Тюмень?
Да
Нет
Список городов

English

Русский

English

Русский

меню
Мы в соц. сетях
Начать диалог
Место в рейтинге консалтинговых компаний
74
за 2020 год

Проекты КОТ. Какими они должны быть и в чем секрет самых успешных?

Изучаем «рецепты» мини-городов вместе с «А101», «Кортрос» и «Донстрой»
Александр Шевчук
Автор статьи
журналист и эксперт в сфере жилой недвижимости
Создать проект КОТ – сложно. А создать КОТ, где жители будут счастливы – еще сложнее. Девелопера ждет многое: от стадий гнева, торга и принятия при виде сумм необходимых инвестиций – до затяжного проектирования, часто похожего на «тетрис» с поиском баланса в квартирографии и благоустройстве. Мы попросили лидеров рынка рассказать об их опыте и их собственных «рецептах» по созданию КОТов.

ЖК «Звездный городок». В центре — человек

ЖК «Звездный городок» – это первая очередь проекта «Звездный» в Тюмени от девелопера «Страна Девелопмент». Проект – финалист премии Urban Awards – 2019 и победитель конкурса Proestate&Toby Awards – 2019 в номинации «Лучший в России жилой комплекс».

Что за проект: застройщик – «Страна Девелопмент», класс – комфорт, общая площадь жилых объектов – 330 899 м², цена м² – от 50 400 руб., реализация 2013–2018 гг

В чем сила: семейные квартиры с большими кухнями, космическая тема в оформлении игровых площадок, пешеходный бульвар, все квартиры продаются со своим местом в паркинге, свой ТРЦ «Сити Молл», свой сад и школа.

Вице-президент по развитию ГК «Страна Девелопмент» Андрей Басов:

«Новые ЖК должны быть продуманы до мелочей, учитывать подводные камни и «болезни» масштабных проектов.

Проекты КОТ нужны, чтобы вывести качество жизни населения на новый уровень. Нельзя просто взять и застроить несколько сотен гектаров земли без оглядки на то, как потом люди будут обживать эту территорию. Если в небольшом жилом комплексе какие-то недостатки концепции повлияют на жизнь ограниченного числа человек, то в масштабных проектах речь идет о численности населения, сопоставимым с небольшим городом».

Знаем, с чего начать огромную работу. Поможем в создании КОТа – проанализируем участок, разработаем big idea, сформируем продукт и спланируем продвижение. Центр стратегических разработок GMK

КОТы от «А101». Нет мелочей. Есть баланс

Группа компаний «А101» имеет огромный опыт в создании КОТов. Она известна своими проектами «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101» и «Белые ночи». ЖК компании – неоднократные финалисты и победители Urban Awards.

В чем сила: экологичные локации, баланс жилья и сервисов, транспортной доступности и комфортной удаленности от трасс, шумных зон для активных видов отдыха и уютных зеленых островков для созерцания и релаксации.

Директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов:

«Зачем нужны проекты КОТ? Вне сомнений, качественную и связанную городскую среду со сбалансированным набором функций, включая сервисную и рекреационную, крайне сложно создать в рамках точечных проектов.

Такое возможно только при комплексном развитии больших территорий – порядка 100 га и выше. При этом именно уровень жилой среды в последние годы стал основным конкурентным преимуществом на рынке недвижимости.

Какой должна быть архитектура? В пространстве КОТ должна быть предусмотрена не только развитая инфраструктура, но и архитектурная концепция. Единый дизайн-код радикально меняет ощущение от пребывания в жилом массиве.

Каким должно быть благоустройство? Обязательна «зеленая» инфраструктура, если не в виде парков, то как минимум озелененных рекреационных пространств. Те же деревья и кустарники используются для «мягкого» зонирования, но даже при таком способе разграничения участков важно обеспечить общую проницаемость территории и доступность объектов на ней – грубо говоря, до любой точки должно быть удобно добираться пешком или с коляской».

Где взять землю? В большинстве российских городов-миллионников площадок, свободных от застройки, практически не осталось, но имеются территории недействующих промышленных предприятий, которые фактически никак не участвуют в экономике города. Логично, что оптимальным шагом становится их редевелопмент.

