Справка: Закон о комплексном развитии территорий вступил в силу в декабре 2020 года. Он предлагает распространение опыта московской реновации на регионы при расселении ветхого и аварийного жилья. Механизм будет «обкатываться», в первую очередь, на крупных городах, среди них – Москва, Казань, Тюмень, Новосибирск, Кемерово и другие.
Оглавление:
1. Какую проблему должна решить реновация в регионах? Генеральный директор и основатель архитектурной студии IND architects Амир Идиатулин
2. Что было не так с прежними правилами реновации? Заместитель генерального директора по экономике и финансам «СПб Реновация» Егор Анучин
3. Чем поможет новый закон? Руководитель проектов «Легион» Сергей Григорьев
4. Опыт реновации Москвы – что нужно учесть? Основатель архитектурной мастерской «Северин проект» Александр Балабин
5. Что ждет программу в регионах? Партнер R2 Asset Management Вячеслав Рожманов, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова
6. Какие сложности у проектов застройки по реновации? Партнер бюро Syntaxis Александр Стариков, заместитель генерального директора по экономике и финансам «СПб Реновация» Егор Анучин, генеральный директор ГК «КрашМаш» Виктор Казаков
7. Что нужно для эффективной работы программы? Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов, партнер бюро Syntaxis Александр Стариков, руководитель проектов «Легион» Сергей Григорьев, директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев
Какую проблему должна решить реновация в регионах?
Если коротко, новый закон будет действовать шире, чем это было в Москве. Он нацелен не столько на обновление жилого фонда, сколько на комплексную работу с городской средой.
→ Генеральный директор и основатель архитектурной студии IND architects Амир Идиатулин:
«Задача реновации – перепрограммировать территории.
Устаревание жилого фонда – это только верхний слой проблем. Более серьезные вопросы глубже – неравномерность и централизация России. Их как раз и решает реновация.
Отсутствие инфраструктуры, рабочих мест, снижение качества жизни в родных населенных пунктах заставляет россиян переезжать или ежедневно курсировать в ближайшие города или районы, увеличивая маятниковую миграцию. В результате одни города растут и развиваются, а другие – деградируют.
Задача властей вместе с реновацией перепрограммировать эти территории, чтобы вместе с новым современным жильем появились рабочие места, ритейл, места досуга и транспортная инфраструктура».
Что было не так с прежними правилами реновации?
Если коротко, ранее основная часть проектов реновации в России шла по программе «Развитие застроенных территорий» (РЗТ). Но из-за недостатков в механизме реализации программа не позволяла держать нужный темп и идти к цели, заявляемой Минстроем РФ, – построить 1 млрд м² к 2030 году.
→ Заместитель генерального директора по экономике и финансам «СПб Реновация» Егор Анучин, Санкт-Петербург:
«Прежние механизмы реновации были несовершенными.
В регионах операторами программы «Развитие застроенных территорий» (РЗТ) выступали инвесторы. В Санкт-Петербурге подобную программу реализует наша компания, которая выступает партнером группы «Самолет».
Поскольку программа масштабная – 1100 ветхих дома, на месте которых должно появиться около 8,3 млн м² современного жилья, – требуются долгосрочное планирование и «долгие» инвестиции. Но из-за отсутствия механизма расселения, нехватки стартовых пятен и других аспектов законодательства темпы исполнения программы мы считаем недостаточными.
Мешают нюансы, касающиеся процедуры расселения: в отличие от столицы, где необходимо согласие 2/3 собственников, в Петербурге нужно договариваться с каждым жителем путем переговоров. Если один из ста выдвинет нерыночные требования, которые оператор исполнить не может, застопорится реновация всего квартала.
Разумеется, принятый в конце 2020 года федеральный закон о всероссийской реновации учитывает трудности, с которыми инвесторы столкнулись в регионах».
Чем поможет новый закон?
Если коротко, то новый закон упростит процесс расселения жителей аварийного жилья – теперь для принятия решения о сносе или реновации дома достаточно двух третей голосов собственников.
→ Руководитель проектов девелопера «Легион» Сергей Григорьев (Челябинск):
«Новый закон дает рабочий механизм для расселения.
С новыми правилами появляется прогнозируемый механизм расселения территорий и устранения объектов, которые мешают комплексному развитию городской среды.
Появляется принцип верховенства большинства: если раньше частный девелопер был один на один со всеми собственниками в рамках территории, которую он реновирует, то сейчас есть механизм, который снижает для инвестора риски захода в проект.
