Справка: Никита Киреев, технический специалист, судебный эксперт, эксперт в области неразрушающего контроля. Принял более 25 тыс. квартир в 19 городах России. Опыт приемки квартир – 7 лет. Ведет блог для дольщиков (в запрещенной соцсети @nikita_ooobrik)
БРИКПРИЕМКА – первая в России компания, которая стала массово оказывать услуги по приемке квартир.
– Почему существует необходимость в экспертизе: разве сам дольщик не может принять квартиру у застройщика?
Квартира – сложный технический объект. Чтобы ее правильно принять, нужно знать строительные нормы, обладать определенной квалификацией, а еще иметь опыт в строительстве и специфическое оборудование. Поэтому дольщики, как правило, в одиночку не могут качественно провести осмотр. К тому же даже сами застройщики иногда не знают нормы, качество строительства объектов страдает: их часто передают в несоответствующем состоянии.
В моей практике был случай, когда приемка прошла гладко. Мы зашли в квартиру и все наши замечания устранили на месте – они были некритичные. Все остальные квартиры, которые мы принимали с дольщиками, были с дефектами.
При косметических недостатках подписывается акт осмотра, застройщик устраняет замечания. При серьезных дефектах квартиры с первого раза не принимаем. Сначала их устраняет застройщик, а потом дольщик вновь осматривает квартиру.
23 марта 2022 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 442, задачей которого было, в числе прочего, защитить строительную отрасль от «потребительского экстремизма» при приемке квартир. В процесс приемки внесли важные изменения, например, дольщики больше не защищены Законом о защите прав потребителей. Также недостатки разделились на существенные и несущественные. Был внесен и ряд других ключевых изменений. которые коснулись порядка уведомления, компенсации, подписания актов и т.д.
– Осталась ли возможность у дольщика даже в рамках нового закона не подписывать акт приема-передачи, если есть критические недочеты, но несущие стены, окна и двери на месте?
В Постановлении Правительства РФ № 442 черным по белому написано: если есть существенные замечания, то дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи объекта. Но если их нет – обязан подписать. На приемке нужно определить ряд дефектов, которые не проходят по строительным нормам. Они могут быть как критичные, так и не критичные, соответственно, существенные и несущественные.
Другое дело, что ни одной нормой не определено, что есть существенный, а что несущественный недостаток, из-за чего возникают споры.
Самый важный нюанс: для профессиональных строителей отклонение по стенам, например, является существенным дефектом, но юридически это не так. По критичности дефектов нет никакого перечня, определенного законодательно. В 442-м постановлении сказано, что вывод по значимости дефекта может сделать только специалист, который соответствует требованиям из этого постановления.
Давайте на примере. Мы пришли в квартиру, видим ряд дефектов, в том числе существенные. Сообщаем о них застройщику. Если на втором осмотре согласованный застройщиком специалист подтверждает существенность недостатков, то мы снова не принимаем объект. Если не подтверждает, то застройщик сам принимает объект. В этом случае все выявленные замечания застройщик берет в работу и устраняет в течение 60 календарных дней.
Если вопросы не решаются, то дольщик идет в суд, но процент таких дел небольшой – не больше десяти.
– Вас теперь может нанять только застройщик?
Нет, могут и дольщики, и застройщики. В законе это не оговорено. Но вторая сторона должна согласовать кандидата. С этим тоже иногда бывают сложности, потому что каждый трактует постановление в свою сторону.
– Есть ли в приемке квартир место «потребительскому экстремизму»?
Дольщики бывают разные. Но исходя из моей практики, «экстремистов», которые затягивают приемку квартиры, можно пересчитать по пальцам. Есть другое явление: находим в квартире отклонения от норм, но застройщик воспринимает претензии как «потребительский экстремизм». Девелопер хочет один раз построить квартиру и ничего не переделывать, но это невозможно.
