Справка
ЖК «Малевич» − высотный жилой комплекс в Екатеринбурге, построенный в непростой локации: центр города, а вблизи – вокзал и ветка Транссиба. Застройщик сумел построить здесь комфортное жилье и изменить характер места.
Совместно с архитектурным бюро ОСА в Prinzip разработали четыре ярких башни – «карандаша Малевича». В одной – 33 этажа, в трех остальных – по 26 этажей. В проекте есть общий двор площадью 8000 м² с проработанным озеленением и современной игровой площадкой.
ЖК «Малевич», фото: архитектурное бюро OCA
ЖК «Малевич» − ваш первый большой проект, особенный для 2012 года. Что отличало его от других на тот момент?
История появления этого ЖК непростая. Мы его не планировали. Просто выкупили территорию, а заказчик, с которым у нас были устные договоренности, отказался от проекта. Нужно было придумать концепцию. Единственное, что мы в то время умели более менее хорошо − строить жилье. Причем, это была точечная застройка. Проекта масштаба «Малевича» у нас в портфеле не было. Мы сразу решили сделать что-то вызывающе и в 2012 году представили продукт, который сильно отличался от всего, что предлагал рынок.
Наверное, мы первые сделали в жилье такого класса семиметровые холлы по типу гостиничных за счет уменьшение продаваемой площади. Когда запускаешь что-то первым, тебе не всегда верят. Помню первую встречу с жильцами. Когда они увидели будущее пространство, сказали: «О, так все-таки холл будет такой, как на картинках!»
В непосредственной близости от ЖК «Малевич» проходит железная дорога − мощный стоп-фактор по всем маркетинговым и девелоперским канонам. Вы принимали это во внимание?
Безусловно. Но скорость движения поезда на данном отрезке Транссиба небольшая, и шума он создает немного. К тому же, я не рассматриваю железнодорожный вокзал как негативный фактор. Мы смотрели опыт европейских городов, в первую очередь Лондона, где рядом с железнодорожными вокзалами, например, с Кингс-кросс, располагаются дорогие и успешные проекты − университет искусств Central Saint Martins, жилые комплексы. Поэтому это вопрос в первую очередь восприятия и оценки воздействия. А здесь мы все просчитали, посмотрели, учли. Многие наши проектные решения − особые окна, «отсекающий» паркинг − позволяют значительно снизить уровень шума.
Встречи с жильцами, причем предварительные, а не по следам уже возникших проблем, в то время никто не проводил. Это было ваше ноу-хау?
Да, это было осознанное решение. Проанализировав поведение покупателей в моменте передачи ключей, мы увидели, что люди нервно реагируют на некоторые ситуации. Стали с этим разбираться и нашли ответ: человек покупает долевку, переживает, а потом в одну минуту оказывается среди совершенно незнакомых людей, с перспективой организовывать переезд и ремонт.
Мы стали думать, как сделать эту ситуацию комфортнее, и родилась идея знакомить людей в период строительства. У нас была даже специальная технология рассадки в актовом зале − «поэтажно». Когда я вел эти собрания, то говорил: «Посмотрите налево, посмотрите направо. Это ваши будущие соседи».
Из этих собраний «выросла» идея соседского центра? В «Малевиче» он занимал 400 м². Это был первый соседский центр в Екатеринбурге?
Не стану утверждать, но до этого я о таком опыте не слышал. Была идея сделать площадку, на которой жильцы могли бы общаться друг с другом и делиться своими навыками. Целый год мы предоставляли помещение бесплатно, но в итоге у нас не получилось его насытить.
Однако, использование соседского ресурса − история очень хорошая. У нас получилось реализовать ее в другом формате, для которого не были нужны площади такого объема − мы запустили программу «Привет, сосед!». Проект работает следующим образом: в момент заселения люди могут рассказать о себе и своей профессии на специальных информационных досках (сейчас мы запускаем интерактивный вариант). Вы ищете педагога для ребенка, а он, оказывается, живет в соседнем доме или на соседнем этаже! Ведь уровень доверия к тому, кто живет рядом, гораздо выше, чем к постороннему специалисту.
Один из примеров использования «соседского ресурса»: у нас было помещение детского сада, построенное по требованию администрации города, которая впоследствии не смогла реализовать его из-за новых параметров для таких помещений, появившихся уже в процессе строительства.
Я понимал, что здесь может быть востребована история с коммерческими детскими садами, но у нас не было этой компетенции. Тогда мы посмотрели список жильцов: нет ли среди них педагогов? Оказалось − есть. Две девушки в декретном отпуске. Мы пригласили их для разговора. Сказали: «Вот помещение, полностью подготовленное. Когда выйдете на безубыточность − начнете платить нам коммерческую аренду». Девушки сказали, что никогда не занимались бизнесом, и мы пообещали помочь. Составили бизнес-план. Они получили документы. Этому детскому саду сейчас уже 6 лет. Он переехал в новое большое помещение, развивается.
