Пузырь лопнет, цены вырастут, спрос упадет?

Обсуждаем с экспертами главные угрозы 2021 года
Александр Шевчук
Автор статьи
Александр Шевчук Александр Шевчук журналист и эксперт в сфере жилой недвижимости
журналист и эксперт в сфере жилой недвижимости
Блог-превью (1)_page-0001 (1)
Государственная программа привлечения заемных средств под низкий процент не только спасла строительный рынок в 2020 году, но и стала драйвером роста цен, и ее продление до 1 июля 2021 года породило логичный скепсис со стороны экономистов. О возможности «ипотечного пузыря» по американскому образцу на фоне перегрева рынка недвижимости заговорили еще в июле – такое предположение высказал заместитель министра финансов Алексей Моисеев. Да и после выступления Эльвиры Набиуллиной в Госдуме, когда было озвучено решение продлить период льготного кредитования, остался «осадочек»: главный банкир страны подчеркнула, что с такого рода поддержкой, стимулирующей рост цен, пора бы и завязывать. В итоге рынок недвижимости волнуют сегодня три важных вопроса: ждет ли нас «ипотечный пузырь», что будет с ценами на новостройки и дальнейшим покупательским спросом населения. А также не уйдет ли потребитель на рынок вторичного жилья. 

По данным Росреестра, за период действия программы льготной ипотеки под 6,5% с первоначальным взносом 20% (с августа – 15%):

  • с 23 апреля по 1 декабря было зарегистрировано 127,5 тыс. сделок. 
  • За девять месяцев россияне заняли на покупку жилья 2,7 трлн рублей.
  • К осени общее число ипотечных заемщиков в России достигло 10 млн человек. 

Пузырь, который не лопнет

Игроки рынка недвижимости считают, что реальной угрозы «ипотечного пузыря», подобного тому, что в 2008 году привел к финансовому кризису в США, а затем и во всем мире, россиянам можно не опасаться: американский и российский рынки жилья и ипотеки находятся на совершенно разных уровнях развития. 

Во-первых, не те объемы. Наше главное отличие состоит в том, что процент ипотечников в России значительно ниже, чем в США и европейских странах. Покупаемый метраж тоже несопоставим – 18 м² на человека, в то время как в Европе и Америке он стартует от 30-ти. Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин считает, что массовые дефолты по ипотеке в России начнутся только с наступлением экономического коллапса, когда люди перестанут получать зарплату или вообще лишатся рабочих мест. 

«Каким образом создавался «пузырь» в Америке? Люди закладывали недвижимость в залог, она вырастала в цене на 10%, а аналитики считали, что она вырастет еще на 10% и перезакладывали ее с увеличением рыночной стоимости. Но потом недвижимость рухнула, и оказалось, что ипотечные бумаги обеспечены ею только на 50%. У нас такой ситуации нет и не предвидится».

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». 

Во-вторых, российская ипотека – слишком маленький сектор экономики. По словами Надежды Коркка, управляющего директора агентства недвижимости «Метриум», в США в 2007 году объем ипотечного долга равнялся 70% ВВП, а в России сейчас – 7% ВВП. То есть россияне живут в условиях хронического дефицита заемных средств на жилье, чего нельзя сказать об американцах или европейцах, чьи долги за ипотеку достигают, а в некоторых случаях превышают размер ВВП. 

В третьих, в США, в отличие от России, развит рынок ипотечных облигаций, который, собственно, и обрушился, вызвав цепную реакцию на других рынках из-за роста неплатежей по ипотеке. 

По данным сервиса покупки и продажи жилья «Синица», в июне количество зарегистрированных договоров долевого участия в столице стало расти, в августе превысило показатели предыдущего года на 43%, а в сентябре-октябре на 72-73%. Также заметно выросла доля ипотечных сделок: если в 2019 году на них приходилось порядка 47% всех ДДУ по Москве, то в 2020-м – уже более 60%.

