В онлайн-обсуждении участвовали:
- Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK
- Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли (ИРСО)
- Михаил Посредников, коммерческий директор ЦИАН
- Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой»
- Артем Лесников, директор по маркетингу компании Profitbase
- Юлия Солодовникова, руководитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA
- Искандер Юсупов, коммерческий директор компании «Унистрой»
- Вадим Камалов, директор и собственник «Этажи-Кубань»
- Артем Цогоев, инвестиционный директор компании «Тринфико»
- Асель Жунусова, управляющий директор по рекламе и продажам, партнер компании BI Group
1. Общая ситуация на рынке – спрос, цены и ставки
Игроки рынка пока не фиксируют существенного роста спроса на недвижимость. Общее настроение – пока не предпринимать активных действий и дождаться стабилизации рынка. Большая часть девелоперов, брокеров и других участников рынка продолжает работу в обычном режиме.
Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK – девелоперы ждут господдержку ↓
«По поводу всплеска продаж – почему мы сейчас его не фиксируем? В 2014 году люди скупали и недорогую недвижимость, и пентхаусы в регионах. Все, кто имеет представление о стоимости денег, старались избавиться от кэша. Но история 2008, 2014 и 2020 годов приучила людей, которые обладают значимыми ресурсами, диверсифицировать свои денежные средства. Поэтому сейчас мы не видим тотального спроса на недвижимость. И, возможно, не увидим – никто не может прогнозировать.
Что касается масс-маркета – сделка по покупке квартиры перестала быть простой. Сейчас сбережений у людей, готовых приобрести даже минимальные лоты по 4-5 млн, не так много. Это сложная сделка с применением ипотеки, а значит, на нее все равно уходит несколько дней.
Плюс играет роль грамотность людей. Опыт показал, что в 2014 году был большой спрос. Но в 2015 году продажи обвалились. Люди видели, что в марте 2015 года квартиру было выгоднее купить, чем в декабре 2014 года.
Но все понимают, что прошлые кризисы были другими. И сейчас навалится по-взрослому. Вопрос времени, когда наша валюта опустится. Поэтому сейчас девелоперы точно не знают, сколько будет стоить достроить квадрат с точки зрения строительных материалов. Повышение цен может быть оправдано».
Михаил Посредников, коммерческий директор ЦИАН – существенных изменений спроса нет ↓
«Мы не видим существенных изменений с точки зрения покупателей. Нет резкого изменения спроса ни вверх, ни вниз. Где-то мы фиксируем скачки в новостройках в отдельных городах и локациях. Но с точки зрения рынка все наши партнеры ведут себя спокойно. Есть волнения в Крыму, Краснодаре, Ростове. Но это больше эмоциональные переживания. В столицах, на Сибири, Урале все стандартно».
Артем Лесников, директор по маркетингу компании Profitbase – изменений в спросе не видим ↓
«У нас два источника информации по спросу. Первое – данные по заявкам, броням, продажам в наших клиентских базах – мы там изменений не видим. Второе – клиентский сервис, который ежедневно общается с застройщиками и узнает, как у них дела. Картина примерно одинаковая. Возможно, есть небольшая нервозность среди того сегмента покупателей, кто определился с покупкой и хочет побыстрее совершить сделку и конвертировать деньги в квадратные метры. В целом, все друг на друга смотрят, никто резко не планирует поднимать/снижать цены».
Юлия Солодовникова, руководитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA – продолжаем работу ↓
«Мы целый день были на связи с представителями бизнеса и власти. Немного в шоке от ситуации, но все идет в штатном режиме – выставки, встречи, мероприятия не отменяются. Все в запланированном режиме. И сейчас единственное, что мы можем делать – продолжать свою работу».