У вас есть фабрика по производству межкомнатных и входных дверей. Также вы занимаетесь изготовление МАФов и разрабатываете программное обеспечение. Зачем вам эти направления? Ведь девелопмент гораздо доходней.
Конечно, двери и МАФы − это несопоставимо по доходности с девелопментом, но очень интересно.
Как и программное обеспечение, в которое мы инвестируем серьезные деньги. Набор инструментов, о которых идет речь − программа, показывающая аналитику по первичному рынку всех городов-миллионников России. Мы разрабатывали этот инструмент для себя, но увидели перспективу и решили предложить его рынку. Польза от использования этих инструментов очевидна: меньшее количество ошибок. А стоимость ошибки в девелопменте велика.
На сегодняшний день объем инвестиций в разработку программного обеспечения составляет порядка 12 миллионов рублей. Я считаю, качество нашего инструмента достаточно высокое. А дальше рынок рассудит, что для него более удобно и приемлемо по цене.
У вас есть проекты в Австрии. Как работается в Европе, особенно в сравнении с российским девелопментом?
Да, на сегодняшний день мы заканчиваем строительство трех семиэтажных домов в Вене. Что касается отличий − безусловно, в Европе все иначе с точки зрения процесса. Девелоперские риски совсем другие, и это составляет для нас определенную сложность. Например, девелопмент очень чувствителен к административному ресурсу, и то, чем мы в основном занимаемся здесь − договариваемся. О повышении плотности, о том, как скорректировать количество парковочных мест. В Европе четкие правила, все работают только по ним, и договариваться с вами никто не будет. Здесь обращают внимание на другие вещи − на экологию, на то, как ваш проект влияет на существующую застройку. Муниципалитет потратит полтора года на разговоры с жителями, убеждая их в необходимости вашего строительства. Причем, это нормальная полноценная работа с сообществом. Основная задача муниципалитета − не допустить конфликта.
То есть на момент получения ТЭПов проект может быть еще не согласован?
Да. У вас есть примерные ТЭПы, но для того, чтобы приступить к строительству, необходимо согласие сообщества, которого коснется стройка. Только после этого начинается разработка проекта.
На этом этапе вы уже вложились как инвестор?
Да. Более того, я могу даже попытаться начать стройку, на свой страх и риск, потому что может выясниться, что муниципалитет еще не закончил процесс обсуждения и возникнут весомые аргументы против.
Из плюсов − в Европе муниципалитет продает вам не просто землю, как у нас, а подготовленное проектное решение, позволяющее выйти на стройку максимально быстро. Поэтому европейский инвестиционный цикл при покупке земли с торгов гораздо короче нашего.
Также в Европе нет привычных нам требований к архитектурно-градостроительному облику − им занимаются на другом уровне и все требования, например, к фасадам прописаны заранее − это то, за что мы боремся на протяжении двух лет. Вы получаете ГПЗУ, где все расписано подробнейшим образом, и ваша задача − просто передать его проектировщикам.
В общем, рисков много, особенно для тех, кто к ним не подготовлен. Мы привыкли, что девелопмент − это бокс, и вдруг выясняем, что это не бокс, а уже MMA.
Как думаете, удастся выполнить наказ президента и построить 120 миллионов квадратных метров к 2030 году?
Да, если изменить всю систему. Переход с одной системы госуправления на другую, с социалистической на капиталистическую, породил много нерешенных вопросов, которые всплывают и требуют решения. С моей точки зрения, основным выгодоприобретателем от стройки должны стать муниципалитеты. Но чтобы получать значительную часть девелоперской маржи, им нужно сделать разработку градостроительной документации по участкам, запускаемым в оборот. Давно вы видели, чтобы участок сразу был с ГПЗУ, с проектом утвержденной планировки, со всеми ТЭПами? Я − ни разу.
Если сделать этот процесс максимально открытым, прозрачным, − это позволит принципиально изменить всю ситуацию. Капитализируется земля, мы будем гораздо быстрее выходить на стройку. Но с этим не согласятся многие чиновники. Потому что их основная ценность − продажа своей компетенции в согласованиях. Они занимают свою нишу и чувствуют пользу от этого.
Недавно ПИК заявил, что они будет делать не только квартиры с отделкой, но и с частичной меблировкой. Ваше отношение к такому подходу?
Мое отношение к таким фишкам – математическое. Запускаем, смотрим: работает, не работает? Если не работает − отказываемся от нее на какое-то время. Если работает − начнем тиражировать. Квартиры с отделкой и мебелью мы делали еще в 2010 году, и наш опыт в этой области − негативный. Покупатель не был готов платить за отделку.
Есть ли в планах выход в другие города?
Из планов на этот год − выйти в Санкт-Петербург с проектом малоэтажного коттеджного поселка. Мы уже приобрели хороший участок.
