будет в проекте. От этого проигрывает сами предприниматели. Например, когда сначала один открыл пекарню, затем второй, третий, в результате конкуренции каждый из них потеряет свою прибыль.

В проекте «1А Первомайская» мы подошли к планированию и назначению коммерческих помещений по-новому. Мы изучили опыт европейских стран и выбрали для себя формат совместного долевого владения коммерческой недвижимостью — это когда у нас, как у застройщика, в собственности остается 1/1000 доли объекта. Это позволяет нам управлять назначением помещений. 

Изначально мы решили, какие объекты инфраструктуры хотели бы видеть в проекте «1А Первомайская». Например, салоны красоты, магазины, барбершопы, продуктовые лавки. Исходя из этого обсудили с инвесторами, какие бизнесы они планируют здесь открыть, и зафиксировали направление в договоре долевого строительства, составили дополнительный пакет документов, например, добавили туда правила использования помещений и договор опциона.

Данное право у нас, как у застройщика, остается на 10 лет, и по их истечению собственник уже сам, в одностороннем порядке, принимает решение по дальнейшему назначению помещения. Без какого-либо согласования с нами. 

Если вкратце, со стороны застройщика мы просто хотим понимать, какая инфраструктура будет в жилом комплексе. Бывает, что мы согласовываем непосредственно брендбуки и использование разных рекламных носителей, иногда управляем наполнением инфраструктуры. Мы не хотим видеть в одном доме три пекарни и пять салонов красоты».

Изображение для статьи

Проект «1А Первомайская», Тюмень

Что для вас важно в создании первых этажей? Как влияете на их наполнение? Пишите мысли и идеи на почту kondr@gmk.ru и мы дополним материал)

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости
subscribe



Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

GMK Club
Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.