А в конечном счете, если размышлять с позиций горожан, то новый закон дает им комплексный продукт, который наполнен и выглядит достойно».
Опыт реновации Москвы – что нужно учесть?
Если коротко, один из проблемных моментов – это баланс интересов расселяемых людей, власти и девелоперов. Найти его предстоит региональным властям – путем проб и ошибок.
Так, недавно в Свердловской области приняли законопроект «О регулировании отдельных отношений в сфере комплексного развития территорий», а вслед за этим активисты устроили пикет, требуя уточнить его положения.
→ Основатель архитектурной мастерской «Северин проект» Александр Балабин (Москва):
«Московские власти совершили много ошибок.
Они наобещали «город-сад» со среднеэтажной застройкой и переселение в новые дома в границах округа или даже в пределах двух-трех соседних улиц, а по факту строят здания в 25–45 этажей, переселяя далеко от предыдущего местожительства.
Хотя при этом нельзя отрицать лучшее качество самих домов, по сравнению с «хрущевками», особенно панельными и блочными.
При выборе площадок под новое строительство учитывались не только объективные факторы, но и чисто субъективные обстоятельства. Объективные факторы – это минимально возможные вложения в инфраструктуру и стыковка с другими планами, а субъективные – мнения лоббистов – главных игроков столичного рынка.
Ведь крупным застройщикам программа реновации интересна благодаря гарантированному спросу и оборотному валу. Кроме этого, есть симпатичное дополнение – возможность построить коммерческие объекты».
Что ждет программу в регионах?
Если коротко, то на темпы программы в регионах будет прямо влиять положение дел в бюджете субъекта. У части территорий возникнут сложности, тогда на помощь могут прийти новые схемы сотрудничества власти и девелоперов – например, привлечение застройщиков из числа системообразующих в обмен на преференции.
→ Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова (Москва):
«Пятая часть страны не в состоянии самостоятельно провести реновацию.
Учитывая, что федеральный бюджет отказался участвовать в программе реновации по стране, многое будет зависеть от муниципального бюджета, рентабельности девелопмента, а также от наличия интереса со стороны местного бизнеса. В результате несложно прикинуть, что пятая часть страны не сможет самостоятельно провести программу реновации.
Остается догадываться, сколько времени может занять реновация в регионах, где рентабельность жилищного строительства близка к нулю. Процент аварийного жилья там зачастую выше, а возможностей – в разы меньше.
Возможно, дойдет до схемы, подобной строительству Крымского моста. Тогда девелопера из числа системообразующих пригласили решить вопрос с дефицитом жилья полностью за свой счет в обмен на особые преференции при работе в другом регионе».
→ Партнер R2 Asset Management Вячеслав Рожманов (Москва):
«Самым важным будут коллаборации девелоперов и местных органов власти.
За последние несколько лет количество застройщиков в регионах существенно снизилось: остались крупные игроки, имеющие большие объемы. Для примера, если взять Волгоград и область, еще пару лет назад там было 10–12 нормальных застройщиков, а на сегодняшний день осталось меньше половины.
В рамках программы КРТ городские власти выступят в качестве крупнейшего владельца земельных участков, и они будут передавать эти площади девелоперам в рамках инвестиционных контрактов.
На мой взгляд, эффективным может стать формат франшизы. Вряд ли города будут делать все самостоятельно – у них на сегодняшний день нет такого ресурса. Подобную практику с франшизой в регионах ранее пытался делать ПИК, предоставляя, по сути, не просто свою торговую марку, но опыт строительства, ведения бизнеса по собственным стандартам».
Какие сложности у проектов застройки по реновации?
Если коротко, работа с проектами реновации сложнее, чем с любым другим проектом девелопера. Цель программы – улучшить городскую среду, поэтому мало просто снести дом – нужно создать и вписать в «ткань» города комплексный проект, учитывая контекст района и интересы жителей. Это потребует от девелоперов особого профессионализма.
→ Партнер бюро Syntaxis Александр Стариков (Москва):
«В проекте должно быть заложено порядка 20% на улучшение жилищных условий.
Ведь суть реновации во многом именно в достижении этой цели. Программа, прежде всего, нацелена на улучшение среды, модернизацию жилых площадей, общественных пространства и инфраструктуры.
При строительстве новых домов неизбежно расширение суммарной поэтажной площади. Она включает эвакуационные лестницы, лифтовые холлы, межквартирные коридоры, нежилые помещение. Поэтому общая площадь здания с равным количеством квартир, возведенного на замену старой пятиэтажки, в любом случае должна быть больше.
