«Мы будем больше думать о том, что такое город»

Прямой эфир с архитектором и урбанистом
Автор статьи
ведущий бизнес-тренер компании GMK, практик с 13-летним опытом, автор Школы риелтора и многих курсов для девелоперов и агентств недвижимости
«Мы будем больше думать о том, что такое город»
Четвертую неделю Марафона GMK открывает разговор о том, как изменится девелоперский продукт под влиянием коронакризиса. Мы пригласили в прямой эфир руководителя архитектурного бюро Archinform, экс-главного архитектора Екатеринбурга Тимура Абдуллаева и урбаниста, социального антрополога Святослава Мурунова.


Как вы думаете, как пандемия повлияет на жизнь городов? Насколько изменится образ жизни горожан? И как это повлияет на архитектурный облик?

Тимур Абдуллаев:

— Мы все время живем в мире ускоряющейся истории. Витки закручиваются все чаще, становятся все мельче. Города эволюционируют не только с точки зрения градостроительства, а и с той позиции, как этими городами пользуются люди. В истории было несколько этапов, когда само понятие города трансформировалось. Это было связано с развитием цивилизации, с постиндустриализацией, с эпохой цифрового общества. И мне кажется, что сейчас мы в очередной раз переживаем виток, который нам показывает, что те ценности, которые лежали в основе устройства современных городов, они не бесспорны, не однозначны. И все это может быть очень зыбким и пересматриваться в зависимости от того, как складываются внешние условия, внешние факторы.

Сейчас мы видим, как очередной виток развития приводит к потере каких-то ценностей для людей. Очень много говорится о том, что все мы оказываемся равны перед силой определенных обстоятельств. Материальные составляющие нашей жизни отошли на второй план хотя бы потому, что невозможно реализовать свое право на эти вещи в полном смысле. Например, из-за того, что происходит сейчас. И это очень показательно и очень интересно. Потому что это в очередной раз подталкивает людей к какому-то определенному философскому и виртуальному осмыслению своей действительности. Все пройдет, но это даст импульс и толчок для переоценки ценностей.

А можете ли вы сказать, что из реализованного в современной архитектуре городов уже сейчас оказалось невостребованным? Будем ли мы это сохранять, когда вернемся в «мирное время»?

Т. А.:

— Конечно, можно тут поставить под сомнение сам процесс урбанизации. Город — это же, по сути, сообщество людей, которым нравится совместное проживание и концентрация… Это все рождает эффекты комьюнити и прочие связанные с этим вещи, когда люди от концентрации жизни получают определенные бонусы, возможности, преимущества. Сейчас, если рассуждать категориями удаленного доступа, вовсе не обязательно реализовывать эффект коммьюнити, живя в концентрации, допустим. Можно поставить под сомнение саму необходимость дальнейшей урбанизации и концентрации населения, потому что ввиду определенных обстоятельств это может быть неудобным. Поэтому можно было бы футуристически предположить, что это очередная антиутопия, тогда будет происходить обратный процесс — дезурбанизации и люди наоборот начнут выбирать другие форматы жизни, жилья. И девелоперский продукт в том виде, в котором он создается, резко станет мало востребованным или ненужным вовсе. Все это приведет к абсолютно иной парадигме градостроительного развития.

Это вы к тому, что сейчас оказались в выигрышном положении те, у кого была возможность самоизолироваться в частных домах, на дачах, в деревнях у родителей? Оказалось, что там можно работать, не обязательно ездить в город, какую-то мало-мальскую активность можно сохранять и в этих условиях?

Т. А.:

— Это один из аспектов. А второй момент: те, кто оказались в дикой концентрации, оказались в большей степени в заложниках ситуации.

Сейчас в радостном предвкушении начнут потирать руки владельцы проектов, связанных с загородной недвижимостью, причем, разных форматов: таунхаусов, коттеджей, просто земельных участков под индивидуальную застройку… Или не настолько все может измениться?

Т. А.:

— Мне это вообще кажется странным: имея в России такие территориальные ресурсы, иметь такую низкую плотность населения на территории. Эти вопросы остаются незаслуженно забытыми. Маркетологами, девелоперами, правительством — с точки зрения всяческих программ, направленных на то, чтобы стимулировать территориальное освоение такой большой страны. Конечно, какие-то вещи для этого предпринимаются. Но в целом мы видим, что основной фокус внимания сейчас сосредоточен не на этом. И если действительно рассмотреть это как некую перспективу, слаженно в этом направлении действовать, наверное, в этом есть большие возможности.

Раз уж мы заговорили о роли городских сообществ. Возможно, мы поменяем свое отношение к ним. Может быть, и эта позиция сейчас часто озвучивается, нас ждет новая атомизация. Какую картинку видите вы, Святослав, именно с точки зрения урбаниста?

