Как пошутил на январском GMKTalks управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию «Эксперт РА» Антон Табах: «Прогнозы экономистов существуют для того, чтобы астрологи чувствовали себя как-то поувереннее». Рынок недвижимости никаких экзотических «пернатых» в начале марта не ждал. Тем не менее, проснувшись утром 9 марта с нефтью за $31 и прогнозным курсом доллара за 72 рубля и евро за 85, девелоперы оказались в новой реальности, которая, скорее всего, потребует тотальной ревизии финансовых моделей.
Что будет происходить с рынком недвижимости в ближайшее время? К каким изменениям стоит готовиться самим девелоперам и рядовым покупателям недвижимости?
Один из первых комментариев мы получили от коммерческого директора компании «Унистрой» Искандера Юсупова (Казань):
«Негативная ситуация на рынках, как ни парадоксально, может положительно повлиять на рынок недвижимости. Люди, в стремлении сохранить деньги, часто прибегают к самому проверенному и понятному способу – покупка недвижимости. Мы наблюдали это в 2014 году, когда валюта резко пошла вверх и клиенты побежали в офисы продаж, чтобы хоть защитить свои накопления от обесценивания.
Однако после ажиотажного спроса, как правило, наступает «похмелье», мы это также видели в 2015 году. Сейчас девелоперам важно иметь финансовую устойчивость для того, чтобы пройти последующий спад, особенно по объектам, которые не имеют проектного финансирования.
При этом кредит — тоже не панацея, ведь если продаж не будет, счета эскроу не будут пополняться, во-первых, девелопер будет иметь максимальную ставку по кредиту, а значит, пострадает рентабельность, во-вторых, если продаж не будет совсем, банк может приостановить финансирование стройки.
Последствия, думаю, станут видны в ближайшую неделю, если мы увидим повышенный спрос, то это будет признаком ажиотажа на фоне падения национальной валюты. Практически все наши объекты уже строятся с применением проектного финансирования, поэтому мы сильно не переживаем».
В числе возможных эффектов, связанных с ростом себестоимости и ростом цен на жилье, говорит Василий Фетисов, коммерческий директор МосТУ Группы «Эталон»:
«Несмотря на большие шаги в импортозамещении в 2015–2018 гг., значительная часть материалов и технологий (особенно в части качественных отделочных материалов и инженерного оборудования) импортируется. В связи с этим себестоимость, особенно в новых проектах премиум-класса и выше, может вырасти.
Повысят ли застройщики цены на жилье? На протяжении двух последних лет цены росли, сейчас на рынке наблюдается относительный баланс цен и объема спроса. Любое увеличение цен в среднесрочной перспективе повлечет за собой снижение объема сделок. Единовременный рост на 10% сейчас может снизить количество покупателей на 20-25%, поэтому застройщики должны быть очень аккуратными и не переоценивать свои проекты, чтобы не допустить оттока потенциальных покупателей с рынка».
С оптимизмом в будущее смотрит Дмитрий Волков, управляющий директор Группы «Самолет» (Москва):
«Рынок недвижимости пережил уже не один кризис. Последний год и без кризиса был для рынка непростым. Поэтому девелоперы в принципе живут в состоянии тотального контроля всех показателей, непрерывной работы над эффективностью и поиском путей сохранения устойчивости и маржинальности бизнеса. Отраслью наработан большой опыт маневрирования в нестабильных ситуациях, моделировании вариантов развития событий и быстрой перестройки под новую реальность. Если мы и ощутим влияние колебаний курса валют, то это будет не сегодня и не завтра. Строительный бизнес очень локален: почти вся ресурсная база – внутренняя, контракты на поставку материалов – долгосрочные. Пока мы никакого кризиса не видим, объемы продаж соответствуют планам».
Прагматичную оценку ситуации мы получили от заместителя генерального директора ГК «Монолит» (Крым) Дмитрия Гонтаря:
«Рынок уже просел и проседает далее с точки зрения спроса. В связи с изменением цены, вероятно, не в лучшую сторону, основной объем продаж перейдет из категории «стандарт» в категорию «эконом». В свою очередь, это приведет к значительному ухудшению продуктовых характеристик – это, в целом, плохо.