В ряде случаев такой порядок вещей приведет к росту высотности застройки, которая будет связана с необходимостью соответствия актуальным нормам качества и количества МОПов и безопасности.
В ходе тиражирования программы следует четко отслеживать причины увеличения высотности, которые должны объясняться объективными факторами, а не только желанием снижения издержек и увеличения маржинальности выполнения работ девелопером-подрядчиком.
Еще один ключевой момент – организация парковочного пространства. Сегодня в среднем по стране на 1 тысячу человек приходятся порядка 350 автомобилей, что гораздо больше, чем в то время, когда строились объекты реновации. Сейчас требуется увеличить количество машиномест для жителей, но не в ущерб благоустройству придомовой территории – здесь нужен продуманный подход».
→ Заместитель генерального директора по экономике и финансам «СПб Реновация» Егор Анучин (Санкт-Петербург):
«Программа реновации требует больше компетенций, опыта и ресурсов, относительно классических девелоперских проектов.
Хотя бы потому, что при реновации квартала требуется почти полная перекладка всех инженерных коммуникаций с учетом нового расположения домов и увеличения нагрузки на сети. Затраты на это исчисляются сотнями миллионов рублей».
→ Генеральный директор ГК «КрашМаш» Виктор Казаков (Москва):
«Демонтировать старый фонд – сложно.
С точки зрения подготовки территории под строительство «хрущевка» представляет собой, казалось бы, не самый сложный объект для демонтажа ввиду своей панельной конструкции. Но это впечатление обманчиво. Многие из них располагаются в зоне плотной застройки и прилегают к зданиям, которые необходимо сохранить.
В связи с этим необходимо использовать технологии, создающие меньшую динамическую нагрузку и произвести тщательные инженерные расчеты, учитывая состояние конструкций сооружений в каждом отдельном случае. Например, для объектов, расположенных в жилых районах, необходимо предпринять ряд мер по шумо- и пылеподавлению».
Что нужно для эффективной работы программы?
Если коротко, то властям стоит вовлекать девелоперов на раннем этапе проектирования территории, а девелоперам и проектировщикам – учитывать особенности района и интересы его жителей, особенно в части парковок и объектов социальной инфраструктуры.
→ Заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов (Казань):
«Важно вовлекать девелоперов на раннем этапе.
Эффективность программы будет зависит от стоимости, которую девелопер должен будет заплатить за участие в проекте. Не секрет, что стоимость земельного участка, да еще и в центре города, – это весомая часть бюджета.
На наш взгляд, оптимальной моделью взаимодействия было бы вовлечение девелоперов на раннем этапе планирования территории. Как вариант, в виде открытого конкурса, где участники предлагали бы свои концепции, а победитель в дальнейшем разрабатывал проект, маркетинговую стратегию и реализовал прочие типичные для девелопера процессы, а власть занималась бы расселением или перезонированием территории в ускоренном порядке».
→ Партнер бюро Syntaxis Александр Стариков (Москва):
«Недопустимо механическое тиражирование проектных решений.
В каждом конкретном случае архитектор должен опираться на контекст застройки, учитывать спектр условий, формирующих аутентичность района, чтобы новый проект не выглядел инородным элементом.
Очень важно насыщать новые здания инфраструктурой, которая будет способствовать росту общественной активности в конкретной локации: кафе, зоны досуга, спортивной и деловой активности.
Участие жителей в процессе обсуждения проекта является необходимым условием того, что новый проект не вызовет протестов у местного сообщества».
→ Руководитель проектов девелопера «Легион» Сергей Григорьев (Челябинск):
«Важно соблюдать баланс территорий в части машиномест и социальных объектов.
Необходимо, чтобы вновь появившиеся объекты не нагружали район. Ведь на месте пятиэтажек строятся высотные дома, чтобы экономически оправдать механизм реновации. И в этом моменте коммерческий девелопер, которому небезразлична судьба проекта и своя репутация, должен искать баланс соблюдения интересов жителей территорий, требований закона и собственных экономических планов».
→ Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK:
«Пусть будут любые правила – важно, чтобы они остались надолго.
Основной запрос к государству от девелоперов в отношении крупной застройки – создайте механизм и, каким бы он ни был, пусть действует на долгий период. Иногда крупные проекты занимают десятилетия. Нередко получается так: начали проект в одних правилах, пришли к экватору в других, завершили – в третьих. А каждое новое правило – это принципиально другая финансовая модель. Поэтому важно, чтобы механизм сохранялся на долгий период, чтобы можно было понимать цифры и вести бизнес».