Действующее законодательство позволяет девелоперам выходить на заброшенные или неэффективно используемые территории, в том числе те, где земельные участки принадлежат разным собственникам. Таким образом, все лендлорды на территории могут совместными усилиями повышать рыночную стоимость своей земли.

Собственникам участков и девелоперам, которые собираются заниматься их развитием, необходимо четко понимать, что и в каком объеме будет построено на территории, и какие обязательства берут на себя местные власти. Это поможет им тщательнее просчитать собственную экономику и понять свои выгоды от участия в таком проекте, а также потенциальные риски, которые могут оказаться существенными».

ЖК «Академический». Серьезные инвестиции – в big idea и строительство

Екатеринбургский проект «Академический» по праву считается одним из наиболее успешных КОТов. ЖК удостоен ряда российских и международных наград. В том числе, его признавало лучшим жюри премии X международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE «Лучшие за 10 лет». К 300-летию Екатеринбурга Академический станет восьмым административным районом Уральской столицы.

Что за проект: застройщик – ГК «Кортрос», общая площадь 1300 га, почти 9 млн м² жилья, классы – от эконом до премиум, строительство стартовало в 2007 году и продолжается сегодня

В чем сила: дворы без машин, игровые комплексы премиум-класса, среда для спорта и ЗОЖ, ландшафтный дизайн и многоуровневое озеленение, необычное благоустройство – от своей набережной до арт-объектов, инфраструктура – со «стратегическим» прицелом на десятки лет вперед: от детских садов до собственного медицинского НИИ.

Генеральный директор «РСГ-Академическое» Николай Зуев:

«Нужны серьезные инвестиции в создание инженерной инфраструктуры – построено 30 км сетей водоснабжения и водоотведения, 56 км сетей водоснабжения, введены сети электроснабжения мощностью 60 МВт. Всего за 12 лет реализации «Академического» суммарные инвестиции (с учетом ГЧП) составили более 78 млрд рублей. Из них частные инвестиции – 68 млрд, бюджеты всех уровней – 10 млрд рублей.

Социальные объекты и дорожно-транспортную инфраструктуру застройщик проектирует за свой счет. Прошедшая госэкспертизу документация передается в администрацию города Екатеринбурга, под объекты выделяются участки земли. На следующем этапе муниципалитет обращается в правительство Свердловской области, а регион – в Минстрой России для получения финансирования на строительство этих объектов в рамках программы «Стимул». В этом году будет выделено около 2 млрд рублей, а всего за ближайшие четыре года район получит из федеральной казны более 5,7 млрд.

При создании «Академического» закладывалась идея формирования «с нуля» жилого района, соответствующего мировым стандартам комфорта, экологии и безопасности.

На этапе проектирования были привлечены международные лидеры в области консалтинга и градостроительства. Так, концепция района была создана французским архитектурным бюро Valode&Pistre. А реализация проекта ведется путем квартальной застройки – проектируется, а затем создается квартал целиком, включая всю социальную инфраструктуру и объекты благоустройства. 

Градостроители заложили идеи «зеленого» района – сквозь кварталы идут засаженные деревьями аллеи, через которые можно пересечь весь район, вдали от магистралей и автомобильного движения. Огромный парк, площадью 49,5 га, который уже сейчас становится сердцем «Академического». Он продолжает благоустраиваться, в нем проводятся все большие районные праздники».

ЖК «Столичный». Так, как требуют нормы

ЖК «Столичный» – проект в подмосковной Балашихе. Жилой комплекс – финалист Московской премии Urban Awards – 2019, победитель премии Urban Awards 2016 в номинации «Самый экологичный жилой комплекс комфорт-класса в Московской области».

Что за проект: застройщик – «Главстрой Девелопмент», класс – комфорт, общая площадь жилых объектов – 57 000 м², цена м² – от 75 000 руб., 2018–2020 гг

В чем сила: концепция самодостаточного городского кластера, сочетание многоэтажных и малоэтажных зданий в духе типичного голландского пригорода, есть вся нужная для жизни инфраструктура, есть отделка от застройщика, рядом – Саввинские пруды и Пестовский парк.

