Перед тем, как составить задание на квартирографию, важно понять, какие факторы на нее влияют:
· локация и ее особенности,
· предпочтения ЦА,
· очередность строительства,
· объем, класс, типология жилья,
· ряд характеристик квартир,
· конструктивные решения.
Эти пункты фиксируются в продуктовой стратегии девелопера и служат базой для технического задания на квартирографию. Например, в локации на берегу реки можно сделать проект с видовыми квартирами бизнес-класса. Тогда двухкомнатных квартир в ТЗ на квартирографию будет больше, а однокомнатных, например, меньше.
Составляющие квартирографии: что нужно прописать
В квартирографию входит пять пунктов:
- Линейка квартир или ассортиментный ряд.
- Диапазоны площадей квартир – это границы площадей в каждой типологии. Работая с ними, сравнивая их между собой, можно выделить ядро или свободные ниши в площадях. Мы всегда обращаем внимание на эти показатели при анализе квартирографии.
- Шаг квартирографии – это ритм в метражах квартир. Он может быть крупным, может быть чересчур мелким. На наш взгляд, оптимально, если он от 3 до 6 квадратных метров и увязывается соразмерно квартирам.
- Соотношение квартир по количеству – это процентное выражение количества разных типологий квартир. Оно может быть детальным вплоть до подтипов внутри, например, двухкомнатных, а может быть классическим с обобщенными пропорциями между однокомнатными, двухкомнатными и трехкомнатными (основными типологиями).
- Соотношение квартир по площади – практически тоже самое, что и предыдущая составляющая, только в процентном соотношении учитываются площади квартир в разных типологиях. Этот столбец в таблице задания на квартирографию встречается реже всего, так как он требуется при построении финмодели и работы с ценообразованием.
Важная производная любой квартирографии – средняя площадь квартиры, которая определяется взаимосвязью площади квартир и количества квартир. Глядя на эту цифру, можно емко охарактеризовать соотношение квартирографии и ее баланс.
Важно также в техзадании прописывать допустимые отклонения – и в процентных долях, и в плане допустимой погрешности в плане метражей. Например, мы фиксируем допустимые отклонения от 1 до 3%, а погрешность – до 1 квадратного метра.
Эталонные соотношения для разных классов жилья
Работая с проектами в различных классах, необходимо учитывать разницу между ними. Мы решили опереться на данные Единой методики классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) от Российской Гильдии Риелторов и на обширный опыт GMK. Это позволило нам обозначить идеальные пропорции для трех классов.
Стандарт
В стандарте увеличено количество однокомнатных квартир и студий. Также для стандарта характерна низкая доля трехкомнатных квартир.
Комфорт
Здесь примерно равное соотношение для однокомнатных и двухкомнатных квартир, пятая часть – трехкомнатные квартиры.
Бизнес
В этом классе наоборот – половина отведена двухкомнатным квартирам, пятая часть – однокомнатным, треть – трехкомнатным и четырехкомнатным. Студий может не быть совсем.
Эти соотношения в чистом виде почти нигде не используются, потому что рыночная конъюнктура каждого города обязательно вносит свои коррективы. Отклонения колеблются в пределах 3 – 10%.
Разница между квартирографией в техзадании и проектной квартирографией
При разработке техзадания надо понимать разницу между квартирографией в ТЗ и проектной квартирографией.
Первый этап: задание на проектирование (квартирография в ТЗ)
На этом этапе надо проанализировать конъюнктуру рынка, определить ближайших конкурентов, проверить их данные по выбытию, понять их линейку квартирографии и после задать стратегию продукта – определить класс, УТП для жилого комплекса.
На основе этих данных можно сформировать задание на квартирографию, которое войдет в техническое задание на проектирование.
Оцените квартирографию у экспертов GMK
Оставьте заявку для консультации
Второй этап: разработка планировок (проектная квартирография)
На втором этапе происходит непосредственно разработка архитектурных концепций. Также заказчик проверяет выполнение заданной квартирографии в планировочных решениях.
Закажите аудит планировочных решений у GMK
Оставьте заявку для консультации
Распространённая ошибка: конкуренция внутри квартирографии
В работе мы часто сталкиваемся с внутренней конкуренцией, которая наблюдается в пересечении площадей в разных типах квартир в одном проекте или в одной очереди.
Посмотрим на пример квартирографии с пересечением по площадям между тремя типологиями квартир – 1К, 2Е и 2К – это было в задании на квартирографию. Далее были разработаны планы и архитекторам удалось, несмотря на ошибку в задании, избежать пересечения между двухкомнатными, но пересечение между 1К и 2Е сохранилось То есть площадь самой большой однокомнатной квартиры составила 40 м², столько же, сколько и площадь компактной двушки евро-формата.
При этом эти квартиры оказались запроектированы на плане этажа одной секции – конкуренция между ними была очевидна. Мы проверили: даже с разнообразным варьированием ценообразования пересечение сохранится, то есть продажи однокомнатных начнутся только после того как закончатся двухкомнатные квартиры евроформата. Поэтому сначала мы устранили пересечение по площадям в задании на квартирографию, а затем архитекторы скорректировали планы.
Вывод: рекомендуем закладывать разрывы в площадях между принципиально разными типами квартир и не допускать повторения или пересечения в диапазонах площадей.
Пример работы с квартирографией на этапе ТЗ
Заказчик пришёл к нам с квартирографией на этапе ТЗ в виде таблицы. В ней мы сразу отметили красным пересечения квартир по площади – внутренняя конкуренция в квартирографии, которая может отрицательно повлиять на выбытие.
Голубым мы выделили размытые диапазоны в площадях квартир. Не самое удачное решение, потому что появляется риск получить либо очень маленькие квартиры, либо очень большие. В техзадании всегда лучше как можно точнее задавать диапазоны.
Что мы сделали: исключили размытые границы, проанализировали участок проектирования и решили развести в два класса пересекающиеся площади квартир – комфорт и бизнес, так как участок находился на береговой линии и, благодаря видовым характеристикам, имелась возможность заложить в задание квартиры класса «бизнес» на первой береговой линии застройки.
Пример работы с квартирографией на этапе готовых планировок
Целью работы было проверить соответствие планировочных решений заданной квартирографии, то есть выполняемость задания. По готовым планировочным решениям в концепции мы собрали проектную квартирографию, сравнили ее с заданной и выявили несоответствия.
Что в итоге
От качества технического задания на квартирографию зависит будущее продаж – благодаря хорошему ТЗ вы сможете спрогнозировать, какие квартиры купят в первую очередь, какие квартиры будут дороже и станут одним из УТП проекта.
Если вы хотите оценить квартирографию проекта, оставьте заявку на странице Центра продукта GMK – проанализируем техническое задание, планировочные решения и дадим ценные рекомендации.