Что касается кризиса – в любой кризис открываются возможности для роста. Мое мнение: текущая ситуация – это зона роста девелоперов, которые работают в сегменте «эконом». Все объясняется той логикой, что покупательская способность падает и объем денег у людей значительно меньше, чем нужно для приобретения жилья из категорий «стандарт» или «комфорт». Поэтому основной спрос будет в категории «эконом».
Сегодняшняя ситуация на рынке Крыма показывает падение спроса на основной продукт: квартиры категории «эконом». Какие плюсы можем извлечь? Я думаю, что ситуация для любого бизнеса положительна тем, что наступил период, когда нужно очень внимательно и тщательно планировать свои затраты».
Есть и те, кто реагирует на события более эмоционально. Днем 9 марта директор по маркетингу компании «СТРАНА Девелопмент» (Тюмень) Андрей Васильков на своей странице в Фейсбуке высказался очень коротко:
Многие застройщики говорят о том, что уже знакомы с этой ситуации и видят в новом кризисе отражение событий декабря 2014 года.
Резкий обвал цены на нефть и соразмерный скачок стоимости доллара и евро — событие, безусловно, шоковое для экономики, завязанной на доходы от экспорта сырьевых товаров. Однако эксперты обращают внимание на то, что оценивать ситуацию более или менее трезво можно будет только после того, как основная «болтанка» закончится, цены установятся на каком-то более или менее стабильном уровне и, пожалуй, самое важное, – выскажут свою позицию регуляторы рынков.
Так, Ильдар Хусаинов, директор федеральной риелторской компании «Этажи», предлагает дождаться ответных действий ЦБ, направление которых и даст нужные сигналы рынку недвижимости:
«На мой взгляд, все решит заседание ЦБ 20 марта, на котором будет приниматься решение по ключевой ставке. Какую политику в этот раз возьмет государство, сложно спрогнозировать, а от этого будет очень многое зависеть. Потому что на рынок в первую очередь достаточно сильно повлияют ипотечные ставки».
Кирилл Холопик, генеральный директор портала «Единый реестр застройщиков» обращает внимание на риски, связанные с ростом ставок:
«Для девелоперов важно другое. Чтобы за обвалом не последовал рост ключевой ставки, а затем и рост ставок кредитов ипотечникам и застройщикам. Такие риски есть, но небольшие.
Напомню, что в начале 2016 года курс также был 75, при этом инфляция в том году составила всего 5,4%.
Не исключаю и позитивного влияния обвала рубля на жилищное строительство. Те из покупателей, кто ждет дальнейшего падения ставки ипотеки, завтра наверняка поторопятся совершить покупку».
Антон Табах (РА «Эксперт») предлагает оценивать ситуацию более глобально, не расценивая текущий кризис как исключительно локальный:
«При оценках перспектив финансовой ситуации в мире и в России нужно разделить глобальную картинку и отечественные расклады. Если глобальные рынки получат ожидаемую монетарную поддержку и возможное снижение налогов в США, то мы увидим в ближайшее время восстановление нефтяных рынков да уровня свыше $40 за баррель. Дальнейшее зависит от успехов в борьбе с эпидемией (точнее, оценок этих успехов населением и правительствами) и способности ОПЕК и России восстановить договоренности.
Быстрая и скоординированная реакция ЦБ и Минфина показывает, что опыт и ошибки 2014-го и 2018 года были учтены. Банк России минимум на месяц ушел с рынка и не будет закупать валюту для ФНБ, а Минфин готов даже продавать резервы при устойчиво низких ценах. Запасы огромны — в ФНБ ликвидных активов на 10,1 трлн рублей — по курсу на 1 марта. Так что запас прочности большой, а ослабление рубля скорее увеличивает боезапас финансовых властей. Отток нерезидентов с ОФЗ весьма вероятен — но масштаб не будет грандиозным.
Обвал рубля закрепится если нефть будет ниже 43 за баррель устойчиво. Уровень задолженности корпораций и банков на минимумах, что снижает неспекулятивный спрос на валюту. Более того, колебания рубля сейчас медленнее отражаются на инфляции — «спасибо» санкциям, различным эмбарго и импортозамещению.
