Концентрация на рынке жилья – это ситуация, при которой одна или несколько компаний обладают рыночной властью. А именно – способностью влиять на ситуацию на рынке, в первую очередь на цену.
Уровень концентрации влияет на поведение компаний на рынке: чем он выше, тем в большей степени компании зависят друг от друга, тем менее конкурентным будет рынок.
Допустим, на вашем территориальном рынке есть девелопер, который много строит и продает. При наличии слабых игроков или ограниченном спросе этот застройщик может диктовать цены на рынке, под которые придется подстроиться многим.
Чем меньше число компаний на рынке, тем выше уровень концентрации.
В основе показателя концентрации лежит сопоставление размера компаний с размером рынка, на котором она работает. Чем больше размер компаний по сравнению с масштабом всего рынка, тем выше концентрация на этом рынке.
Оценка концентрации может быть произведена с помощью таких показателей, как пороговая доля рынка, индекс концентрации, индекс Линда и др.
Обычно мы используем в своих исследованиях индекс Херфиндаля-Хиршмана.
Индекс характеризует не долю рынка, контролируемую несколькими предприятиями, а распределение рыночной власти между участниками этого рынка.
Индекс рассчитывается как сумма квадратов рыночных долей (в процентах) всех игроков на рынке.
Таким образом, ситуация на рынке может характеризоваться следующими стадиями:
- Неконцентрированный рынок.
Рынки с низким уровнем концентрации, конкурентные. Действия на рынке лидеров по продажам и/или объемам ввода не могут диктовать условия другим участникам. - Умеренная концентрация.
Рынки с сильным уровнем концентрации (олигополистические рынки). - Высокая концентрация.
Рынки с высоким уровнем концентрации (монополистические). Действия на рынке лидеров по продажам и/или объемам ввода могут диктовать условия другим участникам.
Посмотрите несколько примеров расчета коэффициента концентрации рынка новостроек в разных городах.
По каким параметрам считать этот коэффициент? Мы выделили следующие.
На наш взгляд, такой подход позволяет посмотреть на рыночную ситуацию с разных позиций. Расчет коэффициента только по одному из этих параметров может ввести вас в заблуждение.
Мы взяли три города: Екатеринбург (данные на 2018 г.), Ростов-на-Дону (кон. 2017 г.) и Пермь (кон. 2017 г.).
Посмотрите, как отличается коэффициент концентрации по объему строительства или ввода и объему реализации.
Екатеринбург и Ростов-на-Дону – города-миллионники, высококонкурентные рынки с большим количеством игроков.
Поэтому, несмотря на высокую конкуренцию, рынки остаются неконцентрированными. Это значит, что, грубо говоря, спроса хватает всем.
А в Перми, напротив, по объему строящегося жилья и ввода рынок новостроек характеризуется как неконцентрированный. А по объему реализации – высококонцентрированный.
Пермские застройщики присутствуют на рынке в достаточном количестве, в объеме строящегося и вводимого жилья в 2017 году не наблюдалась диспропорция. Но продажи приходились на 3 игрока, что и стало следствием появления концентрации на рынке.
В такой ситуации есть вероятность, что даже один застройщик может оказывать влияние на рынок.
Часто такая картина складывается в экономически неразвитых регионах, когда основной объем продаж приходится на жилье массового сегмента, и есть 1-2 застройщика, которые являются монополистами в отрасли.
Для чистоплотных аналитиков можем порекомендовать рассчитывать коэффициент концентрации не только на всем рынке, но и в отдельном сегменте.
Кстати, так можно выявлять и незанятые ниши.
Резюмируем.
Когда надо знать коэффициент концентрации на рынке новостроек:
#1. Когда выходишь на новые территориальные рынки.
Так, например, несмотря на высокую конкуренцию, Екатеринбург отличается низким показателем концентрации, и это способствует появлению новых игроков.
#2. Когда занимаешь лидерские позиции в сегменте/на рынке и не хочешь их никому сдавать (или когда имеешь амбициозные планы по лидерским позициям).
#3. Когда происходят знаковые события, которые меняют ситуацию на рынке (например, уход игрока, резкое повышение/понижение цен, изменение спроса).
Измеряйте в динамике, расчеты несложные, можно повторять каждый год.