Святослав Мурунов:

— Я рассматриваю три сценария и все они нехорошие. Первый —  что ничего не изменится, потому что город и государство это сложные процессы, которые строятся на институциях, то есть на определенных системах. А системы так быстро не меняются. То, что в системе все игроки попробуют воспользоваться ситуацией после вируса, — это однозначно. Каких игроков я имею в виду: девелоперов, которые попробуют воспользоваться ситуацией через маркетинг. Они умеют продавать и строить и не привыкли работать с глубинными процессами, для них изменение жизни в городе – это что-то сложное. Как это повлияет на политику, на экономику, на здоровье, на городское образование, — их это не касается. Поэтому первый мой сценарий — что ничего не изменится. Кроме того, что все попробуют воспользоваться ситуацией в своих интересах и на этой теме поспекулировать.

Второй сценарий хуже. Когда государство воспользуется этой ситуацией для того, чтобы еще больше увеличить свое влияние на муниципалитеты, на местное самоуправление, на бизнес и т. д. То, что мы видим сейчас, когда государство пытается сказать: «Так, друзья, в кризис я вам очень нужно, поэтому после кризиса я никуда не уйду, давайте все со мной согласовывать и все делать со мной». И появится и государственный девелопмент, и государственное типовое жилье «с заботой о здоровье». Тут мы рискуем вернуться в худшую версию «совка».

Третий сценарий, что в ситуации, когда государство «кинуло» — отказалось от своих обязательств в момент кризиса и фактически скинуло свои обязательства на губернаторов, а те скинули это на муниципалитеты, местные элиты воспользуются этим сценарием и попробуют пересобрать некое видение того, что такое город и куда его развивать, либо что такое система расселения и как с ней работать дальше. Это к вопросу о коттеджных поселках, деревнях и т. д. Но я опять же не верю в этот сценарий потому что уровень диалога в этих элитах как до кризиса был низкий, так и в кризис. Они все сориентировались не на друг друга — давайте решать вместе, что будем решать, — а на государство: помоги нам, пожалуйста.

Во всех этих трех сценариях роль горожанина никем не обсуждается, потому что сами сообщества оказались в кризисе. Ситуация с вирусом показала, что очень важно живое общение, ценность живого общения очень выросла. Но и одновременно показала, что человек может долгое время без него обходиться.

И тут я поддержку Тимура: размышления о жизни в городе, об урбанизации, конечно же, возникнут, они уже сейчас возникают. И мы начнем больше думать о том, что такое город, нужно ли нам сообщество, какие именно сообщества нам нужны. Для меня важно, что изменится ценность живого общения, живой коммуникации. Она станет дороже, она станет сложнее, она станет выборочнее, поэтому будет запрос на модерацию, на коммуникативные пространства, запрос на влияние этой коммуникации на эти изменения… Изменится понятие плотности и масштаба. Потому что не все большое, что есть в городе, оказывается полезным. Большие стадионы, большие стадионы, низкоплотная застройка. Все эти темы нуждаются в глубоком анализе.

Я живу в Калининграде, мы арендуем квартиру в старом немецком доме. Что спасает меня и тех людей, которые тоже живут в этом трехэтажном доме? У каждой квартиры есть свой небольшой земельный участок во дворе — 0,5 сотки. И копание этого участка, или застройка каким-нибудь сарайчиком, — это хоть какой-то контакт с живой природой, — что позволяет человеку оставаться в психологическом здравии. И я вижу, как мои друзья, живущие в многоэтажках, начинают конфликты из-за лифта, ручек, потому что у них нет возможности вывалить свою энергию куда-то и получить эмоции, — во дворе парковка и бетон. Ценность природы резко повысилась. Акции природы — самые большие. Кто эти акции выкупит и по какой цене — это уже вопрос решится после кризиса, но начинать дискуссию надо уже сейчас.

А насколько реально это направление мысли развить в виде новых архитектурных проектов? Насколько концепция высокоценной природы может быть реализована в крупных мегаполисах? Насколько об этом можно разговаривать с девелоперами в Москве, в Екатеринбурге, в Новосибирске — в больших бетонных городах?

Т. А.:

— Все эти разговоры возможны. Но нужно в корне менять отношение и модели. Ведь все работают с удобными моделями, они находятся в зависимости от существующей обвязки: экономической, маркетинговой. Это банковские финансирования и прочие вещи. Если двигаться по этому пути, нужно пересматривать полностью все.

