Бум на BIM. Как девелоперы, архитекторы и государство применяют BIM

Александр Шевчук
Автор статьи
Александр Шевчук Александр Шевчук журналист и эксперт в сфере жилой недвижимости
журналист и эксперт в сфере жилой недвижимости
Блог-превью (14)
Пандемия ускорила цифровизацию строительной отрасли. Минстрой говорит о скором переходе на BIM, а федеральные девелоперы и крупные бюро давно используют «цифровые двойники» зданий. Совсем недавно первый проект, разработанный в BIM, прошел госэкспертизу полностью в цифровом формате. Будущее на пороге – и мы пообщались с теми участниками рынка, кто уже принял его в дом.

Переходим на BIM к 2022 году

По прогнозу чиновников, девелоперы должны перейти на BIM к 2022 году – пока речь идет только о работе с госзаказами. Для перехода готовят законодательную базу. Постановление о применении BIM-технологий премьер-министр Михаил Мишустин подписал недавно – 17 сентября 2020 года. В нем закреплены правила о том, как формировать, вести и что включать в информационную модель здания. В конца года утвердили также классификатор строительной информации. 

BIM доки

Полный текст Постановления – на сайте Правительства России. Классификатор строительной информации – на сайте разработчика ФАУ «ФЦС».

Сегодня, по оценкам PwC, на BIM в России работает около 5–7% компаний. В их числе есть девелоперы, архитектурные и проектные бюро. В последние 2–3 года в строительной отрасли уже очевиден «бум на BIM» – компании интересуются технологиями, ищут BIM-инженеров, внедряют элементы BIM в свои процессы. 

Локомотив в этом движении – крупные федеральные девелоперы и передовые архитектурные бюро, а стратег – государство, которое создает условия для работы BIM в России. Мы спросили участников отрасли, для чего и как они применяют сегодня цифровое моделирование зданий.

Государство: внедряет BIM, чтобы строить быстрее 

BIM поможет государству реализовать его big idea – построить 1 млрд м² к 2030 году. Когда BIM будут применять все девелоперы, это позволит значительно сократить сроки работы над проектами. 

Пока же власти настраивают работу с BIM в части госэкспертизы социальных объектов. В ближайших планах на 2020–2021 – перевести на BIM все проекты, выполняемые по госзаказу и обеспечить им возможность пройти госэкспертизу в цифровом формате. Все это поможет ускорить и удешевить работу над проектами, а еще – вести верный расчет сроков и стоимости эксплуатации и капремонта зданий. 

Дворец водных видов спорта «Лужники».  Новое здание с частично раздвижной крышей спроектировано в BIM. Реконструкция завершилась в 2019 году.

С 2020 года девелоперы в Москве и Санкт-Петербурге уже могут отправить на госэкспертизу BIM-модель здания, возводимого по госзаказу, – и получить заключение. Толчком к этому стал успешный эксперимент ФАУ «ФЦС» с участием российских BIM-разработчиков: пробную госэкспертизу прошла школа на 1000 мест в Свердловской области. А первым объектом в России, который был полностью спроектирован на BIM и прошел госэкспертизу в цифровом формате, стал детский сад от ГК «Эталон». Объект в составе ЖК «На Блюхера» в Санкт-Петербурге получил заключение в сентябре 2020 года. 

В Мосгосэкспертизе был создан свой проектный офис, посвященный внедрению BIM, – об этом говорит руководитель проектов Фонда ДОМ.РФ Алиса Ткачук.

«Информационное моделирование используется повсеместно, и Россия не является исключением. В последнее время большой интерес к нему проявляет Правительство Москвы, а в Мосгосэкспертизе уже создан проектный офис по внедрению BIM-технологий. Если говорить о ближайших перспективах, то при проектировании зданий BIM будет использоваться всё более активно»

Алиса Ткачук, архитектор, руководитель проектов Фонда ДОМ.РФ

BIM может помочь и в более крупных масштабах – например, в городском планировании: технология позволяет создавать динамичную модель города. Однако, как полагает эксперт из ДОМ.РФ, в урбанистике и градостроительстве внедрение BIM – более сложный процесс. Поэтому разработчики мастер-планов и стратегий пространственного развития перейдут на BIM не так быстро.

