Доходные дома 21 века: миф или реальность

Для справки

Институциональное арендное жилье – это рынок долгосрочной сдачи жилья в аренду. По данным ДОМ.РФ, рынок арендного жилья более чем на 97% представлен частными владельцами, находится в тени и, в основном, на нем действуют краткосрочные договоры аренды. Как следствие, в государственный бюджет не попадают существенные налоговые суммы – порядка 200 млрд ежегодно. При этом более 4,7 млн. российских семей рассматривают аренду как долгосрочное решение жилищного вопроса. 

Получается, что потенциал рынка огромен. 

Вот основные причины, почему возникает потребность в долгосрочной аренде жилья: 

• миграция рабочей силы; 
• учёба вдали от дома; 
• курортный бизнес; 
• медицинские потребности, сосредоточенные в определённой локации; 
• интерес к культурно-историческому наследию; 
• паломничество.

Есть и еще один важный пласт причин – социальный. Долгосрочная аренда жилья становится решением, когда у граждан нет средств на покупку собственного, или они находятся в промежуточном состоянии: определяются или строят свое жилье. Есть потребность и в льготной аренде жилья: для пенсионеров и инвалидов, военных и иных представителей силовых структур, а также для госслужащих, сотрудников компаний из других регионов.

На сайте ЕРЗ опубликовано исследование от Фонда «Институт экономики города» о  влиянии арендного жилья на городскую экономику. На слайде ниже обозначены преимущества распространения такого вида жилья: 

Несмотря на спрос, который будет только возрастать с падением доходов населения, арендное жилье не строится массово, а представлено рядом отдельно взятых проектов. 

Мировой опыт

В развитых странах мира также очень велика потребность в арендной недвижимости. Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, привел данные о доле арендного жилья: до 40% в США (в зависимости от штата), 45% — во Франции, 55% — в Германии, более 50% — в Австрии, более 60% — в Швейцарии. 

Это общие цифры арендной недвижимости, но в целом проблемы «серой аренды» там нет, сделки совершаются прозрачно. Для сравнения, в России доля арендного жилья всего 7% от общего жилищного фонда (по данным ДОМ.РФ) , большая часть приходится на частников. 

Эксперт отмечает, что, несмотря на популярность аренды за рубежом, опыт других стран не всегда удачный: 

«В США плохо управляемая политика стоимости недвижимости привела к тому, что ряд категорий работников не имеет возможности не только купить, но и снимать жильё. Попытка же сделать его более доступным привела к масштабному кризису 2008 года. А во Франции и ряде других европейских стран активно защищают права арендатора, но при этом могут довести до разорения арендодателя (выселить арендатора, попавшего в сложную жизненную ситуацию нельзя, а все обязательные платежи арендодатель должен платить). В России развивать арендную недвижимость необходимо с учетом и ошибок, и положительного опыта других стран». 

История доходных домов в России

Наша страна имеет весьма успешное решение «квартирного вопроса» в прошлом: первые доходные дома появились в Москве в период 1785–1790, а масштабное их строительство началось полтора века назад. В начале прошлого столетия рынок жилья в двух российских столицах был преимущественно арендным и там жили представители самых разных социальных слоев: профессора и преподаватели учебных заведений, банкиры, инженеры, госслужащие, представители творческой интеллигенции, студенты, рабочие. На долю доходных домов, к примеру, в Петербурге приходилось примерно 80% построек. В Москве – более 40%. Строились они и в других промышленно развивающихся городах Российской империи – Самаре, Нижнем Новгороде, Ярославле, Екатеринбурге, Омске, Екатеринодаре, Киеве, Одессе, Ростове-на-Дону и других. Этот бизнес приносил значительный доход домовладельцам и существенные денежные поступления в городскую казну.

В советский период «арендным» жильём можно было условно назвать разве что «ведомственные квартиры» и заводские или студенческие общежития. Реальный рынок аренды и найма жилья практически ушёл в тень, варился по своим правилам, без финансовой отчётности и налоговых отчислений в бюджет. Квартиры или комнаты преимущественно сдавались без официального договора, по устной договоренности между собственником и арендатором. Лишь некоторые крупные агентства недвижимости, включившись в «оборот» этого сегмента, ввели некий регламент, привлекли юристов, нотариусов, чтобы иметь гарантии, что человек внезапно не окажется на улице, только потому что у хозяина поменялись планы, с другой стороны, чтобы «съёмщик угла» обеспечивал должный порядок в помещениях.  

В постсоветской России попытки возродить традиции доходных домов в столице начали предприниматься четверть века назад. Первым проектом стал ЖК в Николоворобьинском переулке в Москве. При высокой (в среднем — 10 тысяч долларов) ежемесячной оплате проживания все квартиры в нём были заполнены в короткий срок. Жильцами стали банкиры, представители иностранных компаний, региональные элиты, несколько известных актёров. Успех воодушевил московские власти и уже заявлялось о целой сети подобных проектов. Однако выяснилось, что даже определения подобному виду недвижимости нет ни в одном законодательном документе. Так пилотный объект вошёл в разряд экспериментальных. 

