Апартаментам конец? Разбираемся, что на самом деле происходит на этом рынке

Александр Шевчук
Автор статьи
Александр Шевчук Александр Шевчук журналист и эксперт в сфере жилой недвижимости
журналист и эксперт в сфере жилой недвижимости
Блог-превью
Заявление замминистра Никиты Стасишина о том, что «лавочку пора закрыть» застало рынок врасплох. Признаться, официально определиться с форматом апартаментов требовалось давно. Вроде бы продаются площади под жилье, а название им даётся, как «коммерческие», приравненные к паркингам, кладовым и т. д. Но тогда почему в них не сделать, скажем, салон красоты или булочную, фотостудию или магазин автозапчастей? И если это жилая недвижимость, на каком основании в ней нельзя прописаться собственнику, как это не так давно было разрешено сделать на дачных участках? Вопросов всё больше.

Без права прописки

Апартаменты как отдельный сегмент рынка начали появляться в период кризиса 2008 года, когда застройщики стали перепрофилировать ставшие невостребованными офисные площади. Далее сработало обстоятельство – логично жить там, где работаешь. И апартаменты стали составной частью многофункциональных комплексов, где по соседству располагались и бизнес-пространства, и жилые помещения, и инфраструктурные учреждения – кафе, рестораны, магазины, детские игровые клубы, кинотеатры и т. д. Постепенно данный формат набирал обороты, а в период массового освоения территорий промзон его популярность достигла максимальных значений.

По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, сегодня апартаменты, помимо Москвы и Санкт-Петербурга, строятся и продаются в 9 регионах России, среди которых Нижний Новгород, Тюмень, Казань, Краснодар, Сочи и другие. И если сначала речь шла о модном жилье, прежде всего в стиле лофт, и исключительно о проектах редевелопмента, то уже к 2013 году апартаменты стали строить как новые здания, а в Москве формат вышел за пределы Третьего Транспортного кольца.

Это весьма примечательно: у девелоперов появилась возможностью реализовывать крупные проекты на более дешёвых площадках, для покупателей – приобретать недвижимость по цене значительно меньшей, чем стоили квартиры.

«Действительно, популярность апартаментов среди покупателей недвижимости, в первую очередь, обусловлена более выгодной ценой. Как правило, они стоят на 10–15% дешевле квартир с аналогичными характеристиками в одной и той же локации. Во-вторых, преимуществом апартаментов зачастую является их местоположение. Поскольку юридически они не являются жильём, то подобные комплексы можно строить в тех местах, где нельзя построить обычное жильё.

Например, в некоторых районах в центре города (что особенно актуально для таких мегаполисов как Москва, где есть дефицит свободных для строительства жилья участков), либо в непосредственной близости от транспортно-пересадочных узлов или в рамках крупных деловых кварталов. Для девелоперов апартаменты выгодны ещё тем, что при возведении подобных комплексов не возникает жёстких обязанностей по строительству социальной инфраструктуры, в отличие от обычного жилья»,

– говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»

На данный момент, по данным bnMAP.pro, в старых границах Москвы реализуется 101 проект с апартаментами, из которых 43 – элитные и премиальные апарт-комплексы, ещё 41 проект относится к бизнес-классу. В других регионах России апартаменты не пользуются высоким спросом. Даже в Подмосковье и Новой Москве количество апарт-комплексов – в разы меньше, чем в столице (так, в Новой Москве этот формат можно встретить всего в 2 ЖК, в Подмосковье – в 5).

Блог-превью (1)
Комплекс апартаментов Balchug Residence, Москва

Ирина Доброхотова обуславливает в целом невысокую популярность апартаментов в регионах несколькими причинами. Главное – это высокая конкуренция с «традиционным» жильём. Учитывая нежилой статус недвижимости, покупатели проявляют завидный консерватизм и отдают предпочтение именно квартирам, где они гарантированно смогут получить прописку, воспользоваться ипотечным кредитом, субсидиями, налогом за вычетом и т. д.

Ставка больше, чем жизнь

Как отмечает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова, на сегодняшний день существует уже несколько разновидностей апартаментов: МФК (обособленные помещения в офисных центрах), апарт-отели (гостиничного типа), сервисные апартаменты (с гостиничным оператором). Это разные форматы, которые предназначены для различного использования. Тем не менее, их объединяет одна основная проблема – неопределённость правового статуса.

«Собственники апартаментов имеют ограничения в плане регистрации, платят налоги по повышенной ставке, а также оплачивают коммунальные услуги по тарифам нежилого помещения, Кроме того, на апартаменты не распространяются некоторые строительные нормы, принятые при возведении жилья, поэтому жители часто жалуются на плохую звукоизоляцию и инсоляцию.