Главный архитектор проектного института ПИ-2 Виталий Волохин:

«Наличие социальных объектов в проектах комплексного освоения территории четко регламентируется федеральными и территориальными нормативными документами.

Есть определенная методика, по которой рассчитывается, сколько на определенное количество жителей должно быть предусмотрено мест в школе, детском саду, сколько посещений в смену может принять поликлиника.

Работая над проектом ЖК «Столичный» в подмосковной Балашихе, мы руководствовались территориальным документом – «Региональные нормы градостроительного проектирования по Московской области» от 21.02.2017.

В соответствии с ним на 10 000 жителей должно быть как минимум 650 мест в детских садах, 1350 мест в общеобразовательных школах. Вместимость поликлиники – 180 посещений в смену, из них 150 взрослых и 30 детских.

Исходя из примерных расчетов потенциального числа жителей «Столичного», мы предусмотрели 3 школы в общей сложности на 2550 мест, 4 детсада – на 640 мест. Идет работа над проектом будущей поликлиники».

Микрогород «В лесу». Инфраструктура с заботой о жителях

Микрогород «В лесу» – один из первых жилых комплексов России, где к строительству начали подходить комплексно. Неоднократный победитель Urban Awards: «Лучший проект комплексного освоения территорий», «Лучшая концепция благоустройства и инфраструктуры в жилых комплексах комфорт-класса».

Что за проект: класс – комфорт, общая площадь застраиваемой территории – 100 га, количество квартир – 10 800 шт., жителей – 35 000 человек

В чем сила: авторская архитектура, входные группы с колясочными, спортивные и игровые площадки, закрытые дворы, инфраструктура для детей и взрослых на 1 этажах, школы и детские сады, велосипедные дорожки, площадки для собак и свой лес 7 га, подземный паркинг, чистовая отделка от застройщика.

Директор по маркетингу ООО «ПроГород» Игорь Соломатин

«Для жителей важно, чтобы все нужное для жизни было в шаговой доступности.

Сейчас на первых этажах работает более 60 коммерческих организаций: от магазинов здорового питания до собственной галереи локального искусства, где проводятся как творческие занятия для детей и взрослых, так и различные выставки.

Наш проект предусматривает концепцию «двор без машин», при этом придомовая территория имеет индивидуальное оформление и наполнение – разные игровые и спортивные площадки, зоны отдыха и прогулочные аллеи.

Кстати, некоторые собственники жилья открыли бизнес в своих же домах – например, салон красоты, студию йоги или фотостудию».

ЖК «Остров». Особая модель жизни

ЖК «Остров» расположен в Москве, в районе Мневниковской поймы. В результате работы архитекторов, урбанистов и девелопера создан и реализуется важный градостроительный и социальный проект столичного мегаполиса.

Что за проект: застройщик – «Донстрой», общая площадь проекта – 40,4 га, суммарный объем застройки – 1,4 млн м², 700 тыс. м² жилой недвижимости, цена за м² – от 338 300 руб., строительство стартовало в 2021 году.

В чем сила: новая модель жизни в обособленном районе в мегаполисе, своя станция метро – только для жителей проекта, локация с водой на 360 градусов, необычные сервисы и благоустройство – с открытыми теннисными кортами и крупным серфинг-парком. Для разработки дизайн-кода «Острова» пригласили архитектурное агентство мирового уровня LDA Design, в портфеле которого Олимпийский парк в Лондоне, реставрации Central Park в Нью-Йорке.

Генеральный директор компании «Донстрой» Алена Дерябина:

«На островной территории невозможно использовать типовые подходы в развитии проекта – и мы это хорошо понимаем.

Здесь должна появиться новая среда, с нуля – поэтому большое внимание уделяется именно инфраструктурному наполнению территории.

Предварительный объем инвестиций в проект мы оцениваем в 148,6 млрд ₽ – и примерно 20 млрд из них будут направлены на строительство новых дорог и инженерных сетей, образовательного кластера, торговой инфраструктуры, создание новой ландшафтной среды, мест для отдыха и точек притяжения».

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости



Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.