Российская практика

По поручению Президента РФ развитием цивилизованного рынка арендного жилья последние пять лет в стране занимается ДОМ.РФ. Они работают по двум направлениям: 

• Выкупают существующий жилой фонд, который сдают в аренду;
• Финансируют строительство новых арендных квадратных метров. 

Сейчас термин «доходный дом» уже не в ходу. Вместо них появились арендные и наемные дома, эти два термина закреплены законодательно. Все жилые помещения и в арендном, и в наемном доме предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование по договору найма. И тот и другой дом будет принадлежать одному владельцу – частному лицу, коммерческой или государственной организации. Ключевое различие между ними – в задачах, которые они выполняют. Задача арендного дома – принести максимальную прибыль владельцу за счет арендных платежей, к строительству таких домов привлекаются инвесторы.  В наемном доме часть квартир сдают по льготным ставкам, чтобы решить жилищный вопрос и помочь малоимущим группам населения обрести комфортное и доступное жилье. 

Потребность есть и в арендных, и в наемных домах: по словам директора по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероники Янушкевич, формат безопасной аренды с прозрачным договором, качественным ремонтом, сервисами для арендатора и всем необходимым для комфортного проживания более чем востребован. 

ДОМ.РФ действует активно: почти 10 тыс. семей улучшили свои жилищные условия. Реализуемые проекты есть почти в 30 городах: Москве, Воронеже, Приморском и Хабаровском краях, Татарстане, Тюменской и Сахалинской области. 

В наемных домах ставка льготной аренды снижена на 80% от рыночной. Пилотный проект, например, реализован в Воронеже, где 25% квартир переданы в аренду льготным категориям граждан: работникам культуры, образования, науки, здравоохранения, социальной защиты. Недополученные доходы субсидируют в равных долях ДОМ.РФ и Воронежская область. 

Особенно активно развиваются арендные проекты ДОМ.РФ на Дальнем Востоке, одним из наиболее перспективных направлений для привлечения профессиональных молодых кадров. Вот несколько примеров: 

• Для работников судостроительного комплекса «Звезда» в Приморье строят 67 домов на 4,6 тыс. квартир, часть из них уже построена. Квартиры сдаются по доступным ставкам. 
• Для сотрудников компании «Полюс Алдан» в якутском посёлке Нижний Куранах построен дом на 35 квартир, а в ЖК «Уюн-парк» в Южно-Сахалинске ЖК на 148 квартир. 
• Ещё один арендный проект запустят на острове Русский для резидентов ИНТЦ «Русский», а также студентов и преподавателей Дальневосточного федерального университета (ДВФУ).

По мнению Вероники Янушкевич из ДОМ.РФ, корпоративная аренда – большое подспорье для бизнеса и региональной экспансии: 

«Открытие нового производства невозможно без привлечения кадров. Учитывая значительную миграцию молодых специалистов в столицу, зачастую на местном рынке они в дефиците. Для предприятий это готовое решение для привлечения и удержания высококвалифицированных кадров. Кроме того, во многих регионах создаются условия для получения качественного образования. Благодаря пилотному проекту, НИУ ВШЭ первым из вузов в стране реализовал сервисную модель размещения 700 студентов, классическую для мировых университетов. В феврале 2022 года Президент России поручил масштабировать успешный опыт в регионах. В августе на форуме «Среда для жизни» было подписано соглашение о создании арендного дома для студентов Тамбовского госуниверситета им. Г. Р. Державина. В нём планируется разместить 500 обучающихся. Вскоре ДОМ.РФ передаст Владивостокскому государственному университету 42 квартиры в ЖК «Айвазовский» в районе бухты Патрокл для размещения студентов, научных сотрудников и педагогов вуза в рамках арендного проекта».

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, считает комфортное проживание сотрудников одним из ключевых факторов развития российского производства:

«На мой взгляд, нельзя говорить об индустриализации и решении задач импортозамещения, обходя стороной мотивацию сотрудников. Если мы действительно хотим развивать полноценные отраслевые секторы, производства замкнутого цикла в экономике нашей страны, нам нужно создавать и жилой фонд под развитие этих отраслей. При этом формируя стандарты недвижимости не только для управленческого состава, но и для линейных сотрудников и рабочих на период строительства и эксплуатации новых предприятий. Возможно имеет смысл даже передача жилья  в собственность по выработке лет, как это было в СССР. Путь от доходной недвижимости к возможности обеспечить жильём специалистов – это путь, который необходимо пройти для достижения тех целей и задач, которые сегодня стоят перед нашей страной. Мотивация должна быть наглядной».

Барьеры для развития

На развитие арендного жилья и привлекательность этого сегмента для девелоперов и инвесторов влияют два фактора: 

1.  естественное смещение потребительского спроса в пользу аренды и, соответственно, повышение ставок аренды;
2. создание налоговых и экономических стимулов для вовлечения профессиональных игроков и поддержания справедливой конкуренции на рынке.

