8 800 350 61 97

English

Русский

English

Русский

меню
Мы в соц. сетях
Начать диалог
Екатерина Сидоревич
25
НОЯ
2019
Екатерина Сидоревич

Измеряем «власть» на рынке жилья
Простой показатель, который много скажет о рынке

Миниатюра блог

 

В арсенале маркетологов есть несколько индикаторов состояния рынка жилья, которые они постоянно мониторят: средняя стоимость квадратного метра, количество сделок, поглощение, индекс активности рынка и многие другие. В копилку ваших знаний добавляем еще один простой, но очень интересный показатель – коэффициент концентрации на рынке жилья.

 

Концентрация на рынке жилья – это ситуация, при которой одна или несколько компаний обладают рыночной властью. А именно – способностью влиять на ситуацию на рынке, в первую очередь на цену.

Уровень концентрации влияет на поведение компаний на рынке: чем он выше, тем в большей степени компании зависят друг от друга, тем менее конкурентным будет рынок.

Допустим, на вашем территориальном рынке есть девелопер, который много строит и продает. При наличии слабых игроков или ограниченном спросе этот застройщик может диктовать цены на рынке, под которые придется подстроиться многим.

Чем меньше число компаний на рынке, тем выше уровень концентрации.

В основе показателя концентрации лежит сопоставление размера компаний с размером рынка, на котором она работает. Чем больше размер компаний по сравнению с масштабом всего рынка, тем выше концентрация на этом рынке.

Оценка концентрации может быть произведена с помощью таких показателей, как пороговая доля рынка, индекс концентрации, индекс Линда и др.

Обычно мы используем в своих исследованиях индекс Херфиндаля-Хиршмана.

Индекс характеризует не долю рынка, контролируемую несколькими предприятиями, а распределение рыночной власти между участниками этого рынка.

Индекс рассчитывается как сумма квадратов рыночных долей (в процентах) всех игроков на рынке.

1

Таким образом, ситуация на рынке может характеризоваться следующими стадиями:

  1. Неконцентрированный рынок.
    Рынки с низким уровнем концентрации, конкурентные. Действия на рынке лидеров по продажам и/или объемам ввода не могут диктовать условия другим участникам.
  2. Умеренная концентрация.
    Рынки с сильным уровнем концентрации (олигополистические рынки).
  3. Высокая концентрация.
    Рынки с высоким уровнем концентрации (монополистические). Действия на рынке лидеров по продажам и/или объемам ввода могут диктовать условия другим участникам.

 

Посмотрите несколько примеров расчета коэффициента концентрации рынка новостроек в разных городах.

 

По каким параметрам считать этот коэффициент? Мы выделили следующие.

5

На наш взгляд, такой подход позволяет посмотреть на рыночную ситуацию с разных позиций. Расчет коэффициента только по одному из этих параметров может ввести вас в заблуждение.

Мы взяли три города: Екатеринбург (данные на 2018 г.), Ростов-на-Дону (кон. 2017 г.) и Пермь (кон. 2017 г.).

Посмотрите, как отличается коэффициент концентрации по объему строительства или ввода и объему реализации.

6

Екатеринбург и Ростов-на-Дону – города-миллионники, высококонкурентные рынки с большим количеством игроков.

Поэтому, несмотря на высокую конкуренцию, рынки остаются неконцентрированными. Это значит, что, грубо говоря, спроса хватает всем.

А в Перми, напротив, по объему строящегося жилья и ввода рынок новостроек характеризуется как неконцентрированный. А по объему реализации – высококонцентрированный.

Пермские застройщики присутствуют на рынке в достаточном количестве, в объеме строящегося и вводимого жилья в 2017 году не наблюдалась диспропорция. Но продажи приходились на 3 игрока, что и стало следствием появления концентрации на рынке.

В такой ситуации есть вероятность, что даже один застройщик может оказывать влияние на рынок.

Часто такая картина складывается в экономически неразвитых регионах, когда основной объем продаж приходится на жилье массового сегмента, и есть 1-2 застройщика, которые являются монополистами в отрасли.

Для чистоплотных аналитиков можем порекомендовать рассчитывать коэффициент концентрации не только на всем рынке, но и в отдельном сегменте.

Кстати, так можно выявлять и незанятые ниши.

 

Резюмируем.

 

Когда надо знать коэффициент концентрации на рынке новостроек:

 

#1. Когда выходишь на новые территориальные рынки.

Так, например, несмотря на высокую конкуренцию, Екатеринбург отличается низким показателем концентрации, и это способствует появлению новых игроков.

#2. Когда занимаешь лидерские позиции в сегменте/на рынке и не хочешь их никому сдавать (или когда имеешь амбициозные планы по лидерским позициям).

#3. Когда происходят знаковые события, которые меняют ситуацию на рынке (например, уход игрока, резкое повышение/понижение цен, изменение спроса).

Измеряйте в динамике, расчеты несложные, можно повторять каждый год.

 

Хотите получать новые статьи?
Подписывайтесь на блог.
Читать далее
05
НОЯ
2019
Копнем глубже?
26
АВГ
2019
Скажем «да» малоэтажке?
Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.