Искандер Юсупов, коммерческий директор компании «Унистрой» – ряд банков резко подняли ставки ↓
«В регионах нашего присутствия за последние два дня мы не заметили никаких колебаний, в отличие от 2014 года, когда у нас отдел продаж работал почти до полуночи. Сейчас такого нет – мы фиксируем среднедневные темпы продаж на уровне прошлых периодов. Допускаю, что прошло еще мало времени и, возможно, всплеск будет. Нас беспокоит, как ведут себя банки. Сегодня ряд банков резко поднял ставки – на четыре процентных пункта. А кто-то вообще перестал выдавать ипотеку. Учитывая, что ипотека – это более 70% продаж, для рынка это серьезно».
Вадим Камалов, директор и собственник «Этажи-Кубань» – на юге есть спрос, но в сделки пока не конвертируется ↓
«У нас все тихо и спокойно – ажиотажа пока не наблюдаем на рынке. Видим небольшую активность на рынке в плане спроса. Пока он не конвертируется сделки. Только сегодня мне давали данные: в феврале 2021 года, когда были рекордно низкие ставки по ипотеке, у нас был повышенный спрос. Сейчас мы на том же уровне. Если говорить о продавцах – процентов 10 снимают объекты с продажи, еще процентов 10 подняли цены, привязываясь к курсу доллара. Мы понимаем, что сбережения людей, скорее всего, будут потрачены на авто, технику и недвижимость. Ярко помню декабрь 2014 года, когда люди сметали все объекты по цене 1,5 млн. Сейчас сбережений у людей много нет, но они пытаются сохранить, что есть – перекладывают свои деньги в бетон.
Артем Цогоев, инвестиционный директор компании «Тринфико» – частные инвесторы растеряны ↓
«Частные инвесторы немного растеряны. И они ищут ответы, что делать. Мысли у них абсолютно разнонаправленны: кто-то хочет продавать квартиру прямо сейчас, считая, деньги нужно перевести в доллары и избавиться от рублевого актива в виде квартиры. Кто-то, наоборот, считает, что цены будет расти, считая, что самая твердая валюта – квадратные метры. Инвесторы стали достаточно продвинутыми, вкладывают в разные инструменты. И пока недвижимость доставляет больше всего удовольствия – все остальное несет больше рисков».
Ирина Доброхотова , управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой» – недвижимость как тихая гавань для инвесторов ↓
«Инвесторы, которые вкладывали только в квадратные метры, более-менее спокойны. А те, кто вкладывал в акции, переживают. Каждый кризис для нас оборачивается тем, что клиенты идут вкладывать в твердую московскую валюту – квадратные метры. И у нас это произошло. Девелоперы четко поймали тренд – вчера были стоп-прайсы у пяти жилых комплексов, потому что пересматривали цену. Появились продажи в долларах. Мы ожидаем на нашем рынке всплеск продаж, и это хорошо. Люди так уходят от паники. Нужно успокоить их и объяснить – есть тихая гавань, и это – недвижимость».
2. Что ждать рынку в ближайшее время
По мнению игроков рынка, цены на недвижимость точно будут расти из-за курса рубля. Большая часть экспертов также уверена, что ставки по ипотеке останутся высокими. Впрочем, на этот счет есть разные мнения.
Артем Цогоев, инвестиционный директор компании «Тринфико» ↓
«Сейчас мы можем говорить только о новостях сегодняшнего дня. Банки пересматривают свою политику в ипотеке, приостановили выдачу кредитов. Лидеры по ипотечным кредитам – «Сбербанк», ВТБ и «Дом.РФ». Даже не смотря санкции, они останутся лидерами рынка, и государство будет их поддерживать».
Артем Лесников, директор по маркетингу компании Profitbase – цены вырастут из-за курса рубля ↓
«Если говорить о технологиях и ограничениям, с которыми мы можем столкнуться, готова ли Россия к импортозамещению? По нашим данным, в целом, готова. Конечно, девелоперам придется совершить переход с зарубежного ПО на отечественное. Со стороны девелопмента – это вынужденные расходы. В целом, интерес к инновациям и технологиям снизится, потому что все силы будут брошены на то, чтобы сменить инфраструктуру.