При покупке апартаментов стоит уточнять их правовой статус, они могут быть оформлены как часть многофункционального торгово-офисного здания, в этом случае с регистрацией будут проблемы и ставка налога будет максимальной, а могут – иметь статус гостиницы, в этом случае собственники могут оформить временную регистрацию на 5 лет, и платить налоги по более низкой ставке.

Стоит отметить, что временная регистрация не во всех случаях равнозначна постоянной, например, получить место в детском саду с временной регистрацией крайне сложно, поскольку сначала получают места те, кто имеет постоянную регистрацию»,

– говорит Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»

Директор по развитию департамента городской недвижимости Knight Frank Игорь Егоров добавляет к информации коллеги: «Серьезный минус для владельцев апартаментов – это налоги, ставка варьируется от 0,5% до 2% и зависит от каждого отдельного комплекса. При ставке в 0,5% ежегодный налог на имущество практически равен ежегодному платежу налога за квартиру. Налог на квартиру обычно составляет 0,2–0,3% от кадастровой стоимости, но кадастровая стоимость одного кв. м квартиры как правило в два раза выше, чем кадастровая стоимость одного кв. м апартаментов в той же локации. При ставках в 1,5% и 2% апартаменты наименее выгодны. К слову, до недавнего времени все апартаменты в «Москва-Сити» облагались налоговой ставкой в 2%, пока не появился реестр Москвы с апартаментами гостиничного типа – в него попало много зданий, что снизило на них ставку до 0,5%».

Прикрыть «лавочку»

Иначе, как громом среди ясного неба, нельзя назвать недавнее заявление заместителя главы Минстроя России Никиты Стасишина: «Нецелесообразно в будущем строить всё, что не подходит под жилое». И в «чёрный список» чиновника попали именно апартаменты. Правда, затем он стал пояснять сказанное: идёт работа над созданием критериев, которые позволят отнести апартаменты к особому виду жилья — «жилым помещениям в многофункциональных зданиях». Перечень условий и соответствующих требований, в свою очередь, будут предъявлены ко всем подобным объектам, которые уже возводятся или планируют к возведению.

«Пока не очень понятно, как именно будут «прикрывать лавочку», но в целом, этого следовало ожидать, на рынке имеется значительный объём «жилья» с непонятным статусом. Одним из возможных путей дальнейшего развития ситуации может стать не прекращение строительства апартаментов, а своего рода легализация их в качестве жилья, но с пониженными требованиями в плане инсоляции, окружения и др. В этом случае такие объекты будут учитываться при расчётах необходимой инфраструктуры и собственники смогут получать все социальные блага, а на рынке появится новый класс жилья»,

– считает Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица»

Коммерческий директор Группы компаний «ТИС» Светлана Утешева в этом отношении спокойна: их проекты с апартаментами полностью соответствуют всем нормативам, предъявляемым к привычным всем ЖК. Например, в тюменском ОК Salut это касается инсоляции, озеленения, размера дворовой территории, игровых и спортивных площадок. Однако из-за отсутствия прописки этот проект недооценивается, так как жителям проблематично получить услуги городской социальной инфраструктуры. Так что законопроект сблизит в статусе жильё и апартаменты, а значит, стимулирует спрос на последние.

52e4e94c54c6194054d198fd2cfe0678
Комплекс апартаментов ОK Salut, Тюмень

Конечно, «признание» апартаментов изменит и ценовую политику. Коммерческий директор проекта «1А Первомайская» (также в Тюмени) компании Брусника Максим Филин не сомневается, что некий переходный период «встряхнёт» рынок. Девелоперы вынуждены будут нести дополнительные затраты на инфраструктуру, а значит, стоимость апартаментов значительно вырастет. Хорошо это или плохо – вопрос, как говорится, риторический.

«Изменения в законодательстве обоснованы, тем более, за несколько лет апартаменты уже нашли свою целевую аудиторию. В конечном итоге лучше поменять правила игры, чем просто заниматься запретами. На мой взгляд, логично совместно с застройщиками пересмотреть требования к строительству апарт-комплексов, предложить комфортные условия для проживания во всех отношениях»,

– уверен Алексей Игошин, генеральный директор технологичного агентства Homeapp

 

«В предложении Минстроя РФ об изменении статуса апартаментов в большей степени речь идёт о необходимости систематизации требований, предъявляемых к застройке. Считаю, что о запрете в прямом смысле слова речи нет. Именно регулирование необходимо для того, чтобы решать проблему социальной инфраструктуры в крупных проектах. Причём на рынке недвижимости обозначился целый ряд «болевых точек», который нуждается в модернизации, – мир меняется, а вместе с ним меняются и потребительские требования»,

– заключает Павел Лепиш, директор по продажам «ИНТЕКО»

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.