8 800 350 61 97

English

Русский

English

Русский

меню
Мы в соц. сетях
Начать диалог

Высота

Почему строить высотки не так уж и выгодно
Спартак Казаков
Автор статьи
Спартак Казаков Спартак Казаков 22 года в проектно-строительном бизнесе, прошел путь от инженера проектного института до собственной проектной мастерской, сейчас курирует направления строительства и эксплуатации в промышленном холдинге
22 года в проектно-строительном бизнесе, прошел путь от инженера проектного института до собственной проектной мастерской, сейчас курирует направления строительства и эксплуатации в промышленном холдинге
Блог-превью (23)
Рискуя быть подвергнутым критике, попробую развенчать еще один миф о строительстве: «Чем выше здание, тем больше можно вместить квадратных метров продаваемой площади».

Многие профессиональные девелоперы давным-давно отказались от стремления побить рекорд высоты в жилом домостроении. Сознательно не беру в пример Сингапур и подобные мегаполисы из-за большого отличия и неприменимости к стандартной ситуации жилой застройки большинства городов РФ да и всей Европы.

Не знаю, кто был автором этого смелого и ничем не подтвержденного утверждения. Скорее всего, миф родился в 2000-х, то есть в те времена, когда можно было купить заключение на любой проект, где площадь застройки здания незначительно уступала площади самого участка.

К концу предыдущего десятилетия, после насыщения рынка одинаковыми коробками, ситуация стала двигаться в сторону улучшения, но, к сожалению, после введения негосударственной экспертизы проектной документации, стремление застроить каждый квадратный метр земли и поднять здание до стратосферы иногда превышает все разумные пределы.

Хотя есть более простые способы увеличить процент прибыли с участка, не нанося ущерб качеству проживания.

Рассмотрим факторы, влияющие на высотность здания.

1

Первый и главный фактор — это обеспеченность здания парковочными местами и сервисными площадками.  Раньше количество парковок и площадок регламентировалось  СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Однако строители начали игнорировать предписанные в этом документе нормы, прикрываясь туманным юридическим статусом СНиП. Когда ввели в действие новую редакцию данного СНиП под титулом СП 42.13330.2010 и подкрепленную постановлением правительства 1047-р от 21 июня 2010 года, эту лазейку закрыли. Правда, попутно приложение по расчету парковок перекочевало в раздел «рекомендуемое», а таблица с нормами площадок (Таблица №2) пропала и была отдана на откуп региональным органам власти. К счастью, региональные власти, как правило, нового ничего придумывать не стали и внесли в свои постановления ту же таблицу из старого СНиП. Вот эта таблица:

nQpfLj1E

Примечания: 

1. Расстояния от площадок для занятий физкультурой устанавливаются в зависимости от их шумовых характеристик; расстояния от площадок для сушки белья не нормируются; расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых следует принимать не менее 20 м, а от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание — не более 100 м.

2. Допускается уменьшать, но не более чем на 50%, удельные размеры площадок: для игр детей, отдыха взрослого населения и занятий физкультурой в климатических подрайонах IА, IБ, IГ, IД, IIА и IVA, IVГ, в районах с пыльными бурями при условии создания закрытых сооружений; для хозяйственных целей при застройке жилыми зданиями 9 этажей и выше; для занятий физкультурой при формировании единого физкультурно-оздоровительного комплекса микрорайона для школьников и населения.

Даже беглого взгляда на эту таблицу хватит, чтобы понять: основной показатель, влияющий на площадки, это КОЛИЧЕСТВО ЖИТЕЛЕЙ. На практике значит, что дома со 100 жителями 10-этажной высоты и 3-этажной высоты будут требовать одинаковые по площади участки для размещения парковок, спортивных, детских и хозяйственных площадок!

Конечно, мне можно возразить: «Но уменьшается пятно застройки под дом!»

И на это возражение есть четкие контраргументы. И это отправляет нас ко второму фактору, влияющему на высотность здания.

2

Второй и не менее важный фактор в моей классификации — это пожарные проезды. Обратимся к сухим нормативам. Согласно СП 4.13130.2013 п.8.6, ширина пожарных проездов должна составлять:

  • для зданий высотой до 13 м — 3,5 м;
  • от 13 м до 46 м — 4,2 м;
  • свыше 46 м — 6,0 м.

А согласно тому же СП п.8.8., расстояние до пожарного проезда от стены здания должно составлять:

  • для зданий высотой до 28 м — 5 — 8 м;
  • свыше 28 м — 8 — 10 м.

На практике это означает, что при строительстве высотки вы получаете «мертвую зону» вокруг здания шириной  14 (8+6) метров! Дополнительной трудностью является то, что разместить на этой «потерянной» площади участка вы не можете ничего, кроме озеленения, благоустройства и входных групп! А этому виной все та же таблица, в которой регламентируется расстояние от окон жилых домов до тех самых детских, спортивных и т. д. площадок, которое составляет не менее 10 м (и даже 12 и 20 м). Кроме того, в дело вмешиваются нормы, регламентирующие расстояние от окон жилых домов до стоянок автомобилей. Тут мы ограничены как санитарными, так и пожарными нормами, в которых это расстояние составляет не менее 10 м (а в основном и больше).

Тогда как при строительстве здания менее 28 м (до 10 этажей) вы получаете всего 9,2 (5+4,2) метра. Как раз достаточная для организации озеленения входных групп и придомового благоустройства территория.

Можно попытаться апеллировать еще одним аргументом: «При высотной застройке уменьшается количество подъездов, а следовательно, и площадь мест общего пользования».

Легко опровергну и это утверждение. Для зданий высотой более 28 метров используются только противопожарные лестницы. И если при строительстве невысокого здания требуется обычная лестничная кленка типа Л1 согласно ФЗ №123, то для высотного здания потребуются Н1, Н2, или Н3, а это лестницы с проходом через воздушную зону (т. е. с балконом и доп. коридором или доп. тамбуром с подпором воздуха или подпором в лестничную клетку). Не хочу перегружать ссылками на пожарные нормы, дабы не делать статью сильно занудной. Скажу лишь, что инженерные решения для высотных зданий требуют серьезных дополнительных затрат на противопожарные двери, систему вентиляции и т. п., и эффект от такой экономии нивелируется.

Еще стоит упомянуть про п. 8.1. СП 4.13130.2013. В нем говорится о необходимости выполнять проезд со всех сторон зданий при высоте более 28 м. Там есть послабление требования в п. 8.3, которое, однако, требует ориентации квартир на 2 стороны, что по факту не дает большого простора для работы.

А теперь мы переходим к фактору, который понятен каждому. В моей классификации он стоит последним, но это исключительно из-за точки зрения. Потребитель жилья поставит этот фактор на 1-е место.

3

Высокая концентрация людей в одной входной зоне существенно ухудшает качество жизни. Загруженность лифтов (особенно в часы пик), количество которых стараются сократить хитрыми расчетами, труднодоступность высоких этажей при форсмажорных обстоятельствах. Слабые социальные взаимоотношения внутри коллектива подъезда из-за большого количества жильцов. Про недостатки проживания в высотном доме можно написать отдельную статью.

Для облегчения восприятия текстовой информации я привожу наглядные эскизы посадки двух разных зданий на один и тот же участок.

Блог-превью (24)

Чтобы не казаться негативно настроенным критиком, в заключение я предложу несколько простых способов не вытягивать здание вверх и добиться определенной экономии:

  1. Первый и самый простой способ — это комплексная застройка с комбинацией зданий разной высотности. Она позволяет возводить высотные здания по краям квартала с использованием квартальных проездов как пожарных.
  2. Второй способ — размещение общественных помещений в зданиях на первых этажах. Это дает возможность для увеличения ширины первого этажа. Дополнительные общественные площади улучшают экономику объекта, не добавляя нагрузку на детские и спортивные площадки. Кроме того, парковочные места перед нежилыми помещениями днем работают как парковки для посетителей, а вечером — как стоянки для жильцов. В дополнение жильцы вторых этажей получают террасы. При определенной компоновке возможно организовать выход из лестничных клеток на такие кровли и сделать их эксплуатируемыми.
  3. Способ номер три — это размещение во встроенно-пристроенных помещениях спортивных клубов и детских садов. Это дает возможность уменьшить количество спортивных площадок, требуемых по расчету в 2 раза, а в случае с детским садом — использовать детские площадки жильцами дома.

Все это улучшит комфортность проживания и позволит добиться хорошей прибыльности проекта не в убыток качеству.

Спецпредложение от GMK: квартирография и цены

Разработанные до кризиса квартирография и ценник уже могут быть не актуальны. Всего за неделю и 30 000 рублей мы изучим ваш продукт и определим, как продавать квартиры с учетом их плюсов и минусов, оценим неликвидный ассортимент и предложим систему ценообразования, основанную не только на повальных скидках. Оставляйте заявку на сайте GMKBoost.

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.