Но когда это случится – управлять городскими объектами точно станет проще. В этом уверен партнер бюро Syntaxis Александр Стариков. Эксперт считает: обязательное внедрение в нашей стране этой технологии позволит создать цифровую библиотеку городских строений, которая в дальнейшем станет основой для их обслуживания.

Павильон «Атом» на ВДНХ с прозрачной зоной для выставок и «зеленой» кровлей. Объект спроектирован в BIM, открытие – в августе 2021 года.

Архитекторы: автоматизируют процессы, создают нестандартные проекты

Проектирование – одна из главных опций всего потенциала BIM. Архитекторам технология помогает детально воссоздать будущее здание – и на раннем этапе получить точные данные о стоимости проекта. Правда, это возможно, если подходить к BIM комплексно, – так полагает руководитель архитектурной практики «Северин Проект» Александр Балабин.

«Частичное выполнение проекта в BIM сродни использованию ракетного двигателя при конструировании деревянной повозки. Мы же практикуем комплексный подход. 

Комплексная BIM-модель позволяет более точно прогнозировать финальную стоимость реализации проекта, оценивать бюджет и смету. BIM дает возможность производить более полный учёт материалов в сравнении с ручным подсчетом и четко корректировать ведомость материалов при изменении проекта. Улучшает экономику проекта и тот факт, что BIM помогает выявлять коллизии при обновлении проекта, существенно снижает число случайных ошибок или нестыковок при увязке разделов проектной документации»

Александр Балабин, архитектор, руководитель архитектурной практики «Северин Проект»

Технологии BIM объединяют и увязывают в одну базу все данные о проекте. Любые изменения видят все участники работы, а если поступили новые вводные, вся модель автоматически обновляется. Все это ускоряет и упрощает работу на проектах любой сложности. Это подтверждает и эксперт из «Северин Проект»:

«Мы стали применять BIM еще 13 лет назад в подмосковной Черноголовке. И с тех пор как генеральный проектировщик мы создаём объекты самых разнообразных функций, уровня сложности. Например, апарт-комплекс «Движение.Тушино» на 105 тыс. м² и третью очередь ЖК «Римский» общей площадью свыше 316 тыс. м², ЖК «Ломоносовский», гравитационную винодельню «Скалистый берег» под Анапой – технологически насыщенный сложный объект»

Александр Балабин, архитектор, руководитель архитектурной практики «Северин Проект»

3 Фасад здания винодельни Côte Rocheuse

Гравитационная винодельня Côte Rocheuse (Краснодарский край), спроектированная в BIM. Открытие объекта – в 2021 году.

Инструменты BIM помогают архитекторам решать нестандартные задачи, которые без BIM было бы сложно реализовать. Идеи можно проверять в самом зачатке и сразу искать подбирать технические решения. Основатель CLANCY Engineering Джон Марк Кланси полагает: BIM позволяет рассчитать и построить более высокие здания, разработать фасады необычных форм и продумать оптимальную структуру района при использовании технологий. «Мы можем ожидать появления более ярких, выраженных проектов. BIM – очень гибкая система, её можно настроить почти под любые нужды», – считает эксперт. 

C08mKmh
Комплекс премиальных апартаментов RED7 от  ГК «Основа». Проект создан в BIM. «Пиксельная» архитектура здания создается за счет металлических конструкций, интегрированных в бетон. Ввод – в 2022 году.

То, что BIM открывает дорогу творческим замыслам, считает и руководитель UNK project Юлий Борисов.

«BIM-моделированием наше бюро занимается уже более семи лет. С его помощью были реализованы такие проекты, как квартал в инновационном центре «Сколково», Дворец водных видов спорта «Лужники», в процессе строительства находится павильон «Атом» на ВДНХ и другие. На данный момент BIM помогает реализовывать наши творческие задумки, проверять гипотезы ещё на стадии картинок»

Юлий Борисов, руководитель UNK project

BIM – тот инструмент, который позволяет выйти на новый уровень проектирования и поднять качественные характеристики продукта в строительстве – так считает директор по продукту GMK Оксана Сафронова.