Мне очень нравятся такие апокалиптические вещи, когда по всем каналам нас кормят соответственными фильмами: утопиями, антиутопиями. Видимо, пытаются напугать, чтобы люди боялись выходить из дома. Чтобы обложились подушками у себя дома и голову не высовывали. Если посмотреть на все эти сюжеты, то будущее там рисуется довольно однообразно — гиперконцентрация, гиперурбанизация, обесценивание любого живого, природного фактора, переводя все в суперцифру. Мне очень нравится сценарий, при котором Земля будущего и люди будущего — это вообще нечто другое. Это люди, которые живут в какой-то природной составляющей, это люди, которые не нуждаются в огромном количестве материальных вещей, которые устоялись у нас как ценность, и это люди, которые получают совершенно опосредованные бонусы от этих историй.

То, что сейчас происходит, очень показательно в том смысле, что это такой катарсис. Все напускное, все искусственное, все то, от чего можно было легко отказаться, от всего отказались. Ритейл в первичном виде практически закончил свое существование, поскольку система удаленного обслуживания, шопинга и прочего может реализовываться достаточно успешно — для этого есть масса сервисов. Не обязательно ходить в мега-моллы, толкаться там. Это и недавно было сомнительно, а сейчас стало сомнительно вдвойне. Многие вещи показали свою хрупкость с точки зрения того, что это искусственно созданные вещи и искусственно созданные ценности.

Чтобы реализовалось то, о чем говорит Святослав, гораздо сильнее должно встряхнуть землю. Но уже первые баллы сейсмики есть, и это очевидно.

А давайте поговорим про Сингапур?! С одной стороны, с его очень маленькой территорией он стремительно ползет вверх. Если вы помните его центр — это бетон и стекло, металл. А с другой стороны — это очень много зелени, в том числе растения, расположенные на самих зданиях. Может ли такая модель быть компромиссом? Когда у нас сохраняется и современный город, как мы его себе представляем, и тот самый прямой контакт с природой, о котором говорит Святослав.

Т. А.:

— Говоря про примеры, которые вы приводите, мы можем вспомнить не только Сингапур. Но все эти истории будут основаны на жесточайшем выживании в условиях тотальной недружественности всего вокруг. Территориальной зажатости, недружественности политической, агрессии внешней, отсутствии природных ресурсов, отсутствии питьевой воды и придумывания системы существования, которая, по сути, представляет из себя «пробирочную» модель. Сингапур — это, на мой взгляд, пробирочная модель. Очень качественно сделанная, очень качественно реализованная. Но я не думаю, что имей жители Сингапура возможность жить по-другому, они жили бы так, как живут. В гиперплотной застройке, пусть с зелеными, но небоскребами, со всевозможными многоуровневыми системами построения городской урбанизации. Думаю, это все как раз внешние факторы. Но как показывает практика, мозг человека в условиях внешних ограничений рождает уникальные вещи, уникальные технологии.

«Зеленые здания» Сингапура
«Зеленые здания» Сингапура

 

В контексте наших разговоров об общности людей или наоборот, разобщенности, мы пока действительно не можем сказать, с чем мы выйдем из карантина. Как вы считаете, будет ли сейчас целесообразно в девелоперских проектах развивать больше коворкингов, коливингов — моделей с приставкой «ко-». Где можно вместе что-то делать, возвращаясь домой только поспать. Или наоборот, вы бы сейчас дали рекомендацию — отрезайте все к черту, оставляйте базовый минимум, люди все равно этим пользоваться не будут. Как вы эту картинку видите сейчас?

С. М.:

— Я думаю, что девелоперы, к сожалению, не вкладываются в НИОКР — у них нет этой научной лаборатории, которая бы изучала все взаимосвязанные процессы. Для меня девелоперский минус в том, что они все время думают маркетингом, а не изменениями. Конечно же, все, что с приставкой «ко-» будет необходимо человеку. Сколько еще мы можем продержаться так в квартирах, выходя в магазины и сидя в интернете? Мы же не создаем в этот момент что-то новое, мы лишь находимся в режиме ожидания. Да, попытка перестроится в онлайн для многих информационных бизнесов возможна, но для деятельности, по-настоящему связанной с изменением, с образованием, воспитанием — этого недостаточно. Поэтому я думаю, что запрос на другие формы деятельности девелоперских проектов появятся. И другое понимание девелоперского проекта появится. Оно уже появляется. У нас есть партнеры-девелоперы, которые начинают думать серьезно, что они не жилье строят, они создают некую модель города. С самоуправлением, с экономической моделью, с взаимодействием, с обслуживанием. Поэтому я думаю, новые формы появятся. Другой момент, который меня волнует и раздражает, то, как эти модели появятся. Опять как копирование формата? Либо действительно как выращивание потребностей? Второй путь дольше, сложнее. Как сказал Тимур, любой кризис заставляет пересобирать ценности, для меня это тоже важный сигнал, что на этих ценностях можно собрать другие форматы. Дом — это не только то, где мы живем, не только наша квартира. Думать квартирой — это старый подход. Надо думать средой обитания. А что такое среда обитания, из чего она складывается, из коворкинга, из комьюнити-центра, из возможности покопаться во дворе, из возможности безопасно пообщаться с соседями. Поработать там, где ты живешь, это тоже очень важный вопрос.

