Тюмень?
Да
Нет
Список городов

English

Русский

English

Русский

меню
Мы в соц. сетях
Начать диалог
Место в рейтинге консалтинговых компаний
74
за 2020 год

Что делает архитектор для застройщика? 7 карточек для тех, кто хочет уверенно общаться с архитектурным бюро

Говорить «на архитектурном» учит Оксана Сафронова, директор по продукту GMK
Оксана Сафронова
Автор статьи
директор по продукту консалтингового агентства GMK
Говорить «на архитектурном» учит Оксана Сафронова, директор по продукту GMK
Главная цель работы архитектора – проект здания. И часть этой работы – творческие задачи, а часть – исключительно утилитарные. На каждом из этапов архитектор создает конкретный результат с определенной пользой для застройщика – помочь с разрешением на строительство и сформировать документацию, по которой потом будут идти строительно-монтажные работы. 

Содержание:

  1. Из чего состоит работа архитектора?
  2. Что такое предконцепция и эскизный проект?
  3. Что такое архитектурная концепция и архитектурно-градостроительная концепция?
  4. Что такое проект или проектная документация?
  5. Что такое рабочая документация?
  6. Архитектор архитектору рознь? Какая есть специализация?
  7. А можно узнать, за что архитекторы любят свою работу?

Из чего состоит работа архитектора?

Рабочий процесс архитектора проходит в несколько этапов:

  1. Подготовка форэскиза, эскизного проекта, предконцепции или предпроекта.
  2. Подготовка архитектурной концепции или архитектурно-градостроительной концепции.
  3. Подготовка проекта или проектной документации.
  4. Подготовка рабочей документации.

Что такое предконцепция и эскизный проект?

«На архитектурном»: стадия ПП и ЭП

Что тут главное. Это начальный этап работы с архитектурным проектом – по сути, набросок для понимания, в каком направлении он будет развиваться. На этом этапе архитектор получает ТЗ или формирует его совместно с заказчиком. По итогам этапа девелопер получает:

  • схематичные визуализации, то есть трехмерное изображение будущего проекта; 
  