Содержание
Что не так с пригородными проектами сегодня
Факторы, которые мешают развиваться
Как крупные девелоперы занимают нишу
Что не так с пригородными проектами сегодня
В России не соблюдается основной принцип формирования пригородной зоны – мы так и не пошли по пути западного развития, когда своеобразным предисловием любого мегаполиса становится малоэтажная застройка, в том числе, для потребителя любого социального положения.
Из-за того, что понятие пригорода отсутствует, картина сложилась очень пестрая: у нас за городской чертой сразу высятся многоэтажки, а дальше коттеджные посёлки островками чередуются с логистическими комплексами или оптово-торговыми центрами.
В основном, жилье за городом ассоциируется с элитной недвижимостью. Земля в непосредственной близости от города дорогая, поэтому на смену сезонным домикам и пресловутым «шести соткам» пришли основательные дома для круглогодичного проживания. И формат их самый различный: была мода на замки причудливых силуэтов, теперь на здания в стиле хай-тек, завтра будет что-то еще.
Площади особняков и придомовых участков – величина постоянно меняющаяся, чутко реагирующая на запросы любителей загородной жизни. И сегодня они вышли едва ли не на первое место при выборе места жительства. Поэтому размеры участков, домов очень варьируются.
Еще один фактор – антикризисные меры девелоперов. «Палочкой-выручалочкой» продаж всегда становятся участки без подряда – их нарезают даже в концептуальных проектах, где заявлены единая архитектура и определенные требования к домам. Люди строят на таких участках, что хотят, и их строения не вписываются в общую концепцию поселков.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», выделяет три основных причины непопулярности загородного сегмента у девелоперов:
«Чаще девелоперы выбирают многоэтажное строительство. Это выгоднее из-за соотношения квадратных метров жилья и земли. Квартиры всегда продаются лучше, чем загородные дома. И наконец, проще решается вопрос с коммуникациями. Малоэтажные загородные форматы не выдерживают конкуренции с кварталами новостроек, и предпосылок к изменению ситуации пока нет. Так что, например, ближайшее Подмосковье продолжит пополняться предложениями дешевых квартир, а приверженцам уютной загородной жизни придётся искать себе жилье в более удаленных локациях».
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», причину недостаточной развитости загородного строительства в России также видит не в менталитете населения (многие мечтают о собственном доме с участком), а в объективных экономических причинах:
«Стоимость земли в Москве и других крупных городах – высокая, себестоимость строительства постоянно растет из-за удорожания материалов, проводить коммуникации и обеспечивать такие поселения инфраструктурой – накладно и трудоемко. Поэтому строить коттеджный посёлок недалеко от города не всегда рентабельно за счет низкой маржинальности. После десятилетней стагнации загородного рынка нельзя в одночасье нарастить производственные мощности, решить проблему земли и коммуникаций и предложить населению интересные кредитные программы. В результате в России пока наблюдается острый дефицит качественного предложения».
Факторы, которые мешают развиваться
Валерий Лукинов, коммерческий директор посёлка «Павловы Озёра», а в прошлом руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов, объясняет медленное развитие ИЖС непредсказуемостью экономической ситуации и недостаточной государственной поддержкой:
«У загородного продукта непродуманная ипотека. Например, в ДОМ.РФ не пропускают сделки, где стоимость участка превышает 40% стоимости всего ипотечного продукта (земельный участок + подряд на строительство дома), не анализируя, что более дорогие участки обеспечены полным пакетом центральных коммуникаций (газ, электроснабжение, канализация и вода), в отличие от менее ликвидных участков с уменьшенным пакетом коммуникаций.
Но есть у банка ДОМ.РФ и преимущество – «комбинированная» ипотека. Выдается кредит в 12 млн с субсидированной ставкой, а остаток (например, если общая стоимость 20 млн – остаток 8 млн) выдаётся по стандартной ставке. Другие банки просто отказывают в кредите.
Что в связи с этим происходит? За 12 млн нельзя купить дом и участок в пригороде столицы, то есть в месте, где можно жить постоянно и ездить на работу. Этого бюджета хватит только на промежуточный формат между дачами и посёлком комфорт-класса, где школы, детские сады и поликлиники находятся минимум в 30 минутах езды на авто.
При этом доходность по девелоперским проектам комфорт- и бизнес-класса относительно невысока: от 25 до 35%, учитывая стоимость подключения к коммуникациям. А если добавить социальную нагрузку (примерно 1,3 млн с семьи на строительство детских садов и школ в районе, где расположен коттеджный поселок), то маржинальность проекта стремится к нулю. Поэтому неудивительно, что большинство поселков комфорт-, бизнес- и премиум-класса, которые сейчас выходят на рынок, – это продолжение существующих проектов, их следующие очереди».
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», отмечает, что усложняет ситуацию тот факт, что закон о долевом строительстве стал распространяться и на индивидуальное домостроение:
«Сегодня строительство дома «под ключ» обходится минимум на 60% дороже, чем годом ранее. Помимо повышения стоимости стройматериалов наблюдается также их нехватка, растут сбои в поставках инженерного оборудования, продолжается рост цен на отделочные материалы.
Что касается обременений застройщиков, то действие закона о долевом строительстве теперь распространяется не только на многоквартирные дома, но и на строительство индивидуальных жилых домов в малоэтажных жилых комплексах.
