Участники вебинара:
- Алексей Попов, руководитель аналитического отдела компании «ЦИАН»
- Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, председатель комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов
- Виталий Разуваев, эксперт рынка недвижимости, экс-коммерческий директор компании «Сити XXI век», участник топ-10 лучших коммерческих директоров в девелопменте по версии издания «Коммерсант» (2011-2019 гг.)
Ключевые цитаты спикеров
Алексей Попов:
– Итоги первого квартала в Москве отрицательные – число сделок в московском регионе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 12%. Выручка, продажи пока в небольшом плюсе, за счет того, что цены растут.
Льготная ипотека 2015 года и льготная ипотека сейчас – отличаются и по длительности программы (сейчас 6 месяцев, тогда – 24 месяца), и по ставкам (15 процентов рыночной стоимости тогда против 8,5 сейчас). Под льготную ипотеку сейчас подойдет порядка 45% объектов недвижимости, средняя площадь таких квартир порядка 44 квадратных метров. В целом, условия выглядят более привлекательными. Но пока мы не можем прогнозировать, какими мы выйдем с карантина: какая будет ситуация с безработицей, как банки будут выдавать кредиты представителям тех отраслей, которые наиболее пострадали от кризиса и т. д.
Последние 9 месяцев 2019 года происходила парадоксальная ситуация: ипотечная ставка падала, а количество сделок уменьшалось. Специалисты это связывали с тем, что клиенты не заметили улучшения условий в сравнении со своими заработными платами (реальные доходы населения в этот период сокращались). Поэтому говорить о том, что сейчас снижение ставки как-то глобально повлияет на рынок, преждевременно. Мне кажется, важным шагом со стороны государства было бы сейчас открытие МФЦ, банковской инфраструктуры, хотя бы в усеченном формате, чтобы люди могли завершить сделки.
Маловероятно, что текущая ситуация повлияет на изменения в площади квартир проектов, которые уже реализуются или находятся на этапе подготовки к старту работ. Когда уже есть проектная документация, нарезать из имеющихся вариантов что-то меньшее – маловероятно. Что запроектировано, то продавать и будут.
Чаще, чем раньше, будет встречаться упрощение материалов строительства, но не критичное. Скажем, был запланирован лифт японский, поставят российский. Что по поводу маленьких студий – вряд ли люди захотят вернуться в них обратно.
Восстановление после нынешней ситуации будет непростое. Мы увидим, думаю, и небольшое снижение и цен, и спроса. Кардинального роста ипотечных сделок тоже не прогнозирую.
Михаил Хорьков:
– Любое изменение ипотечной процентной ставки оказывает позитивное влияние на рынок. Но пока говорить о прогнозах слишком преждевременно. По сельской ипотеке еще тоже нет достоверных данных, к тому же многие клиенты о ней даже не знают. Хотя вот на Дальнем востоке эта программа уже показала неплохие результаты. Нынешние меры все-таки помогут стабилизировать рынок недвижимости. Но тут важно задействовать и рынок вторичной недвижимости.
Формат государственной ипотеки будет лучше работать, если рассчитывать на клиентов, улучшающих свои жилищные условия. Скажем, когда люди переезжают из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную и у них небольшая доплата – тогда да.
В 2019 начался процесс снижения классов жилья. И это было связано не с застройщиком, а с возможностями покупателей. Будет движение в сторону более простых и более компактных квартир. Важно тут учитывать и особенности региона — молодой ли рынок или наоборот, преобладает пожилое население. Но возможности покупателей будут точно сужаться. Делать ставку на маленькие студии в нынешней ситуации я бы тоже не рекомендовал — скорее маленькие, компактные, но семейные квартиры.
Перспектива ближайшего года: как минимум, в девелоперских компаниях мы будем обсуждать процессы оптимизации, определения жизнеспособности тех или иных проектов.
Виталий Разуваев:
В Московском регионе более технологичные застройщики, поэтому перешли на продажи онлайн раньше, чем в регионах. То, куда мы пойдем, будет понятно летом. Потому что сейчас мы пожинаем плоды отложенного спроса, а тогда проявятся те клиенты, которые попали в воронку в сложные времена. Сейчас мы видим, что банки добавляют свой процент к гос. ипотеке. На рынок первичной недвижимости может повлиять смещение сроков – задержки, приостановки. Поэтому рынок вторичной недвижимости может во второй половине года выглядеть более привлекательно.
Нам точно будут нужны другие инструменты, если сравнивать с кризисами прошлых лет. Будут снижаться объемы продаж, но цены глобально не поменяются. Основные опасения по реализации вызывает не жилой фонд, а те коммерческие объекты, машино-места, которые застройщикам нужно будет продавать. Тут вопросов намного больше. В связи с изменениями автомобильной политики, есть риски, что люди будут ближе к осени продавать свои транспортные средства, что приведет к сложностям с продажами парковок. Возможно, понадобятся дополнительные способы стимулирования.
Сейчас нас ждет модель экономии: люди будут резать косты в обычной жизни, поэтому нужно будет учитывать это и в работе с коммерческой недвижимостью.
Лучше будет, но не сейчас. Комфортнее пройдет это время для тех, у кого есть резервные фонды, для тех, у кого четко соблюдены схемы с разнообразными портфелями. Сложнее будет тем застройщикам, у которых немного объектов и они примерно находятся на одной стадии. Фактор готовности будет влиять больше, чем класс жилья. Больше всего это коснется домов комфорт-класса, с бизнесом особых проблем не будет. Самые главные люди в компаниях будут продавцы и маркетологи – те, которые реально влияют на продажи.
Трендами станет то, что позволит потребителю платить меньше за обслуживание. Думаю, что площади квартир будут становиться меньше, но при этом у каждого члена семьи будет отдельная комната.
В связи с изменением потребительского спроса изменится отношение и к продукту. Каким он будет — мы увидим летом. Но мне кажется, что за год мы не восстановимся. Очень сильно меняется сознание и у бизнеса, и у потребителя. О выходе из нынешней ситуации можно будет говорить в лучшем случае к концу 2021 года. Оптимизация — ключевое слово.