На мой взгляд то, что точно изменится в девелопменте, — это многие проекты, которые были построены исключительно на миграционной ситуации, она изменится. Я сейчас изучаю, как многие рванули из центров в свои малые города. Вижу, что те, которые планировали купить квартиру у «ПИКа» или кого-то еще, передумали, потому что жизнь в большом городе не такая уж и сладкая. И когда они вернутся в свои города, понадобится кофейня, коворкинг, возможно, какой-то творческий кластер, которые для них являются маркерами деятельности. Культура, образование, наука, предпринимательство являются основой деятельности. Что точно нужно пересматривать — это само понятие жилье. Маломерные квартиры, где можно только спать, в условиях кризиса оказались фактически могилами для развития семейных отношений, раскрытия творческого потенциала. Потому что невозможно в квартире безопасно взаимодействовать. Советская модель квартирографии должна как-то пересобраться.

Но я не верю в это. Потому что общаясь с девелоперами и изучая девелоперов как класс, вижу, что это маркетинговые и финансовые структуры, очень редко задумывающиеся о последствиях своих действий. Иначе у нас были бы другие новостройки, другая архитектура и другое городское планирование. Пока это машина, которая разогналась и вряд ли быстро поменяет направление развития.

Святослав Мурунов на воркшопе «Перезагрузка постсоветского города», форум «Среда обитания»
Святослав Мурунов на воркшопе «Перезагрузка постсоветского города», форум «Среда обитания»

 

Т. А.:

— Задолго до всей этой ситуации я задумывался, что вся эта тема комьюнити, кооперации и коллаборации и многих других прекрасных «ко-» немного вышла в тираж. Она стала чрезмерно избитой. Стала использоваться как модный инструмент. те же девелоперские компании им умело пользуются. Уже давным-давно — зарубежные компании, в последнее время переживаем эту фазу мы. Это стало популярным. Людей подсадили на эту историю. Им создают все большее и большее количество пространств социализации, которые их превращают в некое единое дышащее, колыхающееся существо. Во всей этой ситуации история с комьюнити лишила людей духовности. Люди в погоне за этой игрой в социализацию теряют собственный путь к саморазвитию. И самоизоляция больше всего давит именно на тех людей, которые не очень богаты духовно. Во всем этом тоже должно что-то измениться и трансформироваться. Потребность ко всяким «ко», социализации, должна пережить некую эволюцию. В том виде, в котором эта тема существует сейчас, она начала обесцениваться.

То есть получается, она стала средством маркетинга и потеряла свою истинную суть.

С. М.:

— Точно так же, как модная архитектура стала в свое время инструментом маркетинга. Как дворы без машин стали инструментом маркетинга. Хотя двор — это сложнейший институт социализации. Если вы вспомните свое детство и игры во дворах, вы поймете, что это был способ понять, как все устроено, способ постичь понятие справедливости, понятие духовности, через детско-подростковый мир считать и потом транслировать его всю жизнь. А у нас это просто маркетинговый инструмент — двор без машин или просто зеленый двор. Это бред. Во-первых это обесценивание, а во вторых — это имитация системных изменений. Тут я полностью поддерживаю Тимура — эта тема должна быть полностью пересмотрена.

Т. А.:

— У меня есть ощущение, что тренд на социализацию снимает ответственность с людей за собственное саморазвитие. А это не очень хорошая тенденция.

С. М.:

— Когда я работаю с девелоперами и мы формируем комьюнити-центры, ключевой триггер следующий: кто будет управлять этим сообществом? Человек из сообщества будет учиться на комьюнити-менеджера или человека из маркетинга? Сразу дилемма. Как только сообщество начинает поднимать тему политическую, вроде переноса остановки, письма в администрацию по поводу школу, девелопер сразу закрывает это сообщество своими людьми. Потому что ему не хочется отвечать за политику, за интересы сообщества, которые оно начинает формировать. Это имитация. Если вы даете людям ответственность, вы не можете им говорить, за что они отвечают, а за что нет. Это процесс переговоров. Поэтому здесь самореализация является основой формирования самоорганизации. Насколько человек отвечает за свои слова, поступки, как он готов с этим вступать в отношения с другими. Девелоперы подходят к этому просто: сколько человек, какие праздники, как мы это сфотографируем и выложим в отчете. Но это не к нам. Клоуны в цирке. Это сложные вещи.

