Зачем девелоперу заниматься озеленением

Зеленый двор создает имидж девелопера

Двор — это внешняя картинка, одна из первых вещей, которую видят будущие клиенты. Летом во дворе должны быть зеленые деревья, подстриженные газоны и кустарники. Зимой — очищенные от снега и льда дорожки. Все это создает позитивный образ района и самого застройщика. В сознании клиента это работает так: если застройщик заботится о дворе, значит, и с базовыми функциями справляется отлично: всегда есть горячая вода и электричество, в домах чисто и безопасно.

Работу сервисной компании и охрану двора сложнее показать наглядно, чем озеленение и благоустройство. Пункт охраны с видеокамерами скрыт от посторонних глаз, а ухоженный двор виден сразу. 

Озеленение отражает класс проекта

Все зависит от класса и стоимости жилья.

Эконом-класс — дома в спальных районах. В таких проектах девелоперы обычно не вкладываются в благоустройство территорий и озеленение. Клиенты выбирают недорогое жилье, в том числе потому, что не готовы содержать это благоустройство в будущем.

В комфорт-классе предлагают жилье в комплекте с зелеными зонами, более удобным двором, парковками, не только закрывая базовые потребности человека, но и предлагая эстетическую составляющую. Такое жилье стоит дороже, но клиенты видят преимущества и готовы за них доплатить.

В проектах бизнес-класса девелоперы предусматривают озеленение и благоустройство более высокого качества — для клиентов, которые готовы вложить больше денег в комфортное жилье и среду. Нередко озеленение становится одним из УТП проекта. Например, в рекламе можно показать, что жилом комплексе продумана концептуальная зеленая среда для отдыха, прогулок с детьми и посиделок на террасе.

Примеры отличного озеленения

Аллея у жилого комплекса ART City в Казани. Здесь за озеленение и благоустройство отвечает сервисная компания «Территория комфорта». В центре большой пешеходной аллеи — газон с кустарниками и деревьями. За растениями ухаживают профессиональные дендрологи.

Внутренний двор проекта «1А Первомайская». «Брусника» высадила растения разных размеров — от небольших кустарников до деревьев побольше. В жаркую погоду зеленая зона будет работать как оазис — с тенью и прохладой от деревьев.

С правильным озеленением ЖК привлекает больше клиентов

Если девелопер комплексно работает с озеленением в начале проекта, это задает планку и для сервисной компании. Важно поддерживать зеленые зоны в порядке и постепенно приближать вид двора к картинке на рендере, чтобы не разочаровывать нынешних клиентов и привлекать новых.

Вот несколько советов, которые помогут сохранить двор зеленым на долгий срок.

Наймите садовника. За благоустройство и озеленение во дворе отвечает сервисная компания. У нее может быть свой садовник в штате, либо сотрудник на аутсорсе — из ландшафтного бюро или компания, которая специализируется на озеленении.

Ухаживайте за растениями постоянно. Подстригайте деревья и кустарники заранее: убирайте старые и больные ветки, удаляйте сорняки и делайте подрезку. Это сохранит дерево здоровым и красивым. По желанию можно придать ему нужную форму.

Готовьте растения впрок. Подбирайте деревья и кустарники на летний сезон заранее. Чтобы летом посадить подрощенные деревья, нужно начинать заботиться о них еще осенью.

Высаживайте деревья-крупномеры. Это взрослые деревья высотой от трех метров. Плохой тон — высаживать молодые деревья, которые вырастут только через десять лет.

Следите за качеством газона. Выбирайте один и тот же сорт травы, поддерживайте одну плотность и высоту. Идеальная высота газона — 6 см.

Высаживайте новые растения взамен погибших. В среднем на десять кустарников один погибает в течение года. Заменяйте старые и больные растения на новые. Для этого договоритесь с поставщиками, чтобы оперативно покупать саженцы на замену.

С небольшим бюджетом — высаживайте кустарники. Они дешевле, чем большие деревья, их проще поддерживать, чем газон. С кустарниками можно сделать живую изгородь вокруг детской площадки, зонировать пространство или задавать направление движению по двору.