«Имея информационную модель, можно с легкостью просчитать экономическую эффективность проекта, быстро получить все интересующие данные, для этого не придется обращаться к каждому специалисту по его вопросу – вся его работа по этому проекту, все разделы-составляющие объекта (а их немало), все данные хранятся в одной модели. Плюс к этому – BIM, позволяет увидеть весь объект в режиме виртуальной реальности, это важно как для стороны заказчика (это делает архитектуру доступнее и понятнее для него), так и для разработчика – он не «закапывается» в деталях, а может оценить проблемные моменты и создать нечто принципиально новое»

Оксана Сафронова, директор по продукту GMK

Однозначно, один из главных плюсов BIM – то, что технологии снимают с архитектора рутинные задачи. При проектировании типовых объектов или шаблонных частей проекта данные можно взять из сохранившихся моделей BIM.

«BIM снимает с архитектора лишнюю работу. Например, не нужно каждый раз вырисовывать стандартные детали – ему выдаётся уже готовый драфт проекта для творчества»

Галина Лоевская, генеральный директор BIM Project

«BIM позволяет упростить работу и при внесении изменений в проект. Так, если проектировщик работает в нашей BIM-системе Renga и вносит изменения в свою модель, они автоматически отображаются и в проектной документации»

Максим Нечипоренко, заместитель директора Renga Software

Но вот что касается продуктовых характеристик – архитектуры, этажности, квартирографии – эксперт из BIM Project подчеркивает: самостоятельно BIM не решает эти вопросы. В любом случае, архитектор определят, каким будет фасад, инсоляция, внутреннее благоустройство и многое другое. 

Помогаем девелоперам создавать конкурентный  продукт. Консорциум GMK и Archinform.

Девелоперы: экономят в масштабных проектах, унифицируют здания

В России из 5000 девелоперов жилья BIM профессионально применяют порядка десяти застройщиков – это данные Минстроя. Всё это, в основном, крупные девелоперы, которые работают в городах-миллионниках и реализуют КОТы.

BIM при комплексном использовании позволяет эффективно работать над большими проектами. Директор по развитию «ПИК-Франшизы» Алексей Сёмин подчеркивает сразу несколько эффектов от цифрового моделирования: BIM берёт на себя рутинные задачи и позволяет проектировщикам и архитекторам сосредоточиться на более важных вопросах, при этом сроки проектирования и строительства сокращаются до 20%, а время на координацию и согласования при разработке документации – до 70-90%. Застройщики же одновременно работают над большим количеством проектов без потери качества.

«ПИК, например, реализует 70 проектов только в столичном регионе – все они спроектированы с использованием BIM-технологий. Кроме того, в рамках нашей компании существует проект BIMTeam, который позволяет проектировщикам из регионов работать из дома, используя наши инфраструктуру и решения»

Алексей Сёмин, директор по развитию «ПИК-Франшизы» 

Комплекс программ BIM помогает на всех этапах цикла управления инвестиционно-строительным процессом, полагает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков.  В группе компании «Основа» переходить на инновационные технологии решили ещё в 2017 году. Пилотным проектом, где BIM применили комплексно, стал ЖК комфорт-класса «Гоголь парк» рядом с метро «Лухмановская».

«Эффективность выразилась в следующем: сроки проверки и приёмки рабочей документации были сокращены до одной недели, количество её изменений в процессе строительства снизилось на треть, повысилась прозрачность и достоверность строительного контроля. Сегодня с применением BIM-технологий возводится комплекс премиальных апартаментов RED7 в центре столице – наглядный пример того, что потенциал нововведений неисчерпаем и распространяется на любые форматы недвижимости»

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»

BIM помогает компаниям и во время строительства. С цифровой моделью легче вести строительный контроль и наблюдать за площадкой. Именно так работает одна из уникальных систем на рынке России Ingrad.Skald – собственная разработка девелопера «Инград».

«Трехмерная модель отображает ход строительства объекта, отслеживает порядок и статус разных видов работ в любой момент времени, включая тип, размеры и материал конструкций. Виртуальная прогулка с мини картой-чертежом погружает в процесс строительства, не выходя из офиса. Эта система ежедневно помогает подрядчикам и инженерам стройконтроля на площадке»

По информации пресс-службы «Инград»

Когда дом готов, BIM позволяет его грамотно эксплуатировать. Ведь исполнительная BIM-модель такая же «живая», как и здание: в ней заложены функции плановых техосмотров, замены оборудования и других процессов в течение всей эксплуатации объекта, – так сообщает руководитель по развитию бизнеса компании GENPRO Анастасия Остапенкова. GENPRO создавала цифровой двойник здания для проекта штаб-квартиры «Ростех Сити» в Тушино, которую возводит «Ви Холдинг Девелопмент». 