Нам задают вот какой вопрос: «А можете поразмышлять о том, что нужно для создания сообществ, которые смогут сами не только реагировать на проблемы, но и смогут самостоятельно нанять себе застройщика или управляющую компанию?»

С. М.:

— Есть модель процессов, которые в городе происходят непрерывно, но девелопера в этой структуре нет. Потому что они не заняты в процессах, которые меняют жизнь. Использование земли и строительство домов для человека — вот и все. Поэтому если говорить о новом девелопменте, то я бы говорил не о жителях, которые собираются и нанимают себе застройщика или УК, мы говорим о смене городской модели девелопмента. Например, когда школа, частный ВУЗ, предприниматели, городские активисты объединяются и по сути становятся коллективными заказчиками на изменения, в том числе и в девелопменте. Тут речь о смене модели управления. но запрос какой? Запрос какой? Городской анализ, запрос на модерацию, запрос на инвестирование — сборку этого коллективного заказчика. Проблема сейчас в чем? Все это хотят, но никто не готов сделать первый шаг — профинансировать сборку этого коллективного заказчика. Это тоже риск — никто не готов рисковать первой суммой, чтобы потом услышать: «Нет, давайте тут не будем ничего строить, не будем это трогать, будем развивать вот это».

Наш новый девелопмент, которым я сейчас занимаюсь с коллегами из «Сколково», он как раз строится на модели, в которой надо править не самого девелопера — он полезный для города, а нужно пересобрать схемы, в которые этот девелопер сейчас включен. А вот кто заказчик на эту схему смены, я не скажу.

Могу назвать еще ряд проблем: когда девелопер строит жилье только эконом-класса, то там не появляется локальных предпринимателей, которые способны организовать какой-то местный сервис. Когда девелопер продает жилье только маткапитал, запрос на социальные программы растет, а финансово обеспечить их нечем. Девелопер строит, а запаса на развитие там нет. Мы часто упираемся в то, что допущены ошибки на этапе стратегирования концепции и это невозможно исправить инструментами сообщества.

Тимур, расскажите о вашем опыте проведения «Школы главного архитектора» в Екатеринбурге. Как вам кажется, это был удачный проект с точки зрения попытки наладить двусторонний диалог между городскими сообществами и девелопментом?

Т. А.:

— Действительно, на тот момент это был опыт взаимодействия на стыке с администрацией городской как с субъектом, которой необходимо развивать город,  между девелоперами как соучастниками этого процесса и между большим числом людей, которые имеют право на это влиять, в том числе профессиональных экспертным сообществом. Я бы сказал, что в каждом отдельном случае это микрокейсы. Которые позволяют в условиях небольшого количества ресурсов найти баланс между частными и общественными интересами.

Но если смотреть на эту историю глобальнее, то сообществом, которое взяло на себя роль заказчика, должно выступать государство. Либо муниципалитет. Потому что местное самоуправление — это как раз и есть субъект представления общественных интересов в каком-то определенном месте — городе, населенном пункте. И здесь совершенно фатально то, что местное самоуправление у нас с себя сложило роль мастер-девелопера. И не пытается ее приобретать по ряду причин. Ввиду отсутствия законодательной базы, ввиду отсутствия внутреннего экспертного ресурса, ввиду многих других причин.

Сейчас мы столкнулись с тем, что у нас субъектом городского развития стал девелопер. Но при всем уважении, девелопер не субъект городского развития, это инструмент. А проблема местных коммьюнити в том, что они могут как собраться, так и могут разобраться. И никто никакой ответственности коллективной за это нести не будет. Поэтому ни один девелоперский субъект к формированию такого вот общественного заказчика серьезно не относится. Чтобы стать субъектом переговоров, надо представлять из себя какую-либо консолидированную единицу. И она как-то и засчет чего-то должна сформироваться. Это может создавать государство, но тут пока полный вакуум.

То, как сейчас выглядят попытки это наладить — это заигрывания: хлеба, зрелищ и сообществ.

С. М.:

— Как изменился запрос к нам, урбанистам, в последние два года? Все больше у муниципалитета и бизнеса один и тот же запрос: как нам пересобрать городскую политику так, чтобы в городской думе, в городском совете были представлены не только  предприниматели определенного круга, но и другие интересанты, представители креативного класса, сообществ, чтобы мы могли вместе вырабатывать решения. Потому что затраты на борьбу  с конфликтами сравнялись с большими бюджетами, и ситуацию нужно менять. Одно из решений звучит так: если девелопер, не как девелопер, а как городской предприниматель, действительно хочет что-то поменять, есть возможность поработать над формированием разных городских сообществ. Не просто экологи, например, а экологи, которые за что-то отвечают: городские парки, раздельный сбор мусора и т. д. Тем самым сделать так, чтобы эти группы были представлены в городской думе для того, чтобы иметь возможность публично разговаривать об изменении генплана и пр. Это позволит девелоперам формировать городскую повестку.

