20 топ-менеджеров девелоперских компаний из 15 городов России и крупнейший девелопер Казахстана, а также аналитики и экономисты подвели итоги 2019-го и обсудили стратегию работы на ближайшее будущее – на «Совете директоров» в Москве в рамках проекта GMKTalks.
По словам Антона Табаха, доцента Высшей школы экономики, управляющего директора по экономике «Эксперт РА», будущее довольно оптимистично – по крайней мере, по сравнению со сложным 2019 годом.
«В 2019-м инфляция достигла своего пика, причем не настолько высокого, как ожидалось, в апреле-мае и после этого пошла на спад, ситуация на мировых рынках стабилизировалась, ЦБ начал «резать» ставки. В новый год входим с достаточно низкой инфляцией и перспективой снижения процентных ставок, с ускорением роста, с изжитыми проблемами прошлого года, общая тенденция достаточно хорошая. Очень большие изменения могут случиться только при сильном изменении внешней конъюнктуры или государственной политики», – отметил он. Экономист представил ключевые макропрогнозы (рост ВВП, изменение ключевой ставки, цены на нефть, реальных доходов и т. д.).
«Последние годы была очень жесткая бюджетная политика на фоне очень жесткой денежной политики. А сейчас – и воротник «смирительной рубашки» распускают, и рукава развязывают. Жить будет лучше, жить будет веселей. Конечно, речь не идет о том, чтобы «включить печатный станок» или из бюджета раскидывать деньги с вертолета, речь идет о компенсации того зажима, который мы наблюдали последние несколько лет».
Из ограничений роста экономики в 2020-м Антон Табах обозначил системно высокие реальные процентные ставки, медленную реализацию нацпроектов, отсутствие увеличения доходов населения и ряд других.
Конкретно о рынке недвижимости: по прогнозам экономистов, на него положительно повлияют снижение ставок по ипотеке, расширение маткапитала. Стоит ожидать, что продолжатся изменения по регулированию долевого строительства, а программа реновации пойдет в регионы.
Подробный доклад смотрите на нашем YouTube-канале. Чтобы получить доступ к презентации спикера, подписывайтесь на рассылку GMKClub.
Данные по рынку жилья от Единого ресурса застройщиков – объемы ввода, темпы вывода на рынок нового жилья, доходы населения, стоимость квадратного метра и т. д. – представил на мероприятии Виталий Лапшин, главный аналитик Национальной ассоциации застройщиков (НОЗА). Так, он сообщил, что при увеличении объема ввода на 6,1% ввод жилья застройщиками вырос всего на 0,5%, тогда как прирост ввода населением составил 13,6%. «Ввод застройщиками составил всего 44 миллиона, тогда как по нацпроекту должно быть более 53 миллионов, поэтому чему так радуется Правительство в плане объема – непонятно», – прокомментировал он. Особый интерес участников вызвал предварительный рейтинг застройщиков по вводу жилья:
Подробный доклад смотрите на нашем YouTube-канале. Чтобы получить доступ к презентации спикера, подписывайтесь на рассылку GMKClub.
Модератор круглого стола – Анна Печеркина, консалтинговое агентство GMK
В столице
Среди девелоперов тоже не все разделяют оптимизм экономистов. Так, Павел Лепиш, директор по продажам ГК «Интеко», считает, что увеличение числа мер социальной господдержки, в том числе, например, льготная ипотека, не особенно повлияет на рынок. «Возьмем семью с ребенком-инвалидом и одним работающим родителем: для них что ипотека 9%, что 4% – фиолетово. Вряд ли стимулирование процентных ставок приведет к дикому росту», – заявил Лепиш.
Василий Фетисов, «Эталон» смотрит в будущее более позитивно. «Впервые за много лет мы видим рост реальных доходов населения – на 0,8%, наблюдаем рост ввода жилья. Тенденцию к падению мы преодолели», – сказал он.
Интересные тенденции столичного рынка отметил Филипп Третьяков, ГК «Кортрос», среди них – уход от точечной застройки в сторону освоения больших площадок, появление доступных предложений. «Активен рынок в сегменте бизнес-класса – а ведь раньше это словосочетание было «под запретом». Сейчас в Москве расцвет бизнес-класса, в прошлом году, по данным Росреестра, реализовано 15 000 квартир – это внушительная цифра», – рассказал Третьяков.
