Геополитическое обострение: чего ждать от рынка недвижимости?

Мнение экспертов
Автор статьи
Геополитическое обострение: чего ждать от рынка недвижимости?
Пока одни замерли в ожидании новостей по ситуации в мире, другие задумались о том, как лучше распорядиться активами. Эксперты сходятся во мнении: в ближайшее время нас ожидает новый пик спроса на жилье на фоне падения рубля. Это похоже на сценарий 2008 и 2014 года, но некоторые уверены: все может быть хуже.

По мнению Владимира Щекина, совладельца Группы Родина, мы будем наблюдать сценарий, похожий на прошлые кризисы двухтысячных. Люди будут покупать, чтобы уберечь сбережения от обесценивания. Кроме этого, ценам не даст пойти вниз и стоимость стройматериалов, которая вряд ли снизится в свете последних событий.

– В период таких событий всегда резко возрастает спрос на жилье, особенно в России, где помимо жилой недвижимости трудно найти столь же ценный, предсказуемый и устойчивый в плане ликвидности актив. Люди с достаточными сбережениями будут вкладываться в жилье, прежде всего в новое, чтобы сохранить средства от девальвации и других неблагоприятных сценариев развития. 

Мы наблюдали это в 2008, 2014, отчасти в 2017 и 2019 гг. Каждый раз, когда рубль резко слабеет, мы получаем приток инвестиционного спроса. Причем речь идет не только о профессиональных покупателях, которые планируют перепродажу или арендный бизнес. Обычные граждане также будут покупать недвижимость «на всякий пожарный». 

Прежде всего, мы увидим рост спроса в Московском регионе, но поскольку цены здесь за последние два года значительно выросли, часть покупателей переключатся на Новую Москву и в меньшей мере на Подмосковье. Цены при этом первоначально могут резко возрасти, но затем стабилизируются. Не стоит забывать о повышении себестоимости строительства, которая едва ли позволит ценам упасть в ближайшие месяцы.

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)


Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора, считает, что нестабильность на рынке играет на руку девелоперам. А вот в долгосрочной перспективе не спасут ни меры господдержки, ни высокий спрос.

– Чем волатильнее ситуация, тем больше люди покупают недвижимость, по крайней мере в нашей стране. То есть, чем выше риски по другим инструментам (валюты, банковские продукты), тем активнее покупки квартир. 

Так что скорее в краткосрочной перспективе – рост курса доллара, что мы сейчас наблюдаем, это хорошая новость для жилья. А долгосрочно – разумеется, не слишком, поскольку уровень доходов населения пока продолжает падать. Соответственно, какие бы меры стимулирования продаж не вводились, в какой-то момент рынок начнет стагнировать. Не в ценах, безусловно, а в объемах продаж. 

Наталья Круглова, руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора


Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», считает, что нынешняя ситуация повлечет много негативных аспектов. По ее словам, на фоне санкций нас могут ждать экспортные ограничения, а вслед за ними – повышение цен на стройматериалы. Однако заранее переживать не стоит – эксперт уверена, что государство поддержит строительную сферу. 

– Все предыдущие экономические и политические потрясения лишь приводили к росту спроса на российском рынке недвижимости, так как он представляет собой один из немногих действительно надежных активов. Поэтому существует вероятность, что при ухудшении ситуации (в том числе, по причине введения жестких международных санкций) покупательский интерес в моменте пойдет вверх, так как дальнейшее ослабление отечественной валюты вынудит клиентов срочно искать варианты вложения средств. 

Продолжающееся удешевление рубля, вероятно, повлечет за собой и иные негативные последствия. Себестоимость строительства и так существенно выросла в прошлом году: некоторые стройматериалы подорожали почти в два раза, увеличилась стоимость участков под строительство. В свою очередь, сложившаяся политическая ситуация может привести к определенным экспортным ограничениям, что скажется на поставках отделочных материалов, мебели и цифровых систем. 

Однако вряд ли стоит ожидать критической ситуации на рынке недвижимости. Безусловно, определенные коррекции возможны, но скорее всего они будут носить точечный характер. Тем более, существует вероятность скорого запуска новых мер поддержки со стороны властей: строительный комплекс и смежные отрасли дают до 7-8% ВВП и обеспечивают занятость порядка 20-25% всего трудоспособного населения.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)


Своим мнением в инстаграм-аккаунте поделился и Сергей Разуваев. Он настроен оптимистично и предполагает, что государство введет дополнительные меры, чтобы помочь переселенцам остаться в России и купить жилье на выгодных условиях.

– В то время как рынки качает не по-детски, девелоперы спокойны. Кроме публичных компаний, конечно. Я тоже верю в оптимистичный сценарий. Очевидно, что на рынке недвижимости не будет существенных перемен, даже больше, среди всех инструментов люди у нас выберут снова квадратные метры. Спрос не упадет. Не нужно ждать и падения цен, многие пойдут покупать сейчас и именно для себя, чтобы хоть как-то сохранить накопления. 

Что касается дальнейшего роста цен, он будет зависеть от ситуации в стране и мире, не берусь брать прогнозы. Хотя стоимость материалов будет продолжать расти однозначно. А что еще более существенно для простого человека – это рост цен на ремонт, меблировку квартир, технику. 

