Застройщики России за 10 месяцев 2018 года ввели меньше жилья на 14,3% по сравнению с прошлым. Ежегодное снижение объемов ввода за январь-октябрь наблюдается после максимума, зафиксированного в 2015 году.
Правительство и Минстрой объясняют это последствиями кризиса 2014-го года и прогнозируют снижение ввода жилья в ряде регионов РФ до 20%.
Разговоров о том, преодолели ли мы кризис, идет много. В целом отрасль кризис еще не пережила, но в отдельных городах сложилась благоприятная ситуация.
По прогнозу портала ЕРЗ в целом объем ввода жилья в 2018 году составит не более 76,9 млн м², в том числе индустриального жилья — до 42,6 млн м², индивидуального — до 34,3 млн м².
Посмотрим, как изменилась ситуация в городах. Для примера возьмем некоторые, в которых мы проводили исследования в 2018 году (Краснодар, Ростов-на-Дону, Екатеринбург, Самара, Пермь, Томск и Пенза).
Эти города очень отличатся друг от друга, начиная от численности населения, заканчивая особенностями рынка жилья.
На конец года все города демонстрируют снижение ввода, особенно «отличились» по этому показателю Екатеринбург, Краснодар и Пермь (более 50%).
Показатель ввода жилья – это отложенный показатель, индикатор следствия определенных событий. В нашем случае — кризиса, начавшегося в 2014 году.
Что же характеризует ситуацию сейчас?
Объем строящегося жилья, уровень цен и количество сделок, а самое главное – темпы развития этих показателей.
К примеру, по объему строящегося многоквартирного жилья Екатеринбург к концу года вышел на показатели 2014 года.
Так получилось не только благодаря многочисленным разрешениям на строительство (что характерно сейчас для многих городов), но и за счет выхода на строительные площадки застройщиков.
По оценкам Уральской палаты недвижимости, сильного перенасыщения рынка не происходит. Рост предложения происходит вслед за ростом продаж и продавцам пока удается поддерживать разумный баланс спроса и предложения по многим территориям.
По всем городам наблюдается положительный среднегодовой рост цен на новостройки. Где-то в меньшей степени (Пенза: +0,1%), где-то в большей (Екатеринбург: +1,1%).
В Тюмени на фоне сокращения объемов ввода в 2018 году на 31%, наблюдается рост количества сделок на 26% при увеличении стоимости квадратного метра на 10%.
Строящееся жилье в Самаре к концу 2017 года составляло 1 274 450 кв. м, к концу 2018-го – уже 1 745 261 кв. м, что показывает уверенность застройщиков.
В Томске сокращается и объем ввода, и объем строящегося жилья. Рынку характерна краткосрочность планов застройщиков и точечность строительства: один дом построили — приступили к следующему.
Что благоприятно повлияет на рынки наших городов и успех застройщиков в 2019 году?
#1. Прирост количества и благосостояния населения
К сожалению, без этого крайне сложно «прокачивать» рынок, какая бы хорошая команда маркетологов у вас ни была.
Отмечено, что в городах с положительным естественным и миграционным приростом все хорошо по вводу жилья и темпам выхода из кризиса.
#2. Структурное разнообразие рынка
Основную долю стабильного рынка составляет жилье массовых сегментов – это классы «стандарт» и «комфорт». Чем шире эти сегменты, тем комфортнее чувствуют себя застройщики на рынке.
Разнообразие рынка по классам жилья можно встретить не в каждом городе. Преобладание «стандарта» подразумевает негибкость, ценовую ограниченность и подверженность нестабильным экономическим явлениям в первую очередь.
Очевидно, что застройщики не могут повлиять на рост благосостояния населения. Но хорошо изучить территорию, выбрать своего покупателя и предложить соответствующий рынку продукт вполне реально.
Успехов в Новом 2019-м году!
Использовались материалы ЕРЗ, УПН, РБК, UpConsAllt, а также собственные исследования компании «Маркетинг-Консультант».