В некоторых городах действительно развит «потребительский экстремизм». Но это не массовая проблема и, уж тем более, не показатель для всей страны.
Например, в Челябинске работает много компаний, которые помогают при приемке квартир забирать деньги у застройщиков. Но сказать, что в этом городе плохие дольщики, нельзя, скорее наоборот, там очень хромает качество жилья. В результате количество предложений рождает спрос. В Екатеринбурге дольщики ведут себя иначе: они требуют сделать то, за что они заплатили.
– Можете назвать популярные недостатки, которые встречаются в квартирах от застройщиков?
Топ-5 ошибок такой: промерзание оконных конструкций, непрочная стяжка, проблемы с противопожарным оборудованием (например, не смонтированы противопожарные хомуты на стояках), отсутствует гидроизоляция в санузле, наличие плесени в квартире. Все это критические дефекты
Некоторые недостатки можно выявить при визуальном осмотре, а часть – только с помощью приборов. Иногда встречаются и ошибки в проекте, которые могут мешать эксплуатировать квартиру. Например, незаложенные отверстия в плитах перекрытия.
– Как устроен процесс приемки у крупных и небольших застройщиков? Есть ли разница?
Взаимосвязи между количеством недостатков и размером застройщика нет. Все скорее зависит от осознанности девелопера.
У каждого застройщика есть свой технадзор, который принимает квартиры до передачи объектов дольщикам. Если эти ребята неплохо работают, то критичные дефекты устраняют до встречи с клиентом. В этом случае дольщики чаще остаются довольны качеством строительства.
Иногда приходишь в квартиру и видишь, что все под замену. Непрофессиональные строители работали, первый раз шпатель в руках держали. Отклонения есть и по стенам, и по полам, и по электрике есть вопросы.
Очень важен для застройщика выбор подрядчиков и организация технадзора. Непрофессионализм первых и вторых приводит к плачевным для девелопера последствиям.
– Есть ли заметные изменения в качестве сданных квартир, например, в последние семь лет?
Есть, и очень существенные. Семь лет назад, приходя на объект, мы могли увидеть отклонение в уровне стен 3-4 сантиметра. Сейчас даже самые нестарательные застройщики наносят штукатурку правильно: очень редко можно найти отклонения в сантиметр. Качество работ за это время выросло.
Девелопер понимает, что переделки стоят дорого. Если стяжка пола непрочная, замена застройщику может обойтись в 600-800 тысяч за квартиру в 100 квадратов. Примерно во столько же обойдутся неровные стены с новой штукатуркой.
Если клиенты недовольны, то об этом становится известно всем. Девелопер попадает в анти-топ по качеству строительства. Другие дольщики уже задумываются, стоит ли покупать у него квартиру. Цена на объект в этом случае уходит на второй план. Сегодня важно отношение застройщика к дольщику.
– Какие ошибки допускают застройщики в отношениях с дольщиками?
Есть одна значимая ошибка. Представители застройщика не пускают вместе с дольщиками в квартиру специалистов. Юридически это не обосновано, застройщики превышают свои полномочия и оправдывают это тем, что квартиры пока еще являются собственностью компании. Это неправильно: дольщик имеет право на качественную оценку квартиры, а для этого нужно иметь специальные знания, которых у него чаще нет. Без них он не может и определить, есть ли дефекты. Приемщики считают, что дольщик имеет право пригласить любого на осмотр. Это может быть технический специалист или родственник, разбирающийся в нормах.
Наличие профессионального приемщика на объекте на руку застройщику: иногда дольщики нанимают нас в качестве специалистов и просят зафиксировать все недостатки, которые они видят (царапинки, трещинки, отслоение небольшое). Мы со своей стороны опираемся профессионально на строительные нормы и правила. Везде есть допуски, о чем мы сообщаем клиенту-дольщику. В итоге застройщику не приходится давать отписки, что указанные дефекты в пределах нормы.
Читайте другие материалы из рубрики Тренды рынка
