Участники завтрака — это девелоперы, риелторская компания «Этажи», представители госвласти, университета, СМИ, блоггеры.
Обвал продаж и цен
Серьезное резкое падение отмечают все и связывают с тем, что спрос сначала существенно возрос – в начале года была высокая активность, которая сейчас резко сжалась.Проблема не только в потере субсидированной ипотеки. Продажи вторичной недвижимости также просели в 2,5 раз. Это общемировая тенденция, заметная и в нашей стране.
В Москве и в регионах цены на жилье пошли на спад. Эта динамика ускорится, но Тюмень в этом отношении, как особенный регион, не перестроилась и цены пока держатся и где-то даже растут.
Цены в России на вторичное жилье снижаются. И это только начало. Просто надо принять это, как факт. Почти на 2% ( 1,76%) за 3 квартал. Из того, что вижу, ожидаю в 4 квартале снижение еще на 3-5%
Ильдар Хусаинов, директор риелторской компании «Этажи»
Почему в Тюмени рынок здоровее, чем в других регионах
Во-первых, это рынок очень конкурентный. В Тюмени действительно очень много строят, и нигде больше нет такого количества квадратных метров жилья на одного человека.
Во-вторых, говорят эксперты, рынок Тюмени исключителен тем, насколько быстро он растет. Приток населения – около 25 тыс. человек в год. Сейчас в Тюмени проживает 863 тыс. человек. Такая динамика очень высока. Кроме этого, средняя зарплата здесь достаточно высокая по сравнению с другими регионами, 77 тыс руб. Кроме того, приток населения, как правило, с северных городов платежеспособный.
Комиссия банков
Сбер и некоторые другие банки вводят комиссию для застройщиков, если их клиент берет ипотеку по рыночной ставке. Сумма комиссии, например, в Сбере от 6,2% от суммы кредита, при определённых условиях можно и без неё, но там застройщик все равно платит косвенно при эскроу-системе. Рыночная ипотека станет еще дороже.
Надежды на ИЖС оправданы?
Если кто-то надеется на рынок загородного жилья, то здесь тоже есть свои нюансы. По мнению Ильдара Хусаинова, сельская ипотека умерла.
Невыполнение обязательств. Среди застройщиков загородки есть те, кто не выполняет обязательства, поэтому на рынке с большой вероятностью будут происходить банкротства. В том числе рынок уменьшился за счет того, что игроки не справились с введением эскроу, которые подразумевают жестко регламентированное поступление и расходование денежных средств. Объем подрядов существенно снизился.
Слабая экономика проектов. Зачастую в экономику проектов девелоперы не закладывали риски по увеличению стоимости строительных материалов. Цены, понятно, только растут. Из-за долгого цикла застройщики не могут быстро перестроиться, также они не могут позволить себе «в лоб» снижать цены. Игроки находятся в поиске новых креативных решений – скидки за наличные, траншевая ипотека, рассрочка до ввода, ипотека без первого взноса, скидки для учителей, медиков и пр.
Важность стратегии
Виктор Корчагин из Брусники рассказал о стратегии девелопера в регионе и в целом по стране. Брусника достаточно уверенно стоит на ногах. Они выдерживают высокую конкуренцию, а стратегия продукта у них не в том, чтобы сокращать площадь квартир, средняя продаваемая площадь квартир в Бруснике – 70-72 кв м в Тюмени. Эксперт отмечает, что важно перешагнуть кризис, не пожалеть о принятых решениях и постараться не делать резких движений.
Читайте канал Виктории Белявской про сценарии жизни и не только
Негативные сценарии
Семейная ипотека.
Клиенты стремятся поскорее взять семейную ипотеку, потому что ее тоже могут видоизменить. Есть опасения, что лимиты закончатся и суммы будут урезаны. Людям нужны более адресные ипотечные программы от банков, от правительства, тогда ситуация может быть улучшена.
Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов девелоперской компании «А101»
Отрицательные тренды. Что касается самих банков, они единогласно цитируют Эльвиру Набиуллину: ситуация — это управляемый Армагеддон. Отрицательные тренды уже заметны. Один из них – это вероятность идеального шторма. Например, в Альфа-банке выдача ипотечных кредитов снизилась в 2 раза по сравнению с 2023. Еще одна тенденция – снижение средней площади квартир до 40 метров, доля маленьких квартир растет. И наконец, третий тренд, который, и дальше будет только набирать силу — дефицит кадров и рост зарплат (два года назад з/п каменщика была в два раза ниже). Развивать рыночную ипотеку без рыночных условий банкам будет затруднительно.
Снижение маржи. В чем будет заключаться негативный сценарий развития рынка, по мнению экспертов? Во-первых, повысится конкурентная способность, битва за клиента на рынке будет высокой. Снижается маржа в отрасли в целом. Некоторые компании считают, что они два квартала, а то и дольше, возможно, будут работать в минус. Если в какой-то момент они не выйдут на самоокупаемость, то банкротство очень вероятно. Есть возможность и китайского сценария.
Еще один важный момент — лимитов на всех не хватит. Крупные сделки по покупке земли будут отходить на второй план.
Замораживание площадок. Другой возможный негативный сценарий развития событий для многих — замораживание площадок. В этой ситуации объекты не будут даже вступать в стадию строительства. Есть те, кто купил в свое время землю, сейчас пытаются ее продать, и очередь за этим не стоит.
Вложение денег потребителей. Важно подчеркнуть, что на рынке все равно есть денежные средства. Люди несут свои деньги в банк, они кладут их под высокий процент (за последние полгода на 13,5 % увеличился общий объем вкладов в банках, всего это 68 триллионов рублей). Когда процентная ставка по кредитам пойдет вниз и деньги вернутся на рынок, их начнут реализовывать, и с большой вероятностью вкладывать в недвижимость, потому что это до сих пор это в стране самый надежный и привычный инструмент сбережения средств. К этому моменту, скорее всего, предложений уже будет мало. Тогда вновь произойдет корректировка рынка и повышение цен.
Сейчас застройщикам, подсаженным на ипотечную иглу в свое время, сложно будет отказаться от этого «допинга», перестроиться и жить в новой реальности, но другого выбора нет.
Алексей Ларионов, директор развития карьеры и взаимодействия с выпускниками Тюменского государственного университета, рассказал об исследовании, проведенном совместно с А101.
Рынок действительно меняется. Молодые люди хотели бы купить квартиру, они к этому готовы. Но у них нет вариантов и возможностей это сделать, потому что деньги дешевеют быстрее, чем думает регулятор. Несмотря на то что зарплаты растут (в Тюменской области средняя зарплата увеличилась с 66 тыс. до 77 тыс. руб относительно прошлого года).
Ипотечный стандарт
Один из дополнительных регулятивных механизмов – это ипотечный стандарт, который, возможно скоро появится и вряд ли будет носить рекомендательный характер. Сейчас банки недовольны креативом от застройщиков, которые предлагают разнообразные инструменты покупки, например, рассрочка или субсидирование ставок. Банки планируют и тут натянуть вожжи, и вряд ли допустят того, чтобы интерпретация финансовых инструментов и где-то даже их либерализация была на стороне застройщика.
