Содержание
Что такое ЗПИФ и зачем он нужен?
Как начать инвестировать в ЗПИФы? Условия
Кому подойдет инвестирование в ЗПИФ?
В чем выгода инвестирования в ЗПИФы?
Кто помог разобраться в ЗПИФах?
Что такое ЗПИФ и зачем он нужен?
Представим, что вы хотите инвестировать в недвижимость купить торт. Съесть целый не получится – он слишком сладкий и дорогой, вы бы наелись и кусочком. Вы идете в магазин и просите отрезать вам «Наполеона». Продавец цокает и мотает головой: элитный магазин продает только торты целиком. Но вам повезло! В очереди стоит человек, который готов собрать с нескольких людей деньги на целый торт, выкупить его, а потом разрезать и отдать каждому его долю. Вы объединяетесь, отдаете деньги, а после разбираете «Наполеон» по частям.
Именно так и работают закрытые паевые инвестиционные фонды или ЗПИФы. По сути, это один из видов совместного владения. Вложить деньги можно в недвижимость, производство… Вариантов много. Но чтобы каждый раз не стоять у «кассы» и не искать напарников для покупки «торта», деньги передают в фонд, управляющая компания которого и выбирает объект для вложения.
В России ЗПИФ как инструмент работает с 1995 года, но только сейчас набирает популярность. В августе 2022 года в ЦБ зафиксировали всплеск интереса к подобным организациям: многие привычные финансовые инструменты оказались недоступны для инвесторов.
Кстати: у россиян есть возможность покупать паи через биржу и брокерские приложения.
Как работает паевой фонд?
Возвращаемся к тортикам. Компания хочет выкупить целый торт, но собственных средств у нее нет или они заемные. Но она умеет влюблять клиентов в сладкое.
За одним столом сидят почитатели торта «Наполеон», за другим – «Домашнего», за третьим – «Зимней вишни». Участники подписывают документ, по которому обязуются передать компании деньги за свою часть, а управляющий – в определённый срок купить сладкое изделие и принести его. Способ оплаты зависит от управляющей компании: кто-то требует предоплату, а кто-то принимает деньги по факту изготовления торта. Любители выпечки могут обговорить условия, при которых торт можно перепродать дороже и вместо куска получить деньги. Если участнику чаепития перехотелось сладкого, он может продать свою часть.
ЗПИФом – закрытым паевым инвестиционным фондом – управляет компания, у которой есть лицензия Банка России. Она составляет документ доверительного управления, в котором прописано: что может делать фонд, во что можно инвестировать, как рассчитывает доход, периодичность и сроки выплаты дохода. Контролирует их работу спецдепозитарий. Без его согласия невозможно провести ни один платеж, получить кредит, приобрести или продать актив.
Важно: ЗПИФ – это не юридическое лицо, поэтому он не платит налог на прибыль. Например, фонд вложил деньги в приобретение складского помещения и получает прибыль от сдачи его в аренду. УК платит только НДС и налог на имущество.
Если есть закрытые фонды, то есть и открытые? Да. Из открытого инвестор может выйти в любой момент, а закрытый формируют на определенный период, но из него инвестор также может выйти досрочно, перепродав пай на вторичном рынке. Мы сосредоточились на ЗПИФах, потому что именно их предпочитают девелоперы.
В ЗПИФы можно поместить практически любые активы – от ценных бумаг до недвижимости.
Приобретать акции, недвижимость и другие активы фонд может как с помощью собственных средств, так и с привлечением кредитных средств. В случае с покупкой недвижимости кредитное плечо может достигать 80 % от стоимости объекта. Условно: у УК есть 300 миллионов рублей, но объект стоит миллиард – 700 миллионов берут у банка.
Если вернуться к аналогии с тортиками, то в зависимости от целей фонда вложенные деньги могут разделить между разной выпечкой. Часть вложить в «Наполеон», а часть – в кексы.
Дискуссия GMKTalks о финансах: классические и альтернативные способы привлечения средств. Получить доступ к материалам: видеозапись, презентации спикеров, конспекты
Как начать инвестировать в ЗПИФы? Условия
Чтобы купить кусок торта – не нужно быть специалистом по приготовлению «Наполеона» или почетным любителем французской выпечки. Достаточно иметь определенную сумму на покупку порции.