Опыт девелоперов

КОРТРОС: взаимосвязь УК и архитекторов

Елена Семенихина, Заместитель директора департамента девелопмента ГК «КОРТРОС», эксперт по эксплуатации недвижимости:

— УК принимает в эксплуатацию проект таким, каким его задумал и создал девелопер, и оплатили (и согласились с этим проектом) собственники. Есть удобные и неудобные в эксплуатации решения, дорогие и недорогие. 

Например, благоустройство на стилобате. Чтобы там можно было высадить «крупномеры» или хотя бы кустарники, должны быть предусмотрены «карманы» в эксплуатируемой кровле паркинга, которые можно заполнить грунтом, достаточным для высадки деревьев. 

Еще пример: если на ветреных участках делать клумбы с мульчированием, то мульча будет разлетаться от ветра. Нужно выполнять бортики вокруг таких участков, утапливать грунт и мульчу так, чтобы борт защищал легкие материалы от раздувания. Бордюры и поднятие клумбы над уровнем пешеходных дорожек тоже предусматриваются девелопером на стадии строительства проекта, УК далее может только менять материал (например мульчу на гальку). 

Иногда архитекторы задумывают красивые тропинки бионической формы, которые хорошо выглядят на рендерах, но жизнь диктует свои правила, и появляются «народные тропы», с которыми УК ничего не может сделать, кроме легитимизации этой тропы либо создания искусственных препятствий для людей.

В первую очередь, нужно знать и всегда помнить состав целевой аудитории проекта, и продумывать сценарии использования двора с учетом этого. Хорошо проработанные сценарии, если вы «попали в яблочко», — уже 70% успеха. А вот реальные примеры того, что работает плохо независимо от сценариев и целевой аудитории:

• Газоны, если они занимают большую долю благоустройства. Это неэкологичный и ресурсозатратный элемент. Сюда же можно отнести соседство мелких фракций с газоном без разделения бортиком и соседство газонов с площадками с высокой проходимостью.
• Геопластика с высоким уклоном (сложно стричь газонокосилками, выгорает верхушка холма).
• Слой плодородного грунта менее 10 см (плохо приживутся любые растения).
• Отсутствие системы автополива, и при этом шаг между кранами подключения шлангов более 20 метров (на газонах будут лежать неэстетичные шланги).
• Использование легких фракций на участках с большим уклоном (будет смывать в ливневую канализацию при сильных дождях). На таких участках нужно или строить бордюры, или (лучше) использовать гальку.
• Георешетка. Трава в ней растет очень плохо (я бы сказала, не растет). Выглядит везде и всегда плохо. Если уж нужно использовать георешетку, пусть это будет галька, засыпанная в ячейки.

А вот к самым удачным решениям можно отнести:

• Разнотравье. Не требует стрижки и реже нужно поливать. Лучше подбирать растения разной высоты и с разным периодом цветения. 
• Использование мульчи вместо газона. Выглядит декоративно, поливать не нужно, замена/подсыпка раз в сезон не представляет сложности. 
• Использование шишки вместо мульчи на ветреных участках. Шишки сцепляются между собой, к тому же, хорошо влияют на химические и влажностные показатели почвы.
• Низкорослые кустарники — их не вытаптывают, собакам они тоже не удобны. А еще их можно сажать на стилобатах: не нужен большой слой грунта. 
• Геопластика — дозированно и разумно. Помогает создать красивый ландшафт, распространена стилобатах, чтобы создать нужную глубину грунта для высадки крупномеров. Её неудобно стричь, но с умом — можно. Обязательно комбинировать с кустарниками и деревьями.
• Отсыпка галькой между газоном и тротуарами. Тротуары сильно нагреваются и при прямом контакте с газоном трава выгорает в местах контакта. Галька лучше распределяет тепло и не выжигает траву на границе.
• Навигация и предупреждающие знаки в стилистике проекта. Если это заложить на стадии проектирования и финансового моделирования — это совсем небольшие деньги, а выглядит прекрасно. В противном случае УК будет закупать стандартные знаки «не ходить по газону», «не курить», «не выгуливать собак» в типовом варианте (часто бело-красные, бело желтые, редко сочетается с визуалом проекта).

