«Не только заработать, но и помочь людям»

Как вообще появляются долгострои?

В 2019 году сформирован открытый реестр проблемных объектов. Согласно 214-ФЗ объект попадает в реестр проблемных, если:

• в отношении застройщика введена процедура банкротства;
• более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства;
• более чем на 6 месяцев нарушены сроки передачи объекта дольщикам.

По каждому проекту в регионах разработаны дорожные карты, а региональное правительство определяет структурное подразделение, ответственное за реализацию. В Нижегородской области за соблюдением законодательства следит Инспекция государственного строительного надзора. 

В течение последних 20 лет долгострои появлялись по нескольким причинам: 

Первая – это чисто мошенническая схема. Она была особенно распространена до появления 214-ФЗ. Тогда существенные условия договора о долевом участии в строительстве фактически ничем не регламентировались, реестр дольщиков вел сам застройщик, были двойные продажи. Это и породило большое количество проблемных объектов от недобросовестных застройщиков. 

Например, деньги собирались на этапе котлована либо даже до получения разрешительной документации, когда на участке под будущий дом стояли еще не расселенные дома,  квадратные метры продавались по заниженной цене. Люди, довольные выгодным предложением, несли деньги и до последнего были уверены, что совершили очень удачную сделку, купив квартиру в несколько раз дешевле, чем в среднем по рынку. 

Вторая причина – плохо просчитанная экономика проекта. Инвестиционно-строительный цикл для точечной застройки составляет 2-3 года, а для квартальной застройки может увеличиться до 10 лет. При таком длительном горизонте планирования непросто рассчитать экономику с учетом непредвиденных затрат и инфляционных издержек. Застройщик мог оказаться в ситуации, когда все квартиры распроданы, деньги потрачены, а средств на завершение строительства и ввод в эксплуатацию не осталось. 

Нельзя забывать и о макроэкономических факторах: кризис 2009 года «выкинул» с рынка ряд компаний. Одна из причин – колебание курса рубля, оно сыграло злую шутку с девелоперами, которые кредитовались в валюте. Изменение законодательства в области участия в долевом строительстве, введение счетов эскроу и требования проектного финансирования также способствовали уходу с рынка большой доли застройщиков, не успевших ввести объекты по старым правилам.Крайними в этом случае оставались дольщики, которые добросовестно выплачивали ипотечный кредит, но не могли получить долгожданное жилье. 

Третья причина – излишняя самоуверенность застройщика. Например, когда объект не соответствует проектной документации, меняются технико-экономические параметры, а компания уверена, что на этапе ввода сможет все решить. Результат – дом достроен, но не может быть введен в эксплуатацию. Такие градостроительные ошибки приводят либо к затянутым процедурам ввода, либо к сносу здания. 

Насколько распространена проблема обманутых дольщиков в Нижнем Новгороде?

Еще несколько лет назад ситуация в Нижегородской области была плачевной. На начало 2019 года от действий (вернее, бездействия) застройщиков пострадавшими числились 6,7 тыс. человек. Сейчас их количество сократилось до 0,9 тыс. Это результат как работы федеральных органов власти, регионального Правительства во главе с Губернатором Нижегородской области Г.С. Никитиным, так и Фонда развития территорий и социально ответственных девелоперов. 

Для восстановления прав граждан применяют механизмы федерального и регионального уровней:  

• Достройка проблемных объектов за счет бюджетных средств;
• Выплата компенсации дольщикам за объекты, достраивать которые нецелесообразно;
• Привлечение сил и средств инвесторов без использования бюджетных средств.

В нашем регионе используются все три, выбор конкретного механизма зависит от ситуации. 

У ННДК большой опыт по достройке проблемных объектов. Сколько долгостроев компания ввела в эксплуатацию? Почему взялась за это?

Можно сказать, что так сложилось исторически. Работу по завершению строительства таких проектов начал мой отец – в 1995 году компания, которую он возглавлял, достроила многоквартирный дом на улице Культуры в Сормовском районе Нижнего Новгорода, брошенный предыдущим застройщиком. Мы продолжили это дело, потому что не смогли остаться в стороне от проблемы нижегородцев.

В 2019 году совместными усилиями с Правительством Нижегородской области мы достроили и ввели в эксплуатацию «замороженный» жилой комплекс «Зеркало-2», в конце 2021 года – ЖК «Пражский Квартал», а в конце 2022 года – ЖК «Город Будущего», завершенный через процедуру замены застройщика. Всего с нашей помощью были восстановлены в правах более 200 обманутых дольщиков, достроено около 20 тыс. м2 жилья. 

Затраты на достройку этих объектов возмещались земельными участками по сопоставимой рыночной стоимости. С одной стороны, регион решает вопрос с долгостроями, с другой – застройщик получает территорию под застройку. 

Эту схему ввели в 2018 году, а уже весной 2019 наша компания подписала по ней первое соглашение. На достройку 17-этажного ЖК «Зеркало-2» по расчетам госэкспертизы требовалось 74 млн рублей, а ввести объект в эксплуатацию было необходимо до конца года. Мы провели ремонт кровли, заменили все инженерно-техническое оборудование, поработали с фасадами, заменили оконные блоки… Открытие прошло 13 декабря – вместе с Губернатором Нижегородской области его посетил Министр строительства РФ. Фактические затраты составили более 128 млн. 

В качестве компенсации затрат ННДК получила бонусные земельные участки, на котором сейчас строит две очереди ЖК «Корица». Считаю такой компенсаторный механизм справедливым, эффективным и взаимовыгодным для всех сторон.