Неизбежность роста

В конце октября, когда Эльвира Набиуллина призвала «своевременно» свернуть программу льготной ипотеки, рост цен на квадратный метр на фоне усиленного спроса был уже не новостью: о том, что, согласно прогнозам Министерства строительства России, заложенным в целях программы «Жилье и городская среда», средняя стоимость жилья в новостройках модельного (стандартного) жилья в стране в среднем составит 88 тыс. руб. за 1 м², РБК писал еще в мае этого года. Отмечая, что этот показатель выше уровня цен, на которые ориентируется Минстрой в 2020 году (75,2 тыс. за 1 м²), и выше тех, которые по факту были в России в 2019 году (68,9 тыс. за 1 м²). 

Генеральный директор сервиса «Синица» Наталья Шаталина считает, что программа льготной ипотеки действительно спасла отрасль, но дальнейшее поддержание пониженной ставки на фоне снижения объемов предложения будет способствовать росту цен и дальше: «Цены в старых границах Москвы за прошедшие месяцы и так выросли на 13,5% до уровня 243,9 тыс. рублей за м², в Новой Москве рост составил 18,3% до 152,8 тыс. рублей за м², причем основной прирост пришелся именно на вторую половину года».

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова сообщает, что по данным ее компании, с января по ноябрь этого года средняя стоимость 1 м² в новостройках бизнес-класса в Москве выросла на 19% до 290 515 рублей, а в премиум-классе – на 14,8%, до 658 558 рублей. Запуск программы льготной ипотеки расширил аудиторию покупателей новостроек, во-первых, за счет тех, кто ранее не мог взять кредит из-за более высоких ставок и, как следствие, более крупных ежемесячных платежей. Во-вторых, за счет активизации инвестиционного спроса. 

Растущий покупательский спрос также привел к вымыванию наиболее доступных квартир и закономерному росту цен на «остатки» лотов и более ликвидные объекты. Что, в свою очередь, позволило активно продолжать строительство уже начатых проектов и постепенно выводить в продажу новые ЖК. По подсчетам аналитиков компании «БЕСТ-Новострой» в старой Москве выручка девелоперов оказалась на 17% выше, чем год назад за тот же период, и составила 540 млрд руб.

Генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова уверена, что в условиях пролонгирования программы до конца 2021 года цены продолжат расти, хоть и не такими быстрыми темпами: именно продление ипотеки с господдержкой до июля, а может быть и до конца будущего года, поможет снять ценовое напряжение и убавит ажиотаж покупателей, боящихся не успеть получить ипотеку до конца ноября. 

Согласно прогнозам, продление ипотеки до 1 июля 2021 года, позволит улучшить жилищные условия 600 тысячам семей на сумму порядка 1,850 трлн рублей.

Коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков дает следующий прогноз: «Если говорить об удорожании первичной недвижимости, то к концу года средняя стоимость квадратного метра выросла на 15%, а по ряду проектов – до 20%. Однако этот рост был обусловлен множеством рыночных факторов – сокращением объемов строительства, вымывание наиболее ликвидного предложения, формирование отложенного спроса за время действия ограничений, ростом себестоимости материалов и энергоносителей и так далее. Кроме того, цена, как и раньше, растет по мере строительной готовности объектов». 

То есть все эти рыночные факторы, как и раньше будут играть свою роль в дальнейшем на планомерном росте стоимости квадратного метра. С учётом инфляции, которая в нашей стране в годовом исчислении составляет уже 3,98%, и удешевлением рубля, очевидно, что квадратный метр будет прибавлять в цене. Сохранение низкой ставки поможет компенсировать этот рост, а сохранение условий льготного кредитования на более долгий срок может «успокоить» покупателя и сбалансировать кривые спроса и роста цен.

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в третьем квартале 2020 года – с июля по сентябрь – россияне досрочно погасили ссуды на 524,8 млрд. рублей. По сравнению со вторым кварталом объем досрочно погашенных кредитов вырос почти в 1,5 раза, а с прошлогодним аналогичным показателем указанная сумма на 82,2% больше. 

Лучшую годовую динамику осенью этого года среди регионов с наибольшим количеством выдач ипотечных кредитов показали:

  • Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, где выдачи выросли на 84% по сравнению с октябрем 2019 года;
  • Алтайский край (+80%);
  • Тюменская область (+79%);
  • Москва (+74%).

Наименьшие показатели отмечены в Башкортостане, где выдачи увеличились «лишь» на 44%, Кемеровской (+42%) и Иркутской областях (+29%).