Здесь, боюсь, ни у кого не хватит воли решить этот вопрос правильно, все опять начнут играть в свои теневые игры.

Т. А.:

— У нас в Екатеринбурге недавно было острое обсуждение генплана и основной лейтмотив был такой: муниципалитет поставил под сомнение вопрос массовой застройки города как блага для города. Довольно быстро девелоперское сообщество встало на дыбы, заручилось федеральной поддержкой и было высказано примерно следующее: «вы ставите под сомнение национальный проект Президента по вводу квадратных метров жилья». Этот убойный контраргумент, который никуда не делся в масштабах страны, и за которые отчитываются миллионы чиновников по всей стране. Это говорит о том, что единица измерения — квадратный метр — она никуда не делась. Не появилось новой единицы – комфортной жизни, например.

Участник марафона задает вопрос: «Как на стадии проектирования серьезно сэкономить в этих условиях? И на чем экономить точно не стоит?»

С. М.:

— Я сторонник того, что на этапе проектирования точно можно сэкономить на маркетинге и точно можно сэкономить на приглашенных «чужих» архитекторах. Лучше платить своим, учить своих. Можно сэкономить и на внедрении всех новых технологий. Вот на чем точно не стоит экономить, — на согласовании концепции, на проведении переговоров с разными группами интересов: разными участками, предпринимательскими сообществами для того, чтобы и учесть их интересы и их самих встроить в техническое задание, в развитие этого района через девелоперский проект. Это как раз то, на чем девелоперы все время экономят. Экономят на наших урбанистических разделах, на архитектурных разделах, на социальных разделах, разделах эксплуатации, фокусируются на понятных вещах.

Говоря о маркетинге, который надо исключить, я имею в виду не маркетинг 2:0, который представляет Сергей Разуваев, а те рендеры счастливой семьи, на которые лично я уже не могу смотреть.

Т. А.:

— Жадность порождает бедность. Каждый раз, обсуждая новое задание, мы пытаемся рассуждать перспективами более далеких горизонтов. Почему мы говорим о мастер-девелопменте. Сейчас у девелоперов горизонт он не очень далекий, даже когда речь идет об освоении больших территорий. Через пять лет их «ясновидение» сюжетом заканчивается и начинается какая-то абстракция. Но при этом в  отдельных отрезках происходит попытка сформировать такую эффективность, которая выжимает из этих территорий на моменте весь максимум, буквально 200 %. И вот мне здесь каждый раз кажется, что может быть есть смысл посмотреть наиболее разнообразные форматы. Важно посмотреть не только на сложное комьюнити, сообщество, но и на экономическую оборачиваемость. Если двигаться в форматах среднеэтажной застройки, у которой быстрый цикл жизни, то по моему мнению, надо отдавать предпочтение тем проектам, которые могут дать свои результаты уже через полтора-два года. Когда мы говорим о высокой плотности застройки, о многоэтажном строительстве, это более длинные временные «плечи». По старту жизни этих объектов. Вполне возможно, что уже через 3 года с момента разработки, к тому времени, как объекты выводятся в эксплуатацию, они уже сразу перестают быть актуальными. Таких примеров много. И я не понимаю, почему девелоперы не делают из этого выводы.

Время — очень важный фактор, который обесценивает многие истории с такой колоссальной скоростью, что иногда эта переменная в экономической модели должна стоять на самом верху.

Если говорить о продукте, который можно выводить сразу после окончания самоизоляции, как бы вы здесь дали рекомендацию девелоперам? В какую сторону вы бы их направили как архитектор и урбанист?

Т. А.:

— Я бы, как архитектор, их направил адресно. Не в абстрактные попытки покрыть спрос в огромной массе людей, которую скопом назвали Целевой аудиторией. А направил бы по пути более адресного девелопмента, более тонкого понимания, для кого этот продукт создается, в какие сроки и в каких форматах.

С. М.:

— Девелоперы — это очень живучие системы. Поэтому я бы в первую очередь их направил в старые проекты. Потому что в старые проектах сформировались хоть какие-то сообщества жителей, есть какие-то косяки — неразвитость коммерческого сектора, неразвитость управляющей компании, нехватка общественных пространств. Сейчас можно донастроить там на базе того, что уже есть. Не маркетингом решать эти вопросы — баннерами, роликами, а коммуникациями — поговорить с жителями, поговорить с управляющей компанией, вытащить из них какой-то опыт. Почему? Потому что тем самым он сформирует себе пул партнеров для каких-то новых проектов. Девелопмент сейчас стал заложником скопированных схем: я три года говорю девелоперам, что деление проектов на эконом, комфорт и бизнес ущербно для понимания того, что такое территория. Строят три гетто: богатым плохо друг с другом, среднему классу скучно друг с другом, бедным — бедно друг с другом. нужно менять не самого девелопера, а схему девелопмента. Роль местного самоуправления должна измениться точно. Быть действующим, а не номинальным.