Дмитрий Волков, Группа «Самолет», отметил, что сегодня конкурентным преимуществом компании будет гибкость: например, монолитно-каркасная технология дает возможность быстро что-то перепроектировать. Он обозначил небольшое уменьшение площади квартир в проектах компании (от средних 45 м² до 42-43 м²). «Best use наших площадок – не уход в комфорт-класс, а понятные и функциональные квартиры для ипотечников, для людей, которые покупают первое жилье», – объяснил он.
Также в качестве трендов нового года в дискуссии московские девелоперы обозначили борьбу за продукт, а также поиск баланса в костах по содержанию домов.
Рынок Москвы интересен региональным девелоперам, которые планируют туда экспансию. Как заметил Александр Гайдуков, «Страна Девелопмент», дельта между себестоимостью и ценой продажи квадратного метра в столице более привлекательна, особенно на фоне текущих изменений.
Александр Некипелов, Дмитрий Волков
В регионах
Виктор Ананьев, «Атомстройкомплекс», уверен, что маткапитал станет серьезным драйвером рынка в этом году, однако не согласен с рядом экспертов, которые прогнозируют «завал» рынка очень маленькими квартирами – «маткапиталками» (чтобы их стоимость укладывалась в размер макткапитала). «У Екатеринбурга запас прочности по качеству жилья очень серьезный, будет просто разнообразие продукта», – сказал он. На вопрос модератора о возможной программе реновации в Уральском регионе Виктор отметил, что проблема с частным сектором, с ветхим жильем пока гораздо серьезнее, чем вопрос сноса пятиэтажек, и с ним, пожалуй, согласятся многие региональные девелоперы.
В ряде регионов, особенно не очень богатых, дотационных, сдержанно относятся к государственным мерам, на которые с оптимизмом смотрят в столицах. Александр Некипелов, ГК «Манрос», отметил также падение уровня доходов населения, нет перспектив и по региональным спецпрограммам.
А вот пензенский девелопер Роман Семенов («Территория жизни») видит плюсы в новом законодательном регулировании долевого строительства: «Эскроу нам очень нравится. Банки повернулись к нам неожиданной стороной: проектное финансирование можно получать в разных банках, можно конкурировать по ставке. Можем работать по себестоимости, без кассового разрыва, строить индустриально, заниматься строительным инжинирингом и в этом находить дополнительную прибыль». На вопрос московских коллег о том, как же быть с потерей инвестиционной составляющей (разница стоимости на старте продаж и уже практически готового жилья сокращается из-за эскроу), Семенов ответил, что это они решают сокращением сроков строительства за счет собственного производства.
Виталий Лапшин, Алексей Цуканов
Александр Цуканов, «Пересвет-Юг» (Волгоград), добавил, что эскроу – это благо для низкомаржинальных рынков. «Эскроу рынок «подчистит», – уверен он.
Александр Коваленко, «РГС Девелопмент», считает, что серьезными драйверами в 2020-м станут снижение ипотечных ставок, развитие регионов, а также работа с продуктом – сейчас компания делает ставку на квартиры с отделкой.
Интересная ситуация сложилась в 2019 году в Татарстане: Сергей Ураков, «АК Барс Девелопмент», рассказал, что рост стоимости квадратного метра составил по их проектам до 25%, люди буквально стояли в очередях. Он объяснил это тем, что покупатели играли с ценой квартир, как на бирже. Он также согласился с Романом Семеновым, подчеркнув, что эскроу очень выгодно для компаний полного цикла, а кроме того, позволяет держать на старте более высокие цены.
Дмитрий Гонтарь, ГК «Монолит», рассказал о ситуации в Крыму: со второго полугодия 2019-го рынок начал «падать» – до 30%. Что касается эскроу, то ситуация здесь сложная: по ним в Крыму работает всего два банка. «Когда они видят недостаточную маржинальность, то предлагают на первых порах поучаствовать своим капиталом в строительстве, а это значительные суммы», – объяснил он.
Ирина Изотова, «Гринвуд», согласилась, что с банками Крыма договариваться о проектном финансировании пока тяжело. «После пары «оргазмов» мы вообще отказались от этой истории в ожидании других, более выдержанных коллег, – призналась Ирина. – Стройку будем вести выдержанно и стараться сохранить уже накопленное. В регион наш верим».
И в заключение: ближнее зарубежье
А что происходит на соседних рынках? Асель Жунусова, BI Group, рассказала, на что делает ставку крупнейший девелопер Казахстана, и это – лояльность и доверие клиентов, которые уже приобрели квартиру, а также цифровизация. «Мы считаем себя цифровой компанией и работаем над тем, чтобы создать экосистему и «расшэрить» ее ресурсы для наших клиентов», – поделилась Асель.
