Для начала разберемся с классификацией многоквартирных домов по этажности. Мы придерживаемся этой.
В этой статье мы опустим момент, связанный с ограничениями по этажности земельных участков, и постараемся понять маркетинговую составляющую в выборе этажности ЖК.
В каких городах мы живем? С малоэтажным центром (так сложилось исторически), спальными районами и высотными окраинами. При этом у нас есть любовь к индивидуальному домостроению. И пусть она в городской застройке не особо проявляется, дачи и загородные дома есть у многих.
Есть города с высокой плотностью застройки, это значит, что малоэтажного или индивидуального жилья там мало по сравнению с высотным.
Города с большой долей индивидуальной застройки, такие как Краснодар, Ростов-на-Дону, Волгоград, – разместились в нижней части рейтинга, а Челябинск, Екатеринбург, Красноярск, Москва и Санкт-Петербург лидируют по показателю плотности.
В лидеры среди городов по объему частного сектора вышли два крупнейших южных города — Краснодар и Ростов-на-Дону, между ними расположилась Москва, чей объем частного сектора существенно вырос после присоединения территорий Новой Москвы.
Минимальным объемом частного сектора характеризуется Красноярск: здесь в 5 раз меньше частных домов, чем в Краснодаре, при сопоставимой численности населения города.
Получается, на отдельно взятых территориях мы любим малоэтажное строительство, но почему же его так мало строится?
Для наглядности возьмем два «противоположных» города – южный Краснодар и северную Тюмень.
В Краснодаре – плотная и высокая застройка новыми домами, и, несмотря на это, в отдельных районах есть малоэтажные жилые комплексы. В Тюмени же выбора среди малоэтажных проектов практически нет.
Почему же высотное жилье так популярно у девелоперов?
Разберем на примере Краснодара. Вот мнение представителей южного риелторского сообщества:
1.Получение максимальной прибыли.
Когда говорят «максимум квадратных метров жилья на один гектар земли» – это про Краснодар (с).
Недавно был диалог с одним из застройщиков. Главный инженер сказал, что они могут строить дома меньшей этажностью, но тогда придется резать дворовое пространство. Иначе никак (с).
2.Видовые характеристики на верхних этажах.
В ясную погоду тут можно горы увидеть. Такие виды очень хорошо покупают «региональщики» (с).
3.Следование за другими игроками в локации проекта.
Если застройщик заходит на район, где строятся 25-этажные дома, то строить там среднеэтажный нелогично. Покупатель не будет брать жилье в доме, который окружен высотками. Им этого не объяснишь (с).
При этом эксперты отмечают, что появление среднеэтажного (9-16 этажей для Краснодара) или малоэтажного комплекса может стать интересным предложением для покупателя.
Наблюдается перенасыщенность покупателей проживанием в высотных домах, поэтому появление жилья нового формата может сделать его более привлекательным для потенциальной аудитории.
В такой ситуации можно реализовывать малоэтажное жилье с добавленной стоимостью.
Посмотрим, как это сделали в Тюмени.
Практически в одной локации находятся 2 проекта компании «Партнер-Строй»: ЖК «Ожогино» и ЖК «Апрель».
Но один из них, ЖК «Ожогино», реализуется с добавленной стоимостью.
Связано это прежде всего с более выгодными характеристиками локации, приватностью и сервисом (закрытая территория, подземный паркинг, соседский центр) и продуктом (благоустройство, озеленение, квартиры с террасами).
А что же важно для покупателя?
Многие потребительские исследования, которые мы проводили, говорят о том, что нет строгого ограничения в выборе этажности жилого комплекса. Скорее, характеристики высотного или малоэтажного жилья будут дополнительным бонусом (красивые виды с высоты или мало соседей, приватность, тишина).
Этажность никогда не выступает для потребителя первостепенным фактором, больше важна локация, цена, планировка или их сочетание.
Да, есть категоричные покупатели — те, кто не будет рассматривать этажи выше 16-го, или те, кто не желает ходить пешком на 4-й этаж из-за отсутствия лифта. Но таких клиентов — не более 5%.
Решать, какой этажности строить дома, конечно, в первую очередь, необходимо исходя из экономики проекта.
Но всегда можно посмотреть на конкурентов и свою локацию свежим взглядом: возможно, ваш рынок и земельный участок подходит для того, чтобы построить мало- или среднеэтажный жилой комплекс и реализовать его с добавленной стоимостью.
