В последнее время ситуация для застройщика усугубляется ужесточением 214 ФЗ. Случаев переноса строительства становится все больше и больше. «Страдают» от этого все – и дольщики, и застройщики. Если права дольщиков защищает государство и закон, то застройщику в этой ситуации приходится сложнее:
# 1. При увеличении сроков строительства увеличиваются и затраты на стройку (ранее не предусмотренные).
#2. Репутационные потери негативно отражаются на продажах.
#3. Есть риск попасть в число сошедших с дистанции…
Ознакомившись с 214 ФЗ «О долевке» и обзором судебной практики (утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.) с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, а также иных объектов недвижимости, можно понять застройщиков и оценить тот, риск, который они берут на себя, заключая договор ДДУ.
О каких рисках идет речь при увеличении срока ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства, и как их минимизировать?
При увеличении застройщиком срока строительства дольщик вправе обратиться в суд с иском о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта, компенсации морального вреда, взыскании штрафа. Это, конечно, неполный перечень требований, ведь все зависит от каждой конкретной ситуации. Например, можно еще взыскать с застройщика расходы на устранение недостатков, разницу в площади, затраты на аренду жилья и т.д. и т.п. При этом существуют различные региональные общественные организации по защите прав потребителей и юридические компании, которые зарабатывают на этом. Они намеренно ищут дольщиков, у которых продлен срок ввода объекта в эксплуатацию или присутствуют другие разногласия. Также существуют люди, которые специализируются (зарабатывают) на этом, покупая такой объект по переуступке доли, а после предъявляя штрафные санкции к застройщику. После получения всех компенсаций они продают квартиру и ищут следующий объект. В простонародье это называется потребительский терроризм (экстремизм).
Есть очень наглядный пример, когда злостный потребитель намеренно приобрел у ритейлера просроченное молоко. Уже дома он якобы узнал, что оно испорчено, обратился к дипломированному психологу за помощью. Между ними был заключен договор на оказании психологической помощи на сумму 50 000 рублей. После потребитель обратился к ритейлеру, который отказался возмещать ему потраченные деньги. Тогда он обратился в суд и выиграл его. Доводы ритейлера о малозначительности правонарушения были оставлены без внимания.
Стоит отметить, что существуют дольщики, которые просто расторгают договор и возвращают деньги с процентами за их пользование застройщиком. В этом случае вопросы могут возникнуть у банка, в котором аккредитован застройщик. А это приведет совсем к другим последствиям. Давайте также не будем забывать и о репутационных рисках для застройщика, которые могут вовсе остановить продажи. Волна негатива недовольных дольщиков может оказаться гораздо сильнее имени и истории застройщика. Сарафанное радио в этом случае работает не на застройщика. Главный фактор для покупателя при выборе – надежность застройщика.
Что же всё-таки делать застройщикам, если нарушение срока неизбежно. В законе по этому поводу сказано следующее: если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. А теперь, что касается дольщика. Говорят, сколько людей столько и мнений, но в нашем случае, сколько людей столько и ситуаций. Некоторые дольщики, с нетерпением потирая руки, ждут, когда же застройщик нарушит сроки, чтобы предъявить штрафные санкции и немного подзаработать. Кто-то спокойно готов подождать полгода, так как уже имеет собственную квартиру, и суд с застройщиком обернется лишь головной болью. Ну, а кто-то принимает перенос сроков в 2-4 месяца как данность и обычную ситуацию.
Рассмотрим конкретные модели поведения застройщиков при увеличении срока ввода объекта в эксплуатацию и конкретные примеры решения некоторых рисков.
Модель поведения № 1. Игнорировать, ничего не предпринимать, пусть идет, как идет. Подходит для недальновидных застройщиков.
Модель поведения № 2. Если вы не планируете уходить с рынка.
Правила такие:
#1. Решить все вопросы с покупателями в досудебном порядке. Заранее определить размер компенсации (не обязательно деньги).
#2. Демонстрировать максимальную открытость. Лучше встретиться с каждым клиентом, принести извинения от компании, объяснить причины переносов, дать гарантии о соблюдении новых сроков. Встречи лучше проводить в малых управляемых группах. С «проблемными» клиентами рекомендую работать индивидуально.
#3.Отстранить отдел продаж от работы с дольщиками, чтобы не демотивировать.
Постоянно держите дольщиков в курсе о ходе строительства и приглашайте их на стройку. А главное помните, что последствие неумения договариваться — это обращение в суд.