Ксения Поленова, директор по маркетингу и PR WE- ON GROUP, считает, что развитие  арендного жилья в России имеет волновой характер : 

«Спрос на подобное жилье то повышается, то угасает в зависимости от многих факторов. Например, в 2015 году формат был очень популярен – люди охотнее арендовали, чем покупали собственное жилье, потому что ипотечные платежи составляли до 75% ежемесячной заработной платы. Молодежь до 35 лет стала рассматривать съемное жилье, как удобный вариант для собственной мобильности, пребывания или рядом с местом работы, или, наоборот, на удаленке где-нибудь в природном оазисе, вдали от городского шума. При этом оставляя себе возможность спокойно копить на первый взнос для покупки собственного жилья, в котором можно получить прописку и спокойно создавать семью».

Рынок «честной» аренды должен стать конкурентоспособным, чтобы иметь возможность развиваться. Однако это осложняется разной налоговой нагрузкой на физические и юридические лица. С этой точки зрения потенциальному инвестору-юридическому лицу невозможно конкурировать с предложением, формируемым физическими лицами. В большинстве регионов России налог на имущество организаций составляет ~ 20–30% от арендной ставки, а для физических лиц – 1%, что делает проекты аренды жилья для юридических лиц экономически неэффективными.

Владислав Преображенский,  исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, полагает, что строительство социального жилья возможно только за счет бюджетных средств: 

«Интерес к самой теме арендного жилья со стороны государства понятен, т.к. у многих работников нет возможности приобрести недвижимость в рамках их доходов и это не зависит от стоимости ипотечного кредитования. Поэтому при недостатке платежеспособности наличие и развитие арендного жилья могло бы решить проблему. Это обстоятельство особенно важно для социального жилья. Но, строительство такой формата  возможно только с поддержкой государства, т.к. коммерческий кредит потребует слишком высокой арендной платы для своей окупаемости».

Другой причиной, ограничивающей развитие арендного жилья, эксперт называет отсутствие социальных гарантий: 

«Арендное жилье не может использоваться всю жизнь. Болезни, безработица и выход на пенсию делают невозможным коммерческий найм, при этом никаких социальных гарантий у человека нет. Собственная недвижимость обеспечивает минимум затрат на содержание и оплату жилья». 

Андрей Носов, директор по инвестициям ГК «Гранель», уверен, что формат арендного жилья не привлекателен для девелоперов и частных инвесторов, это и тормозит массовое его развитие: 

«В целом, заинтересованы в данном формате могут быть только суверенные государственные фонды, для которых приемлема доходность в 4%. Для девелоперов и частных инвесторов такие проекты в подавляющем большинстве случаев не интересны, ведь окупаемость арендного жилья составляет примерно 18-20 лет, а это длительный срок. С моей точки зрения, в ближайшие десять лет сегмент доходного жилья не получит широкого распространения в России. Возможно лишь появление на рынке единичных проектов с государственным софинансированием».

Помимо низкой доходности, есть и другие причины отсутствия интереса у девелоперов. Арендный бизнес – это долгие деньги, гораздо проще продать квартиры, чем сдавать их в аренду. 

Государство принимает меры. По словам Вероники Янушкевич, к настоящему моменту в 16 регионах приняты законы о льготе по налогу на имущество в отношении арендных домов, большая часть – по инициативе ДОМ.РФ. Теперь мяч на стороне местных властей – их задача дать понять бизнесу,  что строительство арендного жилья выгодно и целесообразно.

Есть и еще один инструмент, который мог бы стимулировать более активное строительство арендного жилья – земельные участки могут передаваться через признание проекта масштабным в рамках региональной инвестиционной программы. Некоторые субъекты РФ уже приняли поправки в закон о масштабных инвестиционных проектах (МИП) для развития арендного жилья по инициативе ДОМ.РФ: Тюменская, Иркутская, Липецкая области и Камчатский край.

Передача муниципальных земельных участков через МИП происходит без проведения конкурса и позволяет снизить ставку аренды, что уменьшит себестоимость строительства на 5-25% и позволит сдавать квартиры в аренду на более выгодных условиях.

Вероника Янушкевич подтверждает, что девелоперы не стремятся строить арендное жилье. Однако эксперт рассказывает о планах Минстроя внести в госдуму законопроект, способный повлиять на это: 

«Большинство девелоперов сегодня не заинтересовано в строительстве арендных домов, потому что при продаже квартир они получают прибыль значительно быстрее, да и отсутствие понятных правил игры на уровне федерального законодательства сказывается. Однако в начале предстоящего года планируется внести на рассмотрение Госдумы РФ законопроект, который позволит субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям и частным застройщикам строить наемные дома, в котором 50% квартир должны предоставляться по договорам социального найма. Так появится сегмент арендных домов с официальной арендой с определенным уровнем комфорта и сервиса и по приемлемым ценам. Конкуренция должна привести к выводу из серой зоны большей части съёмного жилья в стране. Частные застройщики, которые предложат на аукционах более низкий размер арендной платы за наём жилых помещений в таких домах, получат земельные участки в аренду без торгов по цене земельного налога. Вместе с тем, документ предусматривает и дополнительную поддержку застройщикам, например, в виде обеспечения участков инженерной инфраструктурой».

Сможет ли этот закон преломить антитренд среди застройщиков? Вы можете поделиться своим мнением.  Напишите редактору: shendrya@gmk.ru