Второе — мы можем как специалисты это недостающее многообразие сформировать. Как? Попробовать остановить конвейер  и точно поменять схему. Каждый проект — как в первый раз. С нормальным анализом градостроительной ситуации, со сборкой партнеров, с просчетом рисков, с различными сценариями. И это то, чтобы я сейчас на уровне девелопмента сделал.

Кризис — это сигнал, что будет еще хуже. Поэтому давайте науку добавим в нашу деятельность, НИОКР, исследования, дискуссии.

Еще бы я поменял обещания. Потребитель не хочет парк через 5 лет и школу через 3 года, он хочет сейчас. Можем ли мы какие-то сценарии, которые есть у потребителей, реализовать уже сейчас, возможно, вовлечь потребителя в его реализацию. Вот это то, что я бы поменял. Не пытаться все нанять и все купить, а пытаться вовлечь и настроить.

Вы говорите уже не раз о том, что маленькие, локальные предприниматели должны занимать коммерческие площади в тех же жилых комплексах, чтобы создавать инфраструктуру. Но в ситуации кризиса мы видим, что именно микро предприниматели первыми попали под раздачу. Как вы думаете, что сейчас будет происходить с коммерческими площадями на территории жилых комплексов, какими они должны быть? То ли «Магниты» и «Пятерочки», то ли нарезать их все-таки для того, чтобы стимулировать локальный бизнес?

Т. А.:

— Здесь надо посмотреть на мировой опыт. Это мы привыкли думать категориями жилых районов. На устойчивые форматы, которые сейчас себя воспроизводят в Европе, например, это территории, в которых подразумевается определенная гибкость. Это позволяет не зависеть от той конъюнктуры, о которой вы говорите. Перебалансировать внутри одних градостроительных образований баланс функций между ритейлом, жильем, апартаментами, сферой услуг. Это то, к чему, к сожалению, в России и близко не подошли. Этот вопрос тесно переплетается с вопросом реконструкции городской среды, того, что называется реновация. Тонкая настройка каждого проекта на его уникальность. Откуда здесь должна происходить инициатива — тоже сложный вопрос. Но глобальным банком потребностей все-таки является местное самоуправление.

С. М.:

— По поводу коммерческих площадей я бы ставил вопрос владения, а не тот, как их нарезать. Если бы ими владело местное сообщество жителей, условно говоря ТСЖ, была бы совершенно иная картина. У нас до сих пор не появились нормально действующие коллективные прачечные, нормальные районные бары. Это все в зачаточном состоянии, потому что об этом никто не думает.

Т. А.:

— Я бы еще хотел добавить, что с точки зрения архитектуры есть масса приемов и способов есть масса способов формировать гибкость сюжетов. Все это можно спокойно реализовывать.

Куда ехать смотреть? В каких городах есть примеры хороших Mixed-use концепций? Где можно посмотреть и понятную экономику, и понятные коммьюнити, и понятную сформированную среду?

Т. А.:

— Есть разные форматы, те, которые к нам близки, это Европа, северная Европа. Голландия, например. Новые районы комплексного развития — параметры городской среды очень точно выверены для разных групп целевой аудитории. Интересные примеры портовых, доковых районов. В Хельсинки сейчас новый бум, в чем-то даже оригинальнее, чем в Голландии. Но в этом вопросе надо четко понимать, что само заимствование формата отнюдь не гарантирует его жизнеспособность.

Реновация в Стокгольме: территория бывших промзон
Реновация в Стокгольме: территория бывших промзон

 

 

У нас есть комментарий в чате: «Ситуация изменится только тогда, когда урбанисты, архитекторы и градостроители будут нести такую же ответственность за результат проекта, которую несет девелопер».

С. М.:

— Когда мы работаем с девелоперами, предлагаем: все, что мы продадим выше рынка, вы нам заплатите такой же процент с продаж, как вы платите риэлтору. А если мы упадем, будем вам компенсировать потери каким-то способом. На что они вначале соглашаются, а когда это начинает работать, их душит жаба. Это вопрос настройки. мы-то готовы проговаривать ответственность. Вот госструктуры не готовы, потому что у них все время что-то меняется.

Т. А.:

— Когда архитектор профессионально подходит к делу, он является со-девелопером. Но далеко не всегда девелопер готов прислушиваться к этим рекомендациям и выбираются какие-то «половинчатые» решения. Многие вещи отбрасываются маркетологами.