Проблема с земельными участками есть во всех городах-миллионниках и не только: свободных территорий под застройку катастрофически не хватает, конкуренция достаточно высокая, на этапе аукциона можно не выиграть. А в случае работы с программами, о которых я говорил, застройщик гарантировано получает участок по рыночной цене. Роль играет и социальная ответственность, ведь можно не только зарабатывать деньги, но и по возможности помогать людям.

Второй механизм работает, когда не все помещения в долгострое проданы. Он заключается в смене застройщика: новая компания принимает обязательства по завершению объекта и передаче ДДУ в полном объеме. Если в случае с «Зеркалом-2» застройщиком выступало некоммерческое партнерство с ассоциацией обманутых дольщиков, то в ЖК «Пражский квартал» и «Город будущего» им выступили мы – в сентябре 2021 подали заявление в Минстрой РФ с инициативой о замене застройщика, а 2 декабря на основании решения Арбитражного суда мы приняли на себя обязательства застройщика. 

В региональном законодательстве этот механизм можно реализовать с учетом процедуры признания проекта масштабным, тогда затраты также компенсируются бонусными земельными участками. 

Подтвержденные затраты на достройку (за минусом стоимости непроданных площадей) должны быть сопоставимы с рыночной оценкой получаемого земельного участка (не менее двух третей). При этом девелопер обязан компенсировать разницу. 

Недавно в региональный закон внесли изменения, связанные с исполнением обязательств по достройке проблемных объектов. Его реализация возможна в трех случаях:

• юридическое лицо приобретается в результате дела о банкротстве;
• юридическое лицо выполняет функции технического заказчика;
• юридическое лицо приобрело долю у основного капитального застройщика с целью достроить и ввести в эксплуатацию многоквартирный дом.

С чем может столкнуться девелопер при достройке «замороженного» объекта?

Сложностей может быть очень много. Одна из них – возражения. Люди когда-то купили квартиры по бросовым ценам, много лет ждали окончания строительства. Когда этот момент наконец настал, они, вместо того, чтобы сказать «спасибо» государству, иногда начинают придираться или даже заниматься потребительским экстремизмом.

Чтобы избежать разногласий, мы обсуждаем все возможные проблемные места и вопросы «на берегу» – на общих собраниях с дольщиками уточняем, что могут быть отклонения, например, по площади, поскольку таким мы получили объект и документацию от предыдущего застройщика. Если с кем-то не удается договориться на старте, то решаем все в рамках действующего законодательства.

Могут быть и технические сложности. Зачастую дом простаивает много лет, в это время меняются пожарные и строительные нормы, приходится адаптировать объект к современным требованиям, и сделать это зачастую непросто. 

Первый вариант – переделать продукт. Например, предыдущий застройщик начал строительство «Зеркала-2» в начале 2000-х, а вводили мы его в конце 2019 года. Нужно было корректировать проектную документацию и приводить ЖК к современным требованиям: за это время ужесточились пожарные нормы, потребовалась шахта дымоудаления в местах общего пользования. Мы убрали мусоропровод и на его месте сделали дополнительную шахту. Конечно, это повлияло и на планировочные решения, и на электрические нагрузки.

Второй вариант – достраивать по прежним нормам на основании ранее выданной экспертизы проектной документации, ведь закон обратной силы не имеет. В этом случае застройщик не меняет существенных характеристик объекта. Этот путь мы выбрали при достройке «Пражского квартала» – нашли старую документацию, сделали дефектную ведомость, составили перечень работ, необходимых для окончания строительства. Принципиальных изменений, которые подлежат экспертизе, мы не вносили, соответственно, не было необходимости адаптировать проект к современным нормам.

Теперь к юридическим аспектам. Для всех проектов, которые мы реализовывали, региональная нормативно-правовая база создавалась с нуля и тестировалась. В основу нормативной базы для работы над «Зеркалом-2» легла статья 39.6 Земельного кодекса РФ. Совместно с Правительством региона мы дорабатывали соглашение, в рамках которого реализовали пилотный проект. Позже по схожей схеме и другие девелоперы достраивали дома в Нижнем Новгороде, а затем это соглашение взяли за основу и в других регионах.

Вместе с командой Правительства мы искали наиболее удобную и эффективную модель взаимодействия, чтобы в будущем сложностей не возникало ни у нас, ни у других девелоперов, поэтому когда в региональное законодательство внесли изменения относительно механизма масштабности, специалисты ННДК принимали активное участие в поправках – рассматривали формулировки нормативных документов с точки зрения инвестора, чтобы девелопер, работающий с долгостроем, был защищен.

Что делать застройщику, который хочет внести свою лепту в решение вопроса обманутых дольщиков и достроить проблемный объект?

Есть реестр проблемных объектов, по каждому из них прописана дорожная карта, определены механизмы достройки: что-то достраивает Фонд, какие-то Правительство региона реализует с привлечением инвестора. 

Заинтересованное лицо может обратиться в уполномоченный орган (в Нижегородском регионе это Инспекция государственного строительного надзора области) с инициативой принять участие в таком проекте.

Насколько важна поддержка власти при реализации таких проектов?

В данном вопросе от поддержки власти зависит практически все. Проекты сложные, нормативная база разрабатывается «с колес», естественно, без поддержки Правительства это сделать практически невозможно. 

Также отмечу, что одна из основных задач, стоящих перед регионами – это работа по решению проблемы обманутых дольщиков, поэтому на поддержку Губернатора и Правительства области можно рассчитывать на всех этапах работы.