КамаСтройИнвест: автоматизация приходит на помощь УК

Айрат Хамзин, директор УК «КамаСтройИнвест», г. Казань:

— Зеленые насаждения поглощают из воздуха и связывают до 60% токсичных газов, уменьшают уровень городского шума и напрямую влияют на психоэмоциональное состояние человека. С точки зрения девелопера озеленение позволяет объединять концепцию застройки, а также подчеркнуть экологическую составляющую проекта.

В своей работе мы уделяем внимание процессам автоматизации: устройству систем автополива и мероприятиям по уходу. На ранее реализованных проектах монтируются системы автополива, отрабатываются технические решения по обслуживанию зеленых насаждений: газонов, живых изгородей, цветников и встроенных элементов благоустройства. 

Также подбираем образцы деревьев, кустарников, растений и покрытий, сохраняющих высокую устойчивость к механическим воздействиям, вредителям, болезням и сочетающих в себе эстетическую и функциональную составляющие, которые сохранятся в течение нескольких сезонов в изменчивых климатических условиях. Для оценки сезонного состояния и подготовки в зиме мы проводим всесторонний анализ, в том числе, с привлечением сторонних экспертов.

От управляющей компании девелопер получает информацию о надежности, эксплуатационных характеристиках тех или иных систем, а также рекомендации по использованию различных видов растений.  

На наш взгляд, наиболее успешные решения в благоустройстве проявляются в новых проектах, интегрированных в уже существующие непростые условия ландшафта и плотную городскую застройку исторического центра города.   

Изюминкой проекта Costura Town стало создание единой концепции объемно-пространственного облика с переменными высотами отдельных зон для спорта и отдыха, а также этажности самих зданий, связывающей общественное пространство и жилую зону.

Железно: команда профессионалов и вовлечение жителей

Татьяна Дёмина, СЕО ГК «Азбука быта»:

— Мы уделяем особое внимание ландшафтному дизайну, чтобы в разные сезоны цветения дворы радовали жителей. Работаем с профессиональными дендрологами и освещаем работу специалистов по ландшафтному дизайну в соцсетях — так мы не только рассказываем жителям о выполненных работах, но и говорим о бережливом отношении к озеленению.  

Календари наблюдений за зелеными насаждениями помогают нам учитывать все плюсы и минусы действий специалистов по эксплуатации с учетом особенностей климатических зон, так как работаем в разных регионах.

При создании ТЗ на проектирование благоустройства придомовой территории девелопер работает в связке с УК, учитывая обратную связь по уже существующим объектам. Например, в некоторых проектах использовалась геопластика, требующая особого ухода. В короткий срок она становилась непрезентабельной, поэтому в новых проектах это решение претерпело изменения.

Кроме того, к сложным в обслуживании можно отнести и другие элементы:

• МАФ с холмиками газонной травы. На холмике сложно работать газонокосилкой, и траву ровно не подстричь. В ходе эксплуатации мы отказались от газона на холме, заменив его на кусты и мульчирование. Результат — совершенно другой эстетический вид.

• Размещение газона рядом с щебнем или мелким камнем приводит к их смешению, это усложняет обслуживание газона и разделение фракций.
• Неудачное размещение линий газона, обрамляющих спортивные или детские площадки — они всегда будут истоптаны.

А вот несколько решений, которые можем назвать вполне успешными: 

• Неудачное решение в использовании газона рядом с линией коммерческих помещений превратили в успешное: частично заменили газон на брусчатку, а в качестве озеленения используем мелкие кустарники, закрывая почву корой или щепой. Променад возле коммерции становится более эстетичным, нет вытоптанного газона ввиду большого потока.
• Использование шишек в декорировании клумб на ветреных участках. Шишки сцепляются между собой и не вылетают на прилежащую территорию. Также они сохраняют влагу, которая питает растения, а еще через шишку не прорастает сорная трава.
• Использование возвышенностей из декоративного кирпича с культурно высаженными растениями в них — отличная альтернатива газону около входных групп.