Подстегнет ли сейчас снижение ставки ипотеки потенциальных покупателей к переосмыслению свою жизни и возникновению спроса на гибкие планировки коллективных пространств на первых этажах?

С. М.:

— Нет. Не в ипотеке дело. Наш человек, если он поймет, что ему надо здесь жить, найдет ресурсы. Это особенности ментальности. Просто снижение ипотеки без изменения жизненных стратегий ничего не меняет. Наоборот, наше поколение сорокалетних в кризис включает режим самосохранения, повышается ценность семьи. Мы готовимся к длительной осаде. Материнский капитал, ипотека в условиях кризисах — не аргумент. Сейчас, скорее, люди будут искать лучшее место для жизни, передвигаться по стране в поисках условий, работы.

Т. А.:

— Нам Владимир Владимирович подкинул новый афоризм. Что делают половцы и печенеги? Совершают набеги. А в свободное от набегов время накапливают ресурсы. Это замечательно иллюстрирует ситуацию. Когда половцы и печенеги начнут вести оседлую жизнь, тогда что-то и изменится.

С. М.:

— Но если финансовые инструменты будут введены государством сразу, будет оказана поддержка малому бизнесу, обычным людям, то режим самосохранения может выключиться. Будет режим оптимизации. Причем в рамках структуры поколений. Я бы на месте девелоперов сейчас профинансировал съемки кино про то, как живут жители в городе и как они планируют жить дальше. Художественных, смешных, но про реальность.

Сотрудничая с девелоперами, видите ли вы изменения в их запросах уже сейчас, в моменте?

Т. А.:

— Мы работаем с огромными территориями, сами этапы планировки в которых могут занимать по нескольку лет. Реакция на эти вещи, встряски, будет происходить позже. Это специфика самого сегмента экономики. Любой разворот не может происходить быстро. В случае с компаниями небольшими, это вопрос переориентации на другую нишу, может быть даже разорения. Говоря про более крупные компании, здесь действительно есть демфер, люфт. Поэтому те проекты, которые уже есть, продолжают двигаться в том же направлении, но новые, которые будут возникать, думаю, будут уже формироваться с поправкой на ситуацию.

Это будет поправка в сторону оптимизации, в сторону обрубания костов? Или в том направлении, о котором вы говорили раньше?

Т. А.:

— К сожалению, в первую очередь все думают об удешевлении. Это спасительная палочка, за которую всегда можно вытягивать ситуацию. Но это однобокое видение, от недостаточной аналитики, от недостаточности данных. Надо все-таки более четко определять нишевость различных проектов и больше диверсифицировать своего покупателя.

С. М.:

— В 2009 году ко мне пришли владельцы торгового центра в Пензе. Они интересовались, что им делать — кризис, да еще и федералы пришли. Я порекомендовал им объединиться. Сделать единый маркетинговый отдел и тем самым удешевить закупки.

Сейчас у девелоперов есть хорошая возможность посмотреть на других девелоперов не как на конкурентов, а как на партнеров по рынку. Самое время для пересборки. Это может стать и отличным экономическим ресурсом. Потому что сообща внутри одного города проще действовать. Косты резать все умеют, а вот как сохранить функционал, в чем-то его приумножить — это возможности сообщества. Государство сейчас ждет предложений снизу, а их нет, потому что нет сильного сообщества, поэтому назначает свои правила. Этика, нравственность, духовность должны быть у девелоперов.

Давайте попробуем сформулировать финальное напутствие для руководителей, собственников небольших девелоперских компаний в регионах. Что бы вы посоветовали им сейчас?

Т. А.:

— Мы все находимся в одном процессе, целеполагание может показаться разным, но важно коллаборировать, учиться слышать друг друга. Я бы всех призвал больше доверять друг другу.

С. М.:

— Масштаб изменений зависит от того, насколько вы готовы меняться. Попробуйте провести рефлексии внутри компании. Используйте это время для сборки команд, для сборки коллективного опыта. Попробуйте посмотреть на территории не как на набор участков и проектов, а чуть сложнее: люди, сообщества, профессионалы, архитекторы, дизайнеры, малый бизнес. Попробуйте выйти на диалог с теми, кто пользуется продуктом девелоперов. Сейчас самое время для дискуссий.

Маркетинг 2.0 может стать медиатором этого процесса, не продавцом, не упаковщиком, а именно модератором для девелоперской области любого масштаба.

Девелопмент 2.0 — future-dev.ru

Университет воркшопов — workshopuniversity.ru

Бюро ARCHINFORM — archinform.ru

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости
subscribe



Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

GMK Club
Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.