Чтобы понять рынок в целом, разберем пример Санкт-Петербурга. Среди брокеров считается, что этот город — ресторанная столица с лучшими операторами и множеством вариантов размещения. По данным консалтинговой компании NF Group, на конец мая 2023 года в формате фуд-холлов в северной столице открыто 14 проектов, а еще 13 находятся на разной стадии реализации. Сегодня в действующих фудхоллах города 379 корнеров, вакантность — на уровне 15%. Это достаточно ощутимо для арендного бюджета и общего тенант-микса (набора арендаторов), так как пустые площадки всегда влияют на внешний вид проекта.
Потребитель становится все более искушенным и избирательным, поэтому потенциал развития этого формата будет раскрываться. Уже сейчас девелоперы включают или планируют включать фуд-холлы в качестве якорных арендаторов в торговые центры, а также ЖК и МФК Например, ЛСР откроет фудхолл в ЖК «Зиларт» с перспективой тиражировать его на другие комплексы, Level Group тоже планирует открывать фуд-холлы.Есть пример и неудачного кейса – ПИК запускал площадки отдельно от основного бизнеса, но закрыл проект. Но сейчас работает фуд-холл в ТЦ в Новой Москве.
Как выглядит классический фуд-холл?
Это разнообразие точек общепита (от концепций известных рестораторов до стартапов, от ресторанного уровня приготовления и подачи блюд до точек быстрого питания, от национальных кухонь до интернациональных меню), главное отличие которых — аутентичность и высокое качество.
В классическую «матрицу кухонь» таких пространств входят: китайская, азиатская, грузинская, итальянская кухни, бургеры, реберная, узбекская кухня, шаверма, индийская, японская, русская, израильская, греческая кухни, кофейня, кондитерская, напитки, соки, винный бар, пивной бар, мороженое и фьюжн
В основном здесь сосредоточены гастроэнтузиасты, предлагающие небольшое меню, знающие все тонкости своего продукта, увлеченные делом, готовые не только предложить качественную еду за разумные деньги, но и беседу (а иногда даже небольшую лекцию, если слушатель окажется благодарным).
Почему люди любят гастрохоллы?
Нет любви более искренней, чем любовь к еде.
© Джордж Бернард Шоу
Тренд поддерживается развитием внутреннего туризма — здесь можно получить новые ощущения и опыт, попробовать блюда разных народов мира или локальную еду, характерную для региона.
Вот еще несколько факторов, которые увеличивают популярность гастропространств:
Эмоции и еда тесно связаны друг с другом
Наши вкусовые предпочтения могут зависеть от нашего эмоционального состояния. Например, в период стресса мы можем обращаться к комфортной пище, которая вызывает чувство уюта и удовлетворения. Это связано с тем, что определенные продукты, богатые сахаром и жирами, способны стимулировать выделение гормонов радости, в том числе, серотонин.
Социальные связи
Еда играет важную роль в социальных взаимодействиях. Обеды и ужины стали моментами объединения семьи и друзей, и поводом встретиться и обсудить важные вопросы с партнерами или поддерживать связь с близкими.
Изучение нового
Задача любого гастропространства – с каждым визитом открывать для посетителя что-то новое и интересное. Так реализуется концепция «shop-eat-learn», которая составляет основу концепции гастрономического центра: дегустация в ресторане или баре, шопинг в маркете ремесленников, посещение концерта, обучение на мастер-классах и т.д.
Разработка концепции арендаторов
Если вы планируете создать фуд-холл в своем проекте, команда Центра управления продажами и сервисом GMK поможет сформировать верную концепцию и подобрать ключевых арендаторов
Первые гастромаркеты и фудхоллы в мире
Гастромаркеты и фудхоллы — новый подход к питанию, который начал развиваться в ответ на меняющиеся вкусы и запросы потребителей. Здесь сочетаются элементы ресторанов, кафе, продовольственных рынков и общественных пространств, предоставляя посетителям уникальную возможность выбирать из разнообразных кулинарных предложений.
Абсолютные лидеры по количеству гастропространств — Азия и США. Например, в Сингапуре с населением около 6 млн человек работает 40 фудхоллов. Первый из них — легендарный Lau Pa Sat Festival Market, который открылся в 1991 году в деловом центре Сингапура, в двухэтажном историческом здании конца XVIII века.
В США фуд-холлы стали появляться точечно еще сто лет назад. В 1917 году открылся Grand Central Market в Лос-Анджелесе — рынок фермерских продуктов и лавок с готовой едой. За время работы он переживал различные трансформации, и сейчас это классический фуд-холл с 38 концепциями стрит-фуда.
Уникальный пример — Eastern Market в Детройте. Это целый квартал продуктовых, кафе и ресторанов, занимающий более 170 тыс. м². Кроме рынка и 150 гастрономических концепций здесь работает распределительный фуд-центр, один из крупнейших в штате. Доля покупателей, которые приходят специально, чтобы поесть, постоянно растет, средний трафик фуд-холла — 28 тысяч человек в день.
Самые известные гастрохоллы в России
Концепция гастромаркетов и фудхоллов в Москве стала популярной в 2010-х годах: появились новые проекты, например, «Депо» и «Даниловский». Самый большой и известный гастроквартал Москвы — «Депо. Лесная», он открылся в 2019 году недалеко от Белорусского вокзала. Проект, ставший знаковым для российской столицы, расположен на территории исторического комплекса Миусского трамвайного депо.