Эксперт утверждает – ВIM-модель в эксплуатации здания существенно экономит расходы, до 30%. Просто потому, что у главного инженера уже есть модель, где автоматически показывается, какая система в какой момент времени требует повышенного внимания к себе.

Кроме того, эксплуатирующая организация получает полную информацию по всему оборудованию и используемым в строительстве материалам – в этом видит большой плюс BIM группа компаний «Эталон». Девелопер комплексно использует BIM с 2012 года. В настоящее время «Эталон» активно развивает проект «BIM в эксплуатации», благодаря которому можно эффективно планировать даты обслуживания и ремонта инженерных систем. 

Но BIM сегодня применяют не только там, где есть большие многосоставные объекты. Типовые проекты, которые предназначены для индустриального производства, также выполняют с помощью BIM. Цель – унифицировать проект и автоматизировать всё, буквально до последнего гвоздя, – утверждает гендиректор ГК «Омакульма» (Omakulma) Виолетта Басина. Эксперт акцентирует: BIM позволяет в динамике следить за всеми процессами на стройплощадке и реагировать на них молниеносно.

«Нам, застройщику на рынке ИЖС, выгодна именно унификация проектов домов, как бы это ни казалось на первый взгляд странным. Наш проект горизонтального жилого комплекса «Омакульма – Аннино» (Omakulma — Annino) под Петербургом стал пилотным во всероссийской программе проектного финансирования ИЖС в немалой степени именно из-за такого подхода. 

Пять типовых проектов индивидуальных домов предназначены для индустриального производства. Таким образом, банк ДОМ.РФ смог оценить и себестоимость комплекса, и цену предложения домовладений, и затраты на их возведение.

Кстати, у нас внедряется даже система «Умный город», не говоря об элементах «Умного дома» в домовладениях»

Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма» (Omakulma), председатель комитета Российского строительного союза (РСС) по взаимодействию застройщиков и собственников жилья

Девелоперы сходятся в одном – BIM может многое. Но способна ли система полностью заменить человека в работе над девелоперским продуктом? Застройщики считают, что нет. «Продуктовая» часть все-таки остается за самим девелопером, так полагает директор по развитию «ПИК-Франшизы» Алексей Сёмин.

«У девелопмента есть несколько измерений: BIM можно отнести к IT-измерению, а архитектуру зданий – к продуктовому. Внешний вид зданий и их продуктовые отличия больше зависят от уникального видения девелопера, а не от технических решений, с которыми он работает»

Алексей Сёмин, директор по развитию «ПИК-Франшизы» 

Концепция по созданию того или иного строительного объекта всегда начиналась и будет начинаться с человека, – в этом убежден основатель M9 development Максим Морозов.

«Современные цифровые технологии призваны только помочь воплотить в жизнь то, что замыслил человек, оптимальным способом»

Максим Морозов, основатель M9 development 

ЖК Римский

3-я очередь ЖК «Римский» в поселке Развилка от ФСК спроектирована в BIM. В основе – римская застройка с разностилевыми зданиями. Сроки сдачи – 2024 год.

Покупатель квартиры: получает больше качества 

BIM позволяет создавать более качественный продукт. Для покупателей новостроек именно в этом будет заключаться осязаемый эффект от внедрения BIM – уверена Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», председатель экспертного совета по инновациям РГУД. 

Дома, которые будут проектироваться и строиться с помощью BIM, способны быть более комфортными и продуманными с точки зрения планировок квартир, общественных и функциональных зон и архитектуры в целом. 


Если говорить о перспективах и актуальных тенденциях в этой сфере, то можно надеяться, что с каждым годом технологический разрыв между проектированием, строительством и эксплуатацией станет менее заметным, а BIM – более адаптивным для применения. 

Профессиональное сообщество уже осознает ценность и необходимость адаптации BIM-технологий в бизнес-процессы, полагает директор по девелопменту Insolver Никита Евдокимов и с ним согласны многие участники рынка. Когда государство активно пропагандирует их применение, в последнее время разрабатывая соответствующие нормативы и стандарты, то становится очевидным: игрокам стройотрасли нужно будет встроиться в этот тренд.

Авторы статьи: Александр Шевчук, Алена Смирнова

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.