Думаю, что и само правительство вновь даст населению дополнительные финансовые инструменты, чтобы стимулировать «оседлость». Скорее всего, будет и какая-то субсидированная поддержка по ипотеке для переселенцев.

Тут один совет: и в кризисе важно думать медленно, но решать быстро.

Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK


Что делать, если у вас уже есть инвестиции в недвижимость? Продавать ли квартиры сейчас или подождать еще немного? На этот вопрос в своем телеграм-канале ответил эксперт по инвестициям в недвижимость Артем Цогоев.

– Люди активно покупают недвижимость уже недели две. Сейчас, вероятно, произойдет финальное обострение вызванное  введением санкций. А дальше обратный отсчёт. Времени на продажу инвестиционной квартиры очень немного, после окончания ажиотажа спрос упадёт и выйти из инвестиции станет сильно сложнее.

Ну и не забудьте очень хорошее правило, как нельзя лучше подходящее спекулянту: начинайте продавать сразу после покупки. Градус ажиотажа сильно зависит от градуса санкций и их влияния на экономику, выраженное в падении курса рубля.

Артем Цогоев, инвестиционный директор «Тринфико»


Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» рассказывает, что тратить деньги на рынке жилья будут те, у кого они есть – а именно, больше 5 млн рублей:

– С одной стороны, растет валюта и ставки по депозитам. Однако первое сейчас может привлечь только опытных и достаточно смелых инвесторов, да и все остальные должны понимать, что скачок, как всегда, скорее всего будет кратковременным; на второе же прельстятся самые консервативные вкладчики. Феноменально, но недвижимость снова, уже в энный раз с начала пандемии смотрится самым безопасным вложением. Единственное отличие от второй половины 2020 года — ипотечные ставки и высокие цены, поэтому с суммами до 5 млн рублей на столичном рынке делать, наверно, нечего. А вот если есть сбережения в более крупном размере, они наверняка пойдут на рынок жилья. Тогда встает вопрос: много ли этих сбережений? Какой будет новая волна спроса на квартиры, приведет ли это к дополнительному подорожанию? 

Вероятно, нет. Объем предложения в столице минимальный, и сохранение дефицита не дает цене за квадратный метр опуститься, но и подъем ее среднего уровня до 500 тыс. рублей внутри МКАД в ближайший год не выглядит правдоподобным. Если сейчас и будет «панический» спрос на фоне санкций, он будет недолгим, и к спекуляциям не приведет.

Ирина Доброхотова, управляющий партнёр Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»


Спешить с выводами, разумеется, не стоит. Некоторые эксперты вообще считают, что другие факторы имеют сегодня большее значение для рынка, чем геополитика.

– Активность на рынке началась еще до заявления Владимира Владимировича в связи с высокой волатильностью национальной валюты, неопределенными перспективами уровня инфляции и введением налогообложения на доходы по вкладам физических лиц. Дополнительный ажиотаж на рынке недвижимости сейчас пытаются создать брокеры в условиях меняющейся политической ситуации. Однако насколько этот фактор будет дополнительно стимулировать спрос, можно будет сказать только спустя неделю. С учетом всех перечисленных факторов спрос по сравнению с прошлым годом может значительно увеличиться.

Денис Лебедев, вице-президент по развитию и GR GloraX


А что в отдаленной перспективе?

– Цены в ближайший месяц, конечно, вырастут. Может быть скачок спроса. Но это будет скорее эмоциональная реакция граждан и попытка сберечь накопленные средства, у кого они есть.

Дальнейшая ситуация будет зависеть от динамики курса доллара и решений Правительства и ЦБ РФ. Если рост цен на ресурсы удастся сдержать, то ситуация скорректируется рынком. Цены на недвижимость стабилизируются, а в ряде непопулярных локаций цены могут и снизиться в июне-июле, при сезонном падении спроса. Речь о квартирах естественно, а не ИЖС.

Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse


Есть и предположения, что текущая ситуация в первую очередь отразится на российской курортной и элитной недвижимости: в этом сегменте возможен значительный рост цен. Такой прогноз, в частности, дают аналитики проекта недвижимости де-люкс-класса MANTERA Seaview residence – самого дорогого за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.

На экономические риски, в том числе: волатильность национальной валюты, резкое падение акций российских компаний, в первую очередь, отреагирует рынок элитной недвижимости.  

При строительстве объектов премиум- и де-люкс-класса большая доля используемой продукции завозится из-за рубежа. Соответственно может не только начаться её удорожание, но и возможен очередной скачок ставки рефинансирования. Эти риски автоматически экстраполируются на стоимость квадратного метра, особенно у тех проектов, которые завязаны на банковском финансировании.  

С другой стороны, и пандемийные ограничения, и политическая обстановка стимулируют желание снизить риски и перенаправляют покупательский спрос на внутренний рынок.  

Прогнозно, рынок может отреагировать на риски и спрос повышением цены не менее, чем на 15-20%. При этом мы не исключаем, что по ряду проектов цена может вырасти и на 30%.

Елена Кабешева, коммерческий директор проекта MANTERA Seaview residence.


Мы держим руку на пульсе и готовы дополнить статью интересными мнениями и свежими взглядами. Как вы считаете, что будет происходить с рынком недвижимости дальше? Как ситуация в мире повлияет на строительную отрасль России?

Делитесь мнениями на e-mail smirnova@gmk.ru 

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости
subscribe



Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

GMK Club
Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.