В 2022 году в Санкт-Петербурге открылся самый большой в Европе фудмолл VOKZAL 1853. Общая площадь проекта — около 34 000 м², он вмещает более 90 ресторанных концепций на 4000 посадочных мест, а также концертную площадку для 2500 человек. Функциональное и современное пространство фудмолла обыгрывает атмосферу Варшавского вокзала XIX века.
В последние годы концепция гастромаркетов и фудхоллов начала медленно распространяться и на региональные города России. Например, в Челябинске примерно в одно время с московским «Депо» был открыт фудмаркет «Белый рынок», который стимулировал развитие местной кулинарной культуры и предоставил площадку для предпринимателей.
Сейчас почти в каждом крупном городе России либо планируется, либо открыт новый формат гастро-пространств. Уже анонсированы несколько будущих проектов:
- в Сочи — многофункциональный гастрономический центр Redpeak,
- в Самаре — мультижанровое пространство на 4 этажах Picture’s,
- в Томске — гастрохолл «Лампочка» на месте Томского электролампового завода,
- в Пензе — представитель сети Eat market,
- в Екатеринбурге — на месте 3 этажа ТЦ Пассаж появится новый гастромаркет.
В небольших городах ежедневная культура питания вне дома не закрепилась, для большого количества людей выход в кафе или ресторан — все еще особенный повод.
Открывать ли девелоперу фуд-пространство?
Если вы планируете в своем проекте гастропространство, то перед финальным согласованием идеи стоит:
- посетить пару реализованных объектов, оценить клиентский путь (от отсутствия запаха до удобства и скорости обслуживания), состав будущих арендаторов и вакантность,
- провести исследование конкурентного окружения и, возможно, предброкеридж.
На первых этажах жилых домов такое пространство реализовать сложно: если их оборудовать всеми необходимыми коммуникациями, то будет сильно урезана жилая площадь, а это невыгодно застройщикам. Уровень вытяжек, электричества и водоснабжения должен быть достаточно серьезным.
Если рассматривать строительство отдельно стоящего здания гастро-пространства внутри жилого комплекса, конечно, это возможно. Главное – чтобы доступ был открытым, не через двор. При этом нужно предусмотреть возможность доставки, логистику и парковку, наличие необходимого трафика.
Такие пространства я вижу именно в центральных районах городов. Когда в районе нет достаточной развлекательной инфраструктуры, центра притяжения людей, причем всесезонного, ни один оператор не выживет.
Вот к чему нужно быть готовым девелоперу, который намерен включить в концепцию проекта фуд-холл или другое гастропространство:
- Ограниченность локального рынка в регионах
В любом городе, особенно до 500 тыс человек, можно столкнуться со сложностью набора разных кухонь и ресторанов, потому что именно разнообразие поддерживает концепцию и не создает излишней конкуренции или каннибализации.
- Кадровый голод в ресторанной сфере
Рынку не хватает персонала, из-за чего новые заведения могут просто не открыться.
«Персонал – сейчас основной критерий конкуренции на рынке, мы не конкурируем за клиента, мы конкурируем за команду, за людей. В общепите большой рост посетителей, и у кого есть люди, тот и работает. Остальные сокращают время работы, закрывается либо отказывается от каких-то задач»
Ресторатор, основатель «Соболев Альянс» Александр Соболев. Источник: РБК
- Бюджеты на ремонт увеличиваются
Привлекательный внешний вид важен для ресторанов. Люди часто приходят сюда, чтобы отметить важные даты, приятно провести время или просто пофотографироваться, интерьер – далеко не последняя причина выбрать тот или иной ресторан. Нестабильность в экономике и повышение стоимости импортных товаров влияют на стоимость ремонта.
- Рынок принадлежит арендатору
Сейчас арендатор выбирает, где ему лучше расположиться и на каких условиях подписывать договор аренды, а иногда ему проще сразу выкупить помещение — оно станет инвестицией, даже если бизнес развить не получится.
- Коммерческий объект нуждается в профессиональном управлении
У такого проекта узкая специализация, поэтому важно, чтобы развитием проекта занимались опытные специалисты. Брокеридж, маркетинговое продвижение проекта, проведение мероприятий, работа с арендаторами и посетителями, бесперебойная эксплуатация технически сложного проекта — это только часть задач при управлении.
- Поддержание единого уровня обслуживания и качества продукта
Проект будет восприниматься единым, без разделения на точки, поэтому если опыт у клиентов случился неудачный, впечатление будет распространяться на весь гастрохолл. Особенно это важно на старте проекта, если на начальном этапе объект будет незаполненный или состав арендаторов не заинтересует посетителя, то вероятность возвращения снижается и за проектом может закрепиться нежеланная репутация.
- Локация и потенциальная аудитория не должны ограничиваться ЖК
Рассчитывать только на жителей жилого комплекса, внутри которого открывается гастрохолл, очень опрометчиво. Желательно, чтобы в концепции были предусмотрены бизнес-ланчи для офисных работников, доставка, а также уникальные операторы и удобное для туристов расположение.
Безусловно, гастропространства имеют большую перспективу развития — с развитием внутреннего туризма и растущей потребности в новых впечатлениях люди все чаще будут отправляться в места с необычной концепцией.