Со ЗПИФами примерно также. В новые фонды с участием неквалифицированных инвесторов сумма входа – 100 тысяч рублей. Квалифицированный же специалист может купить любое количество паев на любую сумму: хоть один на 1000 рублей, хоть 100 тысяч паев на 100 миллионов рублей в зависимости от расчетной цены пая.
Статус квалифицированного инвестора дают тем, у кого есть шесть миллионов рублей либо в деньгах, либо в ценных бумагах.
Стратегическая сессия для девелопера
Кому подойдет инвестирование в ЗПИФ?
У вас есть 100 рублей на кусок лучшего торта. Но при этом вы не готовы выискивать самый вкусный торт, стоять в очередях в магазине, делать заказ и везти его потом домой. Вы передаете деньги управляющей компании, и она привозит его вам сама.
А что же с инвесторами? Цена на интересные и крупные объекты начинается от миллиарда рублей. Возможность участвовать в их покупке есть только у серьезных игроков или корпораций. Частному инвестору с бюджетом от 10 до 100 миллионов достаются объекты помельче: помещения банков и магазинов, кафе и небольшие ресторанчики, квартиры под аренду, складские помещения.
Паевые фонды позволяют не вкладывать миллиарды, но приобретать дорогие объекты.
Разберем на примере недвижимости. Огромный торговый центр выставили на продажу за 3 миллиарда рублей. У инвестора есть 30 миллионов рублей. Он вкладывает их в ЗПИФы, управляющая компания которого собирает всю сумму с помощью 100 инвесторов. ТРЦ переходит под управление фонда. Инвестор получает прибыль каждый месяц за счет аренды, а также после продажи объекта (если решение об этом примут пайщики). Если 100 инвесторов не набралось, недостающую сумму УК берет как кредит в банке. В такой ситуации средства вносятся по предоплате, а инвесторам приходится ждать несколько месяцев, пока УК упакует его в фонд. В это время «деньги простаивают», поэтому часто УК сначала покупает объект, а потом уже ищет инвесторов.
Торт очень вкусный и поднимает настроение, но все же это не предмет первой необходимости. Нет смысла вкладывать в фонды последние 100 тысяч рублей, накопленные на пенсию. Средняя доходность по вложениям в ЗПИФы около 10% в год. При вложении 100 тыс рублей инвестор будет получать 833 рубля в месяц. Средний чек вложения в ЗПИФы – 2-3 миллиона рублей.
Паевые фонды интересны инвесторам, которые распределяют деньги по разным корзинам – акциям, облигациям, ценным бумагам и 10-20 % от портфеля вкладывают в недвижимость.
В чем выгода инвестирования в ЗПИФы?
Мы уже знаем, что вы очень любите торт, но, к сожалению, на день рождения бабушке его хотите купить не только вы. Иногда в магазине приходит состоятельный клиент и сразу выкупает всю витрину, а не ждет таких же любителей сладкого. Чтобы не остаться без любимой сладости и попасть в число первых получателей, нужен управляющий и паевой фонд.
ЗПИФы избавляют инвесторов от проблем: владение недвижимостью предполагает поиск арендаторов, ремонт, уплату налогов. Пайщики передают управление объектом, пакетом акций или ценными бумагами в управляющую фондом компанию. По сути, инвестор один раз покупает пай в фонде и каждый месяц получает доход.
Рассмотрим ситуацию на примере недвижимости. Пайщики на этапе котлована купили объект и сдали его в аренду. Каждый год стоимость аренды индексируется. Доход инвесторов увеличивается. К примеру, когда объект через пять лет продают – возникает дополнительный доход, ради которого люди инвестируют. После продажи пайщикам возвращают их вложенные деньги и прибыль, которую получили после реализации объекта.
В чем интерес девелопера?
Интерес к тортикам может быть не только у клиентов. Например, директор производства увидел, что к нему каждое утро приезжают управляющие компании и скупают все торты сразу, а не по кускам. К 10 утрам у него уже пустые полки. Директор может и дальше сам торговать выпечкой, а может передать все УК и знать, сколько изделий каждый день ему нужно выпекать. При этом его тортики по кусочкам будут у сотен клиентов.
В сфере недвижимости все как у директора фабрики по производству тортов. Девелопер может сотрудничать с управляющей компанией, которая продает паи или доли в строящемся или готовом доме. Для этого и используются ЗПИФ.
