Трансформация городов началась не вчера – это процесс исторический и неизбежный. В Европе он идет уже давно: COVID-19 не разрушил городскую среду, а лишь ускорил плановые изменения. Участники Ежегодного российского девелоперского форума, состоявшегося в ноябре этого года в Москве, обозначили несколько путей развития городов будущего и обсудили новые форматы городской застройки, доказавшие свою эффективность в международной практике.
Качественная городская среда
Дэлфтский университет в Голландии одним из инструментов глобальной конкуренции за мировые человеческие ресурсы называет качественную городскую среду, в которой любой район или микрорайон уподобляется живому, активному организму.
Качественная городская среда включает в себя 4 параметра качества:
- плотность (доступ к возможностям, повышение качества общественного пространства);
- связность (последовательность и взаимосвязанность городской ткани, позволяющая людям просто наслаждаться городом);
- компактность (4-8 этажная периметральная квартальная застройка, как наиболее оптимальное использование городского пространства);
- разнообразие (привлекательная городская среда с достаточным для всех количеством общественных и рабочих помещений в радиусе пешеходной территории).
Продвинутые европейские проекты имеют следующие параметры: процент застройки больше 20% и коэффициент OSR меньше 0,5, что означает: площадей в зданиях в два раза больше, чем открытого пространства. Эти показатели крайне важны с точки зрения функционирования сервисов, обслуживания территории и ощущения комфорта. Кстати, значение коэффициента OSR больше 0,5 было свойственно советским микрорайонам, «излишек» пространства которых обслуживало государство. Сейчас эта нагрузка ложится на плечи застройщиков.
Еще один важный показатель удобства проживания в том или ином районе – более 20% нежилых функций (работа и сервисы). Меньший их процент переводит район в разряд монофункционального, спального, что не отвечает запросам времени.
Что касается низкоплотной застройки, то она, хотя и выглядит привлекательно и уютно, имеет свои минусы. Пример – история EсoViikki, района Хельсинки, который начал развитие в 90-е как «зеленый остров» покоя в загазованном городе. Были разработаны эко-технологии, проект успешно стартовал, но с течением времени сказалась нехватка элементарных сервисов – магазинов и банков. Далее EсoViikki развивался в концепции городского микса.
Район Jatkasaari в Хельсинки – лучший пример реализации концепции mixed-use, когда кварталы, районы и даже здания включают в себя пространства разного функционального назначения — жилого, коммерческого, культурного, развлекательного.
Хороший пример, реализованный на территории России, – объект «Южный Берег» в Красноярске. На территории кластера – 27% нежилых «опций», создающих множество вакансий для местного населения. Объект «выстрелил» почти сразу же.
Высокая маржинальность на этапе инновационной экономики формируется за счет новых рынков и новых стилей жизни. Как считают эксперты, России необходимо идти путем типологических разнообразий форм городской среды – пока же она довольно монотонна и представлена в основном микрорайонной застройкой
Децентрализация и деурбанизация
Европейские эксперты считают, что в будущем рынок недвижимости будут стимулировать так называемые «пятнадцатиминутные районы», в которых человек получает максимум возможностей для спорта, досуга, работы (из дома или ближайших коворкингов). И все это – в пешей доступности, в пределах микрорайона.
Идее «зон пешеходной доступности» (территория радиусом около 400 метров, которую можно обойти примерно за пять минут) по меньшей мере сто лет. В 2020 году концепт «пятнадцатиминутного города» стал предвыборной программой Анн Идальго, переизбиравшейся (успешно) на пост мэра Парижа. COVID-19 только ускорил реализацию этой инициативы, добавив со своей стороны коррективы в виде спроса на здоровую экосистему и социальную дистанцию.
Удачные проекты «пятнадцатиминутных городов» – Сан-Франциско, в котором от любого жилого дома до ближайшего парка можно дойти за 10 минут, Портленд, штат Орегон, и канадский Ванкувер. В России в настоящее время идеи 10/15-минутного города заложены в Стандарт комплексного развития территорий, разработанный Минстроем России, ДОМ.РФ и КБ Стрелка.
Пересмотреть самые основы застройки – расположение офисов и других рабочих территорий, пешеходные зоны, максимальное использование придомовых и даже внутридомовых территорий – выгодно в первую очередь девелоперам. В проектно-исследовательской лаборатории эффективных форм городской застройки Pinar Consulting (Италия-Россия) позаимствовали ряд европейских идей и убедились в возможности увеличения чистой прибыли на 10-200% за счет оптимизации пространственной модели: внедрение «форматов нового образца» заполняет пустующие ниши на рынке и обеспечивает устойчивый спрос. А за счет создания комфортных параметров городской среды недвижимость растет в добавочной стоимости.
Джеффри Гаррет, декан пенсильванского университета Wharton, однажды назвал «пространства, полные людей» источником жизненной силы для городов. Однако в новых реалиях толпа представляет собой реальный риск: так COVID-19 сформулировал запрос на деурбанизацию. Например, в Австралии пандемия спровоцировала рост движения Garden Suburb: загородные сады и огороды обрели новую популярность.
Однако, с этим трендом не все гладко. Экономисты, урбанисты и деурбанисты сегодня еще пытаются найти ответы на вопрос, что же нас ожидает – депопуляция крупных городов или исход в сельские центры? Что мы создаем – город-сад или город-mix?
Читайте также: «7 next big things в продукте девелоперов».
Что касается России, то она, по мнению директора Pinar Consulting Альфии Гибадулиной, впадает в две крайности. Первая – создание классической американской субурбии, этакой «одноэтажной России». Вторая – highly urban, условный Шанхай. По мнению эксперта, у российской субурбии в ее современном виде крайне мало шансов на выживание: в таких районах невозможно сформировать критическую массу сервисов, а значит, они опустеют, как только изменится эпидемиологическая ситуация, или город предложит лучшие условия.
