Материал подготовлен в сотрудничестве с каналом «ПИР на весь мир»
Что происходит на рынке проектирования и изысканий
В строительстве существует такая «пищевая» цепочка: девелопер-строитель-проектировщик-изыскатель. Каждый из них пытается «съесть» другого, то есть сэкономить, чтобы получить бóльшую прибыль.
Можно много говорить о том, что главная цель участников процесса – строить красивые и функциональные города. Тем не менее, все эти организации – коммерческие, и преследуют цель получить прибыль. В результате получается, что проектировщику урезают бюджет, а он сокращает расходы на изыскания. Проектировщик, может, и понимает, чем это чревато, но все же часто выбирает сэкономить, чтобы получить достойную оплату своего труда.
Фактически решение о выборе изыскателей принимается в таком порядке:
- цена;
- сроки начала работ и общий срок исполнения;
- опыт;
- деловая репутация.
В конкурентной борьбе в погоне за проектами некоторые изыскатели демпингуют в ущерб производственному процессу. Добросовестные подрядчики вынуждены отказываться от проектов с маленьким бюджетом.
Каждый участник процесса старается сэкономить на всем, потому что кто-то привязан к KPI, кто-то – к проценту прибыли. Все они добиваются разного в погоне за максимальным личным доходом.
В итоге заказчику приносят самые дешевые изыскания, проектную и рабочую документацию. По факту, из-за недостоверных и неполных геологических изысканий проектировщик «перезакладывается» в 2 раза. Вследствии необоснованно увеличенного объема работ даже на самых дешевых строителей уходит много денег.
Часто непосредственный заказчик изысканий не является пользователем ценного конечного продукта (достоверных данных об участке и окружающей среде) или не понимает ценности результата изыскательских работ. Финансисты, в свою очередь, не верят, что если изыскания и проект будет в 4 раза дороже, то снижение стоимости строительно-монтажных работ даже на 5-10% окупит затраты и принесет прибыль.
Как изыскатели влияют на процесс
Реализация и стоимость проекта напрямую зависит от результатов изысканий. Экономия на этом этапе влечет за собой переделки проекта, остановку строительства, просрочку сроков и дополнительные траты. И еще неизвестно, введут ли потом в эксплуатацию объект, подверженный доработкам. Вот как выглядит процесс здорового девелопера:
Достоверные результаты изысканий → эффективные проектные решения → строительство без лишних трат и задержек → своевременный ввод в эксплуатацию → успешная реализация проекта → экономичная и безаварийная эксплуатация.
Нужно не только выделять достаточный бюджет, но и тесно взаимодействовать с изыскателями на всех этапах их работы.
Приведем несколько кейсов, где процесс изысканий был проигнорирован. Рассказываем, чем рискуют девелоперы, и на что обращать внимание в будущем. Кейсами поделился Алексей Сергиенко, старший инженер НИИОСП имени Н.М. Герсеванова.
Год простоя стройки и минус 12 миллионов на строительстве жилого дома
Объект: 20-этажный жилой дом в Москве. Плитный фундамент. Возвели каркас. Началась диагональная деформация: осадки развивались в течение 5 месяцев, даже с учетом приостановленной стройки.
Провели повторные геологические изыскания и выяснилось, что результаты в зоне активных деформаций существенно отличаются от первоначальных, что подтвердилось характером осадок возводимого здания.
Можно было предотвратить проблемы, если бы изначально качественно выполнили геологические изыскания, геологи освидетельствовали котлован после его разработки до проектных отметок и провели штамповые испытания после вскрытия.
В итоге потеряли 1 год и около 12 млн на исправление ситуации. Полгода наблюдали за осадками и 2 месяца работ по усилению. Здание все еще не ввели в эксплуатацию, а это всего лишь один объект в составе жилого комплекса.
Экономия 70 млн благодаря оценке потенциального риска
Объект:39-этажная секция + одноуровневая подземная парковка. Плитный фундамент. На бумаге геологические показатели «красивые», но при освидетельствовании котлована выявили другие грунты. В такой ситуация есть высокая степень риска при сохранении плитного фундамента.
Поэтому решили все-таки перейти на сваи. В случае плитного фундамента здание могло повести себя совершенно не так, как прогнозировалось по расчету. Возможно, все было бы в порядке, но степень неопределенности слишком высокая. Чревато большими затратами на исправление возможного негативного исхода.
На аналогичном объекте игнорирование сверхнормативных осадок привело к значительным деформациям лифтовых шахт (отклонение от вертикали) и ремонту оконных и дверных блоков. Для устранения этих проблем потребовалось усилить основание jet-сваями, включая алмазное бурение железобетонной плиты, вырубать лифтовые шахты и заливать их заново после стабилизации осадок. Стоимость таких работ в 2019 году составила порядка 70 млн. руб.
Как исключить риск потенциальных трат из-за сверхнормативных осадок на начальной стадии проектирования
Объект: 22-этажный секция жилого комплекса в Москве. Изначально по проекту был свайный фундамент, но проектировщик решил оптимизировать свое же решение и перейти на плитный.
Провели геологические изыскания. В результате обнаружили 2 фактора риска в активной зоне деформаций грунта. Расчеты деформаций с учетом фундаментной плиты находились в пограничной зоне 130-140 мм. И есть вероятность, что в реальности они могут превысить расчетные величины. Свайные фундаменты передают нагрузку на более глубокие слои почвы и исключают эти риски.
Поговорили с заказчиком, проинформировали, какие затраты он понесет в случае негативного развития ситуации с плитным фундаментом, итог – оставили свайный. Да, он дороже, но и надежность выше, а за нее стоит платить.
Как девелоперам обезопасить себя
Девелоперу дешевле выявить и решить проблему на самых ранних этапах строительства, чем потом исправлять ошибки. Критические ситуации, как правило, не развиваются из-за одной причины. Опыт показывает, что это совокупность факторов. Геологи «схалтурили» на изысканиях и освидетельствовании, проектировщики «подтянули осадки», заказчик пытается на всем экономить, строители что-то не доделали.
Ответственность всегда лежит на девелопере, поэтому лучше 100 раз перестраховаться, чтобы 1 раз получить качественный результат. Чтобы не пришлось останавливать стройку и тратить на решение проблемы дополнительные ресурсы, советуем всегда выбирать только проверенных подрядчиков и придерживаться рекомендаций.
Рекомендации для девелоперов
- Повышайте контроль за достоверностью предоставляемых изыскателями данных.
- Обращайте внимание на расположение площадки строительства, особенно если она располагается вблизи поймы рек. Там часто очень пестрое залегание грунтов, включая слабые суглинистые грунты.
- Отправляйте своих специалистов на освидетельствование вскрытых котлованов для контроля. Относитесь к этому серьезно: на данном этапе проще вносить изменения.
- Активно участвуйте в разработке и приемке проекта. Привлекайте специалистов для проверки проекта и внимательно изучите их заключение и замечания.
- Не экономьте на сборе исходных данных об участке (изысканиях) и разработке проектных решений.
Читайте статью: Квартирография. Топ-3 самых частых ошибок