Закон регулирует использование общего имущества в таких посёлках. Устанавливается, что застройщик должен будет передавать общее имущество в общую долевую собственность жителей или безвозмездно – в государственную или муниципальную собственность. Общей собственностью становится инженерная и транспортная инфраструктура, предназначенная для обслуживания этого жилого комплекса: котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковки, площадки для мусорных контейнеров».
Илья Заливухин, архитектор-градостроитель, руководитель архбюро «Яуза-проект», считает, что спрос тоже влияет на ситуацию :
«Я обеими руками за западную модель развития пригородов. Однако в наших реалиях есть тормозящие факторы не только со стороны государства и застройщиков, но и со стороны покупателя. Например, большинство семей просто не могут позволить себе уехать далеко: предложение не по карману, нет общественной транспортной инфраструктуры на нужном уровне. Девелоперы «малоэтажки» не обязаны строить социальные объекты, рабочих мест за пределами городов-миллионников мало – всё это формирует стереотипы, что за городом жизни нет, которые тоже не способствуют выбору в пользу ИЖС».
Что делает государство
Получается, что загородную недвижимость строить невыгодно. Долгие годы ни законодательной, ни административной, ни финансовой поддержки для этого сектора не было. В начале 2020 продажа новостроек в городах резко сократилась, а сфера ИЖС, наоборот, оказалась живучей. Из-за пандемии у людей резко возрос спрос на загородную недвижимость. Сегмент ИЖС занимал и занимает большую долю от общего ввода жилья – по данным Ностроя, в 2021 году на ИЖС пришлось 53%, а темпы роста ввода превышают многоквартирное строительство почти в 2 раза.
Власти признали, что сфера ИЖС требует всестороннего внимания. Тогда решили подойти к вопросу комплексно.
Минстрой разработал программу поддержки ИЖС. Предложения по улучшению касались стандарта ипотечного кредитования ИЖС, увеличения площадей под загородную стройку, развития инфраструктуры поселков и каталога типовых проектов ИЖС. Получилась дорожная карта для развития рынка.
В 2022 году развитие ИЖС не было приостановлено. По данным Дом.клик, в силу вступил ряд законов, которые сделали индивидуальное строительство более прозрачным и доступным. Помимо этого, запустили льготную ипотеку на строительство дома своими силами. Это позволит россиянам, которые хотят жить за городом, улучшить свои жилищные условия. Также в феврале этого года Минстрой обещал, что субсидирование низкомаржинальных проектов распространится и на ИЖС.
У загородного жилья появилась надежда стать востребованным среди разных групп населения. Появившаяся ипотека – это инструмент для среднего класса, который вселяет надежду. Однако ИЖС – не панацея для развития именно пригородов больших городов. Вся поддержка индивидуального строительства – это не только они, а также возможность строиться в деревнях, сёлах, дальних заимках. Чем ближе к границам мегаполиса, тем вероятнее появление именно многоэтажных кварталов – даже с учетом появляющихся мер поддержки. Нужен концептуальный и масштабный подход. Например, если в пригороде продолжится стихийное появление ангаров, логистических складов, промышленных объектов, то вряд ли это будет привлекательно для жителей будущих жилых комплексов.
Как крупные девелоперы занимают нишу
Заметен интерес крупных игроков рынка к сегменту загородной недвижимости. Среди них группы «Самолет», ПИК, ЛСР и «Эталон». В кулуарах девелопмента их воспринимают не иначе, как камикадзе, ведь застройщики относятся с огромной осторожностью к загородному строительству.
Почему именно сейчас возможна перезагрузка сектора? Малоэтажное строительство были давним «нарывом», и за его «лечение» кто-то должен был взяться. Решение, которое предлагают федеральные застройщики – это создание кластеров. Появилось уже несколько проектов загородной недвижимости, которые развиваются по принципу комплексного освоения территорий.
Например, ПИК будет реализовать в поселении Десеновском в Новой Москве свой первый крупный проект по строительству индивидуальных домов. Помимо них, в новом ЖК появятся таунхаусы и многоквартирная застройка. Общая площадь жилого комплекса – 182,5 тыс. кв. метров.
А в планах группы «Самолет» пять проектов – 100 тыс. квадратных метров ИЖС на площади 2000 га. Предполагается строение КОТ в новой концепции кластерного освоения. Она подразумевает, что покупатели смогут жить в своем доме за городом, не выезжая из района, потому что у них будет доступ к привычному городскому комфорту.
Создание кластеров, которые по силам реализовать крупным компаниям, имеет и разумный смысл, и перспективу. Это может быть цивилизованной, современной и разумной застройкой с опорой на западный опыт.
Иван Виноградов, управляющий директор бизнес-юнита «Дом» группы «Самолет»:
«Мы представляем самую масштабную инициативу развития ИЖС в московском регионе. В рамках первого этапа планируем развивать кластеры, рассчитанные более чем на 30 тысяч человек. Считаем, что это новый этап развития городов и эффективный ответ на вызовы мегаполисов».
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», считает, что есть и риски у загородных объектов:
«Существуют как концептуальные, так и маркетинговые риски. Может случиться и так, что девелоперы, привыкшие к перспективным городским локациям, выведут проекты на рынок, но “заморозят” их через пару лет, если изменится структура спроса. Вероятнее всего, оценить качество и ликвидность таких проектов мы сможем не ранее конца 2023 года. Как и преждевременно говорить о формировании пригородного пояса: рынок “цивилизованного” загородного строительства находится в самом начале своего пути, и его развитие будет определяться экономической ситуацией в стране, жилищной политикой государства, уровнем платежеспособности покупателей и массой других факторов».
