Что такое ипотечный пузырь? Это ситуация, когда темпы кредитования приводят к росту просрочки, росту доли высокорисковых заемщиков, обесценению ипотечных бумаг и последующему обвалу ипотечного рынка и рынка недвижимости.
Банки повально выдают кредиты, население в какой-то момент не может их выплатить и рынок лопается, как мыльный пузырь.
Обвал рынка жилья в США 2008 г
Рынок жилья в стране обвалился из-за цунами просрочек и невыплат по займам. Началось повальное изъятие домов и квартир в пользу банков. Падение ипотечного рынка спровоцировало обвал акций и облигаций, что потянуло за собой мировой финансовый кризис.
Причины, которые привели к пузырю:
- Ставка ФРС на минимальном уровне (1%), в стране появился колоссальный объем дешевых денег.
- Появились кредиты с низкими процентами и крайне низкими первоначальными взносами. Но с плавающей ставкой.
- Оценка платежеспособности из принципа «Ты человек? Даем кредит». Банки перестали добросовестно оценивать платежеспособность, потому что считали, что долги можно компенсировать залогом.
- Из-за высокого спроса на рынке увеличился объем строительства, что привело к перепроизводству. Цены начали падать – предложение превысило спрос.
- Ставка ФРС после крайне низкого уровня резко поднялась до 6%. На этом фоне платежеспособность заемщиков упала и спрос, который и так отставал от предложения, упал еще больше. Из-за этого цены и вовсе обвалились. А так как жилье было в залоге у банков, кредиты стали необеспеченными.
- Плавающие ипотечные ставки привели к просрочкам по платежам.
При этом на рынке широкое распространение получили ипотечные ценные бумаги. Рейтинговые агентства оценивали такие бумаги как качественный инвестиционный инструмент.
Другие статьи в рубрике «Тренды рынка». Читать в GMKBlog
Возможно ли повторение ситуации в России?
Сравним показатели.
DTI – это коэффициент, отражающий отношение ежемесячного платежа по кредитам к доходу
| Показатель | США 2006-2007 гг | Россия 2022-2023 гг |
| Закредитованность населения | В конце 2007 г. у среднего американца доля долгов от общей суммы личного дохода выросла до 127% . The Economist писал в 2008 году, что 15 кредиток в кошельке американца – почти обыденность. | В России долговая нагрузка домохозяйств во втором квартале 2022 года составила 11,4 %. То есть минимум в 10 раз ниже, чем долговая нагрузка в США в годы ипотечного пузыря. Правда, есть и другие данные. Банк «Хоум кредит» сообщил, что DTI на уровне 20,3 %, но если пересчитать показатель на экономически активное население, то эта цифра будет в районе 35—40 %. Но это все равно не 127%. |
| Доля ипотечных кредитов | В США доля ипотечных кредитов с высокой долей риска обычно находилась на низком уровне – 8 %. Но перед ипотечным кризисом доля таких кредитов выросла до 20 % от общего числа. | У 7,6% заемщиков оформлено 3 кредита и больше. Самая высокая закредитованность у граждан 33–38 лет – 50-60% людей этой категории должны банкам в среднем 1 млн рублей. |
| Доля просроченных ипотечных кредитов | в 2006 г. превысила 13 %. | Доля заемщиков с просроченными кредитами больше 90 дней по ипотеке составила 0,74%, по потребкредитам – 15,2% (довольно высокий уровень). |
| Общий объем выданных кредитов | в 2006 году составил примерно $10 трлн, или 75 % ВВП страны | в 2021 году составил 5,76 трлн рублей (всего 4,4% ВВП). |
| Темпы кредитования | в 2004-2006 – прирост около 10 % в год. | Темпы кредитования в 2021-2022 году тревожат. Выше, чем в США в годы перед кризисом: по потребкредитам в 2020 году портфель вырос на 20%. Но в первом полугодии 2022 темпы кредитования снизились: 6,7 % – потребкредиты, 12% – ипотека. |
Какие риски?
Льготная ипотека и сложная экономическая ситуация создают определенные риски. Поэтому по итогам года Центробанк пообещал ужесточить регулирование ипотечных кредитов по низким ставкам – регулятора беспокоит ситуация в ипотеке.
Снижение реальных располагаемых доходов населения РФ в 3-м квартале 2022 года составило 3,4% в годовом сравнении. И хотя долговая нагрузка к концу 2022 года существенно не выросла, россияне всё чаще обращаются в банки, чтобы погасить прежние кредиты. Растет доля тех, кто берет второй и третий кредиты. Увеличивается число банкротств физлиц.
Тревожная ситуация складывается в сегменте потребительского кредитования. Банки выдают необеспеченные кредиты, например, чтобы россияне внесли первоначальный взнос по ипотеке.
Также есть риск в несбалансированности семейного бюджета. По данным Всемирного банка, семейный бюджет россиян весьма чувствителен к неблагоприятным экономическим и жизненным ситуациям. Любые непредвиденные траты могут вывести из равновесия.
Итог:
Ситуацию с американским кризисом не сравнить – мы находимся в более выгодном положении, потому что регулятор более строго следит за банковским рынком и препятствует бесконтрольной выдаче кредитов.
Но если задолженность россиян продолжит расти, проблем не избежать – начнутся просрочки.
ЦБ провел стресс-тест по банковскому сектору до конца 2023 года. По словам Ксении Юдаевой, первого заместителя Председателя Центрального банка России, банковский сектор сохранит устойчивость и потенциал кредитования. Но некоторым банкам может все-таки может потребоваться докапитализация в 0,7 трлн. Банки сейчас активно восполняют капитал.
Задача регулятора сейчас – ужесточить кредитование, чтобы темпы роста кредитования не превысили возможности населения. Это и делает Центробанк. Чтобы ограничить льготную ипотеку от застройщика, ЦБ планирует повысить уровень резервирования ипотечных кредитов в зависимости от величины эффективной ставки.
Так что и ипотечное, и розничное кредитование в 2023 году будет менее доступным, чем в 2022-м. Но ипотечного пузыря у нас нет.
Аналитика для девелоперов: Центр маркетинговых исследований GMK
