В новой статье из цикла «Девелопер и проектировщик» я предлагаю разрушить мифы из серии «Так невозможно» и разобрать ошибки инженеров и пути их устранения.
Для примера возьмем план этажа ЖК одного из лидеров рынка Ростова-на-Дону. Это довольно опытный девелопер с большим количеством реализованных проектов. Тем не менее, ошибки, допущенные при проектировании, ухудшают качество его продукта.
Рис. 1
Здание выполнено по схеме монолитного железобетонного каркаса с заполнением газобетонными блоками и утеплением мин. ватой с облицовкой вентфасадом. Выявим несущие конструкции (обозначим красным) и инженерные коммуникации (обозначим синим).
С первого взгляда очевидно, что такое расположение конструкций и сетей просто недопустимо! Сложные выступы в кухнях, колонны посреди комнаты и множество углов в санузлах!
Можно было сделать лучше, не меняя планировок!
Даже не трогая несущие элементы и инженерные сети, реально улучшить их качество довольно простыми методами.
1. Минимум углов и выступов
Как в примере?
На рисунке ниже межквартирные перегородки выполнены не вровень с капитальными конструкциями.
Рис. 2-1
Мне не понятна причина, побудившая инженеров так выполнить перегородки. Скорее всего, проектировщик в данном случае «продает бумагу», а не выполняет качественную работу. Возможно, девелопер не обратил на это внимание. Может быть, было принято решение сделать перегородку цельной из блока толщиной в 200 мм (в нарушение норм по защите от шума), и, чтобы «не было обидно» покупателям, выступы сделали с двух сторон.
Как надо?
Факт в том, что можно сделать лучше! Если перегородка приходится на несущую конструкцию, располагать ее нужно строго вровень. Таким образом, хотя бы в одном помещении не будет лишних углов.
В этом решении предпочтение следует отдавать санузлам и кухням, а выступы — вынести в комнаты и коридоры. На это есть ряд причин.
— Столешница кухни удобнее всего монтируется на ровной стене. А выступы создают проблемы в изготовлении, монтаже, эксплуатации и ведут к ее удорожанию.
— В санузлах основной отделочный материал — керамическая плитка. Гораздо проще облицевать плиткой ровную поверхность без выступов.
Пример грамотного распределения — на рисунке ниже.
Рис. 2-2
А если взяться за планировки серьезнее, то можно обратиться к следующим приемам:
2. «Прячем» несущие конструкции в стены
Как в примере?
Несущие элементы почему-то размещены не в теле стен. Неважно, какая была толщина элемента и какая толщина стены – если стена 250 мм, то применяется колонна 250 мм; если стена 300 мм, то применяется колонна 300 мм. В любом случае, выступающие из наружных стен кап. конструкции – недостаток.
Как надо?
Колонну целесообразно разместить в теле наружной стены, применив в качестве ограждающих конструкций газобетонный блок такой же толщины, что и несущий элемент. Если потребуется элемент, перпендикулярный наружной стене, его можно сделать в районе межквартирной перегородки. Тогда вы выполните межквартирную стену из двух перегородок газобетона по 100 мм с воздушной прослойкой 50 мм для колонны толщиной 250 мм (меньше — не проходит по СП 54.13130.2011 п. 9.24) и спрячете колонну в тело стены. При толщине колонны 300 мм воздушный зазор увеличится до 100 мм. Для этого случая работает тот же способ — правда, с небольшими потерями пространства.
Но что, если вам жалко терять лишние 50 мм продаваемой площади? Тогда, конечно, можно сместить межквартирную перегородку с образованием выступов — и сильно уменьшить функциональность квартиры. Стоят ли этого лишние 0,2 м²? Может быть, лучше увеличить цену на эти самые 0,2 м²? Решать это должен сам застройщик.
Как избежать выбора между потерей площади и функциональности?
Хочу отметить, что выбор типа несущего элемента должен диктовать сам девелопер. Дело в том, что конструктору все равно, какие элементы каркаса ему применять. И все заявления о недостаточной несущей способности — манипуляция.
Можно и нужно рекомендовать конструктору поставить элементы чаще, увеличить длину элемента до 1200 мм. Стандартный шаг 3х6 м с запасом выдерживают колонны 250х900 мм на 17 этажей. Дело только в размере арматуры и марке прочности бетона.
Для наглядности возьмем другой участок плана этажа и переместим в нем конструктивные элементы — на рисунках ниже. Внимание — на красные элементы.
Рис. 3
Рис. 4
3. Оптимизируем инженерные сети
Как в примере?
Рассмотрим пример на рис. 3. Межквартирная перегородка между «зеленой» и «желтой» квартирами привлекает внимание сразу. Почему воздуховоды и стояк канализации расположены таким образом – мне не понять (помечены синим). Зачем эти выступы? Выглядит, как проигрыш в «Тетрисе». Ведь есть простой способ – разместить все вдоль перегородки между коридором и кухней, а еще лучше – между несущими элементами параллельно кухонному оборудованию. И аргументы про «не входит» меня не убедят. Это неправда! Даже для колонны 250 мм это не сложно: две перегородки из кирпича «на ребро» – и вентканал готов! Если колонна имеет толщину 300 мм, то великолепно подходит серийный железобетонный вентканал. Но самое странное в этом фрагменте планировки другое. Положение кухни здесь противоречит нормам. Дело в том, что, согласно СП 54.13130.2011, п. 9.26, «…не допускается крепление санитарных приборов и трубопроводов непосредственно к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые комнаты». Кроме того, планировка не позволяет использовать один канализационный стояк для кухни и санузла квартиры — придется ставить два.
Определенно, негосударственные экспертизы проектной документации смотрят на нарушения норм сквозь пальцы.
Как надо?
Расположение инженерных сетей нужно выполнять исходя из потребностей планировки, а не по желанию инженера облегчить себе жизнь.
Попробуем всё исправить! Переносим кухню, переносим оборудование в санузле, «утапливаем» конструкции. Оптимально размещаем вентканалы и стояк канализации. Новая планировка в пределах контура межквартирных перегородок готова! Здесь работают красные, синие и зеленые элементы. Применены все 3 метода:
Выводы. Как добиться идеала от проектировщиков?
- Девелопер обязан разработать четкое техническое задание для проектной организации с требованиями к планировкам, конструктивным элементам и инженерным сетям.
- Перед началом стадии «Проектная документация» обязательно выполняется эскизный проект с прорисовкой схемы инженерных сетей! А байкам про то, что «это долго», верить нельзя. Грамотный архитектор знает примерные размеры конструктивных элементов, вентканалов, стояков канализации и трубопроводных сетей и способен предусмотреть их расположение на плане.
- Ни одна планировка не должна выходить на стадию проектирования без утверждения отдела продаж! Все недочеты выявляются на стадии эскизного проекта.
- В работе с проектировщиком застройщик должен быть тираном! Он должен выставлять к планировкам жесткие требования и следить за их выполнением, добиваясь идеального результата.
- При обнаружении недостатков смело идите на реинжиниринг.
Об авторе
Спартак Казаков
Опыт работы в проектно-строительном бизнесе — 22 года. Прошел путь от рядового инженера проектного института до руководителя собственной проектной мастерской. Выполнял работы по Сибирскому Федеральному округу, ХМАО, ЯНАО, Крыму, Южному федеральному округу. Руководил проектным направлением в структуре девелопера. Имеет обширный опыт работы с административными и контролирующими органами. В настоящий момент работает в структуре промышленного холдинга и курирует направление строительства и эксплуатации.