Для разработчиков ситуация тоже двоякая – с одной стороны, есть возможность усилить позиции за счет импортозамещения. С другой – многие сильные ИТ-компании ориентированы на международный рынок. Из-за санкций мы страдаем. В частности, для нас Украина – важный рынок. У нас много клиентов там, и мы сейчас на связи с ними. Конечно, сейчас ни о каких продажах и технологиях они думать не могут.
Компании и технологии, у которых импортные комплектующие, тоже в зоне риска. Падение рубля по отношению в доллару – негативный фактор. Софт, хостинг, лицензии, за которые платят мы и застройщики, будут расти вместе с валютой. Стоимость ПО для застройщика будет расти.
Ключевой совет для девелопера с точки зрения ИТ-безопасности – провести ревизию технологий, выявить зависимость от потенциальных рисков – зависимость от внешних поставщиков, оборудования. Технологии станут дороже, и это будет закладываться в себестоимость квадратного метра».
Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли (ИРСО), руководитель портала ЕРЗ – ставка снизится, а ситуация с ценами непредсказуемая ↓
«Давайте включим логику, а не эмоции. Ставки по ипотеке зависят от ключевой ставки. Происходит инфляция – ключевая ставка следует за ней. Почему происходит инфляция? Во время коронавируса государство раздавало деньги, поддерживало своих граждан. В экономику был влит большой объем средств, не обеспеченных ростом производительности труда. Это мировой закон экономики.
Есть ли сейчас фундаментальные причины для разгона инфляции выше 20%? Я их не вижу – деньги не раздают, товаров меньше не производится. Все, что говорило руководство ЦБ, будет сбываться: инфляция будет затухать, потому что ничем не обеспеченными деньгами экономику не накачивают. К концу года инфляция будет составлять 5-7%, к которым российская экономика привыкла. Мой вывод – вслед за ней «полетит» ключевая ставка и ипотека вернется в привычные 8%. В этой связи те, кто возьмет ипотеку сейчас под высокий процент, почти не потеряют, потому что к концу года просто рефинансируют ее.
Что касается цен на недвижимость – здесь намного сложнее. Если бы не события последних дней, цены должны были умеренно расти. Темпы вывода новых объектов совпали с темпами продаж. Это означает, что дефицит ассортимента, который образовался последние два года, постепенно бы ликвидировался и двигал цены вверх. Сейчас непредсказуемая ситуация. Девелоперы будут немного напуганы, начнут придерживать ассортимент, вывод новых проектов.
Но еще больше напуганы банки. Даже когда застройщик будет готов выводить объект на рынок, банк скажет – подожди, я пока не готов тебя кредитовать. Этот момент может сыграть злую шутку, и на рынке будет меньше новых объектов, как было в 2019 году. Это однозначно приведет к росту цен – предложения не будет, а основания для падения спроса я не вижу».
3. Стратегии для застройщиков
Девелоперы не торопятся выводить проекты на рынок. Пока нет уверенности, что будет в курсом рубля. Компании надеются на господдержку.
Искандер Юсупов, коммерческий директор «Унистрой» – учимся продавать меньше ↓
«Нас беспокоит, что будет со ставкой и будет ли вообще выдаваться ипотека. Ставки растут – и это уже факт. Мы понимаем, что новый формат господдержки с понижением суммы кредита уже почти нигде неактуален – он в нашем портфеле занимает мизерную долю.
Повышенный спрос в конце прошлого года позволял обходиться нам без этих программ, мы в один момент убрали все субсидированные за наш счет программы. Сейчас мы прописываем сценарий, когда нам нужно будет вернуть этот механизм. Мы считаем, во сколько нам обойдется субсидировать ставки до значений порядка 9%.
Также у нас есть жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) – по сути, рассрочка. Когда человек платит 50%, и а остальную часть – в течение нескольких лет. Но это не универсальный инструмент, потому что влечет рост дебиторской задолженности. Важно регулировать долю ЖНК, чтобы дебиторка не выросла до космических значений.