При этом, в результате пандемии у россиян сформировались вполне ясные запросы и ожидания к загородной недвижимости: малоэтажный сектор, возможность приобретения жилья с земельным участком, полноценная инфраструктура.
Редевелопмент и диверсификация зелени
Проблема бездействующих промышленных объектов на территории городов давно попала в сферу внимания девелоперов. Вторичное развитие зданий остается одной из главных перспектив для жилищного строительства на ближайшие десятилетия – реконструкция и ревитализация, то есть восстановления и оживления городского пространства, становятся все более востребованными.
Один из знаковых редевелоперских проектов Хельсинки, реализующийся уже 10 лет, – трансформация городского порта в полноценную часть города с жильем, парками, спортивными зонами, опциями для плавания и причалами, как для круизных, так и для частных судов. Здесь уже сейчас живут тысячи жителей, а к 2035 году, когда работа будет полностью завершена, появится порядка 7600 новых резидентов.
Один из ярких примеров редевелопмента – склады Fenix в Роттердаме. Построенные почти сто лет назад, реконструированные после бомбежек Второй мировой и опустевшие в 80-е, в середине двухтысячных склады попали в программу преобразования района Катендрехт. Сегодня Fenix I – уникальный для Европы проект, в 2020 ставший победителем премии Nationale Staalprijs.
В пандемию парки и скверы какое-то время оставались едва ли не единственным доступным элементом среды – их закрывали в последнюю очередь. Так COVID-19 ускорил еще одну тенденцию начала XX века – пристальное внимание к экологическому состоянию городской среды, формирование эко-каркаса и диверсификация зелени.
У экологического каркаса в современном городе множество функций: кроме очевидных – рекреационной и очистки воздуха – это шумоизоляция, создание буферных зон, а также противоэрозионные эффекты, важные для городов, расположенных на берегу реки или в степной зоне. К зеленой инфраструктуре города относятся не только парки и бульвары, но и территории дворов, школ, больниц, инженерно-технических зон и т.д.
Что касается диверсификации зелени, то здесь тренд идет на развитие, взаимодействие с архитектурой, сложные модели озеленения, тематические придомовые и общественные сады и зеленые «связующие каналы».
Не обошлось и без эпик-фейлов: жилой комплекс Qiyi City Forest Garden в китайском Чэнду с населением почти 17 миллионов должен был стать «эко-раем» и изменить экологическую обстановку. Для этих целей в каждой квартире был организован мини-сад. Все 826 квартир в комплексе были раскуплены еще до окончания строительства. Но вместо счастливых владельцев квартир дома «заселили»… комары, в колоссальных количествах. В результате из 830 квартир подавляющее большинство пустует: проект, на который возлагали большие надежды, не оправдал себя.
Из-за ошибки в проектировании «эко-рай» Qiyi City Forest Garden в китайском Чэнду выглядит, как декорация фильма ужасов.
Фасад нового отеля Citicape House в центре Лондона представляет собой одну большую клумбу. Проект, презентованный в ноябре 2019 года архитектурным бюро Sheppard Robson, должен в 45 раз повысить установленную мэрией планку по минимальному уровню озеленения территории. Сдача объекта запланирована на 2024 год.
Микс жилых пространств
Согласно европейскому опыту, для успеха проекта (в том числе финансового) кроме сочетания рабочих, жилых и общественных зон, девелоперам важно предусмотреть и различные типы жилья, как внутри ЖК, так и в рамках одного объекта. В современных реалиях не только жилые зоны, но и офисы должны иметь рекреационную опцию, а в домах необходимо предусмотреть самые разные типы квартир, исходя из категорий потребителей: арендаторов, владельцев, малоимущих (социальное жилье), студентов.
О новых форматов жилья в Амстердаме рассказал Боб Ван дер Занде, независимый консультант и директор собственной компании Residential Development в Metropolitan Region (Нидерланды). По его словам, Амстердам – город с 750-летней историей – сейчас трансформируется с учетом большого притока людей. Боб Ван дер Занде отметил разнообразие зданий в Амстердаме, которое назвал «зоопарком» и «сollection of iconic buildings»: на территории одного участка могут находиться кардинально разные по стилю строения, каждое – со своим характером, с двориками, в которых есть все необходимое и для отдыха, и для спорта.
Одно из удивительных зданий Амстердама – деревянная 21-этажная жилая башня Haut в районе Амстелквартир. Разработкой проекта занималась мастерская Team V Architectuur.
«Гибкие» планировки
Одна из лучших практик европейского жилого девелопмента в посткоронавирусное время – проектирование квартир большой площади, с возможностью их трансформации. Главное заложить изменение структуры зданий, такие, как отсутствие несущих стен (кроме колонн) еще на стадии проекта. В результате и общественные и жилые пространства приобретают большую вариативность: люди могут «докупать» квадратные метры, постепенно превращая 30-метровую квартиру, например, в 300-метровую, а офисы и предприятия – создавать выставочные залы, рабочие цеха, зоны для отдыха.
Также специалисты назвали тренды новой городской реальности, в большой степени сформированные COVID-19:
- Новая мобильность. При проектировании района важно уделять больше внимания пешим и велосипедным зонам.
- Новые модели работы. Все больше людей выбирают «удаленку», либо гибкий график, и минимизируют передвижения по городу. Это создает спрос на «третье место» – кафе или коворкинг – в непосредственной близости от дома.
- Новые производства. Сегодня индустрия заходит на жилые территории, но представляет собой не фабрики и заводы, а микро-предприятия: мастерские, студии, мини-бизнесы. Создавать условия для инновационных предпринимателей застройщик должен еще на стадии формирования концепции района.