Например, собран фонд, его средства УК по договору долевого участия вкладывает в строящийся объект. Застройщик строит на деньги ЗПИФ и передает ему построенные квартиры (офисы/коммерческую недвижимость). Далее УК либо сама занимается объектом, либо продает и выплачивает доход пайщикам.
Выгода: застройщик полностью или частично строит объект на деньги пайщиков и его объект сразу имеет покупателей.
Есть уже реализованные проекты. Компания MR GROUP «упаковывает» жилые комплексы в ЗПИФ и продает паи в нем.
Об открытии первого ЗПИФ для вложений в недвижимость объявила Группа Самолёт и планирует открыть еще 10.
Или, например, Тинькофф Капитал запустил закрытый паевой фонд: фонд инвестирует в жилую недвижимость Москвы на этапе начала строительства и собирается продать ее после ввода в эксплуатацию. Первый объект ЖК Republic строит Forma, дочерняя структура ГК ПИК. Стратегия фонда – потенциальный рост стоимости жилья.
При этом исторически доходность от сдачи в аренду жилую недвижимость составляет от 3 до 5 %, что не так интересно инвесторам. В коммерческой недвижимости ставки обычно выше – примерно 11 % годовых и больше. Например, наш соавтор Parus Asset management сейчас предлагает инвесторам 3 ЗПИФа, суммарная доходность которых от 20%, а если ежемесячно реинвестировать, то и 30+% годовых. В портфеле УК активы ключевых сегментов коммерческой недвижимости: БЦ, ТРЦ и логистические комплексы.
Как девелоперу выбирать УК?
Тортики должна делать компания, которая умеет это делать. Тут все просто. Если «Наполеоны» решает выпекать мебельная фабрика – стоит задуматься.
В первую очередь нужно смотреть на реализованные УК проекты. Если компания всю свою историю занималось складами, а теперь перешла на работу с жилой недвижимостью, то это странно.
Нужно проверить наличие лицензии в реестре, смотреть на отзывы об управляющей компании, были ли к ней претензии у контролеров. Если компании получали предписания о нарушениях, об этом важно знать.
Если нет замечаний от ЦБ и спецдепозитария, отзывы у пайщиков хорошие, а компания уже реализовала проекты – это претендент на сотрудничество.
Почему увеличивается спрос на ЗПИФы?
Просто все любят тортики.
Привычные инвестиционные инструменты приносят не так много денег, доходность по ним зависят от рынка и конъектур. Инвесторы ищут новые инструменты. В сфере недвижимости им интересны хорошие и дорогие объекты, на которые у них не хватает собственных средств. Они готовы стать пайщиками. Девелоперы готовы продавать объекты управляющим компаниям с пайщиками. За УК, работающими со ЗПИФами, следят надзорные органы, что добавляет уверенности пайшикам.
Рост популярности подтверждают и данные Банка России – ниже на графике видно, как увеличилась выдача инвестиционных паёв.
Рост интереса к ЗПИФ подтверждают и сами управляющие компании. Компания PARUS по итогам 3 квартала сообщает о кратном росте кол-ва инвесторов и позитивном отношении к инструменту – более 50% клиентов ежемесячно приходят в фонд или увеличивают существующие портфели. УК объясняет интерес к ЗПИФ недвижимости устойчивостью и защитной функцией самого актива: стоимость пая даже в нестабильные времена снижалась не более, чем на 7%.
Кто помог разобраться в ЗПИФах?
Разобраться в ЗПИФах помогла компания Parus Asset Management. Она выбрала концепцию один фонд-один объект, а деньги вкладывает только в ликвидную коммерческую недвижимость.
Parus Asset Management покупает готовые объекты на собственные деньги с привлечением кредитного плеча. Как правило, уже сданные в аренду на длительный срок – бизнес начинает работать в ту же секунду, когда компания его купила.
С первого месяца владения активом в фонд поступает арендный поток, из которой пайщики получают доход и выплачивается процент банку (если часть средств заняли у финансовой организации). Паи фонда можно купить и продать в 1 клик в любом приложении банка/брокера.
За последний год компания выросла с 500 инвесторов до тысячи. В августе половина инвесторов увеличила размер инвестиционного портфеля. Открыта и статистика по количеству людей, которые покидают фонд – в августе их было 4 %.