Некоторые поставщики сейчас отказываются поставлять материалы до прояснения ситуации. Мы также рассчитываем долю валютных позиций в себестоимости, оцениваем, насколько нам придется поднять цены. Как минимум, лифты, радиаторы – дорогостоящие позиции. Но нам проще где-то согласиться на потери темпов продаж, чем снижать цены. У нас есть кризис-сценарий – мы можем год жить вообще без продаж.
Для нас гораздо больший риск, если с ростом себестоимости проект окажется нерентабельным, либо мы не сможем выполнить обязательства. Что касается цен – пока сложно сказать, что будет. Наши аналитики рассчитывают, как курс рубля скажется на квадратном метре. Пока не готов сказать.
В ближайшие месяцы запускаем три проекта. Что могу сказать – мы действительно не выводим всю экспозицию на продажу. Всю жизнь мы учились продавать побольше, сейчас – поменьше. Это связано с волатильностью себестоимости: когда продаж слишком много, ты не можешь регулировать экономику проекта».
Асель Жунусова, управляющий директор по рекламе и продажам, партнер компании BI Group – выстраиваем коммуникации с командой ↓
«Мы пережили и 2008, и 2014-2015 гг., и 2020 год, и январские события в Казахстане. Какие уроки вынесли из недавнего кризиса? Во-первых, не поддаваться панике. Во-вторых, держать связь с клиентами – мы не закрывали офисы, поддерживали клиентов в часы, когда связь появлялась – высылали письма, push-уведомления, что стройка продолжается. Площадки, которые находились в центре событий, мы законсервировали. Но также сообщали клиентам, что эти объекты в безопасности, мы выставили охрану, ничего не пострадало.
В-третьих, важны коммуникации с командой. Люди тогда впали в панику, кто-то – даже в депрессию. Сразу к работе подключился корпоративный психолог. Мы старались оказывать максимальную поддержку ребятам, руководители на местах тоже организовали поддержку своих команд. Естественно, выплатили все зарплаты. Даже если день считался нерабочим, мы все оплатили – прежде всего, важно было сохранить команду и настрой. Корпоративный психолог работает с командой до сих пор.
Если говорить о наших планах и проектах – в то время мы ничего не корректировали, стратегию не пересматривали. Все-таки это была больше не экономическая проблема, а политическая. Более того, по результатам января мы удивились – в Алмате, где проходили основные события, работали всего 10 дней, а продали больше, чем в Астане. Это доказывает – если есть спрос, люди будут покупать.
Мы рассчитываем на то, что у граждан России возникнет спрос на жилье в Казахстане. Видим, что визы для россиян отменяют, а в Казахстане – нет, поэтому, думаю, люди приедут к нам, чтобы купить качественное жилье».
Сергей Разуваев, директор консалтинговой компании GMK – девелоперы ждут господдержку ↓
«Девелоперы готовы к небольшому падению продаж, но они не готовы к резкому росту себестоимости стройки. Девелоперский бизнес, получая проектное финансирование, находится в тесной связи с банками – а для них нужно показывать определенный уровень доходности: чтобы использовать деньги банков, выдаваемые в рамках проектного финансирования, девелопер должен доказывать свою ликвидность. И сейчас нужно будет искать баланс.
Отрасль в прошлом году ввела 90 млн квадратных метров. Это огромный объем. Строительство – системообразующая отрасль, она глобально влияет на страну в целом. И в этом смысле очень важно то, как сейчас ведут девелоперы и как будут вести себя – это во многом формирует сам рынок. Если мы увидим спекулятивный подход, то рынок и пойдет по этому руслу. Если увидим, что девелоперы закрывают продажи и ничего не продают, это тоже повлияет на рынок. Наконец, если девелоперы понимают, что играют в долгую и решают не сегодняшние проблемы, а развивают отрасль, то им любые сложности по плечу.
Государство видит значение отрасли, системно и регулярно ее поддерживает, и без поддержки не оставит. В целом, отрасль справится, выдержит, для этого есть все предпосылки – девелоперские компании стали очень грамотными, системными. Мы в свою очередь как консалтинговая компания готовы помогать в формировании продукта девелоперов».