Без спроса? 

На дискуссионной сессии проекта GMKTalks, состоявшейся в начале декабря, на вопрос будет ли следующий год таким же прибыльным для девелоперов, исполнительный директор по работе с партнерами дивизиона «ДомКлик» Александр Попов четко обозначил: надеяться на это не стоит. Он озвучил свежие данные о числе заявок на одобрение ипотеки в «ДомКлик»: «…Сейчас, в моменте, мы видим, что объем заявок на 20% ниже, чем был в прошлом году. А ведь сейчас идет закладка рынка на следующий год. Мы понимаем, что будет определенный провал спроса».

Заместитель генерального директора компании MR Group Ирина Дзюба подтверждает: нового скачка спроса на ипотеку в следующем году не ожидается, так как многие воспользовались возможностью улучшить жилищные условия, а доходы населения не растут. 

Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty, говорит о том, что специалисты рынка недвижимости уже наблюдают постепенное снижение ажиотажного и отложенного спроса. Однако вывод десятков новых проектов поддержит интерес платежеспособных заемщиков, которые успеют купить жилье по привлекательной стоимости на начальном этапе строительства и воспользоваться льготной ипотекой. 

Игорь Сибренков считает, что даже досрочное прекращение действия льготной ипотеки, меры изначально временной, не сильно скажется на спросе — сегодня банковские ипотечные ставки держатся на максимально комфортном для покупателей уровне. Спросом по-прежнему будут пользоваться проекты с оптимальным соотношением цены-качества и высокими характеристиками: хорошей транспортной доступностью, оригинальной архитектурой и насыщенной инфраструктурой, разнообразными планировочными решениями, а также разнообразием условий приобретения.

Что касается спроса на вторичное жилье, то, как всегда сработал закон рынка: как только застройщики стали поднимать цены, потребители задумались о «вторичке». Но так как стоимость так называемого регулярного жилья тоже успела подрасти, и на рынка вторичного жилья осталось не так много ликвидных предложений, покупатели вновь сфокусировали внимание на новостройках, при этом принимая решение значительно быстрее.

Юлия Федулаева, директор по поддержке риэлторского бизнеса ГК «МИЭЛЬ», предполагает, что при досрочном завершении программы ситуация может сложиться аналогично нынешним сентябрю и октябрю, на которые пришелся «пик» спроса на жилье: «В то же время продление программы господдержки на неопределенный срок, скорее всего, не лучшим образом скажется на рынке. Рано или поздно дофинансирование из бюджета закончится, поэтому льготная ипотека действительно будет потихонечку приостанавливаться, так как есть игроки рынка, которые пытаются нажиться на этих действиях». Ирина Дзюба прогнозирует в наступающем году рост интереса к сделками trade-in, сообщая, что уже сейчас покупатели MR Group все чаще интересуются этой возможностью, что говорит о желании многих владельцев «вторички» переехать в более качественное жилье. 

«Для застройщиков эффективной мерой поддержки могли бы стать более низкие ставки по проектному финансированию. В частности, при строительстве наиболее дешевого жилья стандартного класса, основными покупателями которого как раз являются категории граждан с не самыми высокими доходами, при условии, что застройщик сохранял бы более доступный ценник».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». 

Стоит напомнить, что в этом году жилищные кредиты стали доступнее для граждан не только за счет субсидированной ипотеки, но и ввиду снижения ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по потребительским кредитам в целом. Поэтому, чтобы прогнозировать развитие рынка недвижимости в будущем, необходимо, в первую очередь, смотреть на данный показатель. Пойдет ли Центробанк на дальнейшие послабления в своей кредитной политике? Также ситуация будет зависеть от положения дел в экономике в целом, конъюнктуры рынка к лету 2021 года и объема предложения (сейчас экспозиция сократилась до уровня 2016 года). Поэтому пока сложно предсказать, какими могут быть последствия от отмены данной программы в середине 2021 года.

Впрочем, свое веское слово уже произнес главный куратор российской строительной отрасли – вице-премьер правительства Марат Хуснуллин: он заверил, что будет добиваться продления программы до конца будущего года. Поживем – увидим. 

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.