На фоне ожидания еще одного снижения ставок ФРС и расширения ликвидности другими центробанками, повышение ключевой ставки ЦБ 20 марта пока маловероятно, но и снижение снято с повестки дня минимум до конца апреля. В перспективе, при минимальной стабилизации рынков и на фоне инфляции в 2,4%, снижение ставки все равно неизбежно — сейчас монетарная политика чрезмерно жесткая, что при плавающем курсе просто не нужно.
Если курс не будут искусственно поддерживать, то при отсутствии новых «черных лебедей», он вернется к более адекватным значениям — вспомним, что еще в конце 2018 года доллар стоил 69 рублей. Сейчас бюджет сводится без дефицита примерно при 2700 рублей за баррель (в 2014 году — 3600), и эта ненаучная, но неплохо работающая оценка, может служить ориентиром для минимально комфортного уровня цены на нефть и курса рубля.
В условиях паники спрос на недвижимость скорее растет, ипотека как минимум не будет дорожать, кризис будут заливать казенными деньгами. Осторожность — это правильно, но паника не по делу».
Что в этой ситуации делать девелоперам? Какие действия будут разумными и целесообразными в новой зоне турбулентности? Свою оценку ситуации дал и Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK:
«Успешных клиентов GMK мы иногда называем «дети кризиса». Результаты наших «кризисных» проектов всегда были очень интересные. А вчера все мы узнали, что новое интересное время – на подходе.
Могу сказать, что падение курса рубля, конечно, сразу или понемногу уменьшит покупательскую способность. Однако для девелопера страшно не это. Все мы живем в новой системе проектного финансирования, и возможные колебания ключевой ставки повлияют не только на ипотеку, как раньше, но и на главное для застройщиков – ставку в стоимости проектного финансирования. Так что, если Центробанк примет решение увеличить ключевую ставку, последствия будут весьма и весьма тяжелыми для девелоперов.
Впереди – моменты неопределенности. Правительство будет вынуждено создавать какие-то инструменты замещения или возмещения – это потребует времени, и здесь пока нет ясности. Сможет ли стабилизироваться цена на нефть на приемлемых показателях для России? Стабилизируется ли курс? Все это неизвестно. Но есть вещи, которые девелопер во всей неопределенности совершенно точно может сделать для себя и покупателей.
Я говорю о том, что нужно любой ценой донести до клиентов: если вы хотите купить квартиру сейчас, то лучшего времени нет.
Я говорю именно о тех, кто активно ищет квартиру в данный момент и находится в подвешенном состоянии. В спокойные времена такие люди «болтались» бы по рынку до полугода, но именно сейчас девелопер способен быстро мобилизовать их и подтолкнуть к покупке. Тем самым – собрать по ДДУ или на эскроу-счетах максимальное количество средств с тем, чтобы обеспечить себе поток в моменте.
Для нашего человека квартира – это капитал. По статистике до 90% людей приобретают ее для себя. Кроме того, ставки депозитов сейчас небольшие – и последний тренд такой, что люди «перебрасывают» деньги оттуда в недвижимость. На этом можно выстраивать простую логику для клиентов, например: «Храните деньги в квадратных метрах» или «Держим цены до конца марта».
Кроме того, важно акцентировать внимание на том, что неопределенность сейчас велика и в случае пересмотра базовых параметров ключевой ставки ипотечные ставки тоже вырастут – и все предодобренные кредиты по 8 с небольшим процентом очень скоро вырастут до 12%, 17% и больше. Всё это мы уже проходили в 2014 году.
Каналы коммуникации с клиентом – любые доступные. Кроме того, стоит усилить работу с агентской панелью, потому что она взаимодействует с людьми напрямую. Как вариант, можно поднять им вознаграждение за сделки только в марте. А также провести сопутствующий комплекс мероприятий: обзвонить тех, кто долго думает, или ждет момента для трейд-ин.
На мой взгляд, важно чтобы «подвешенные» клиенты на любой стадии в разных сценариях четко услышали: или сейчас вы возьмете квартиру на этих условиях у нас или завтра вы останетесь один на один с не очень понятной ситуацией, которую даже мы оценить не можем. И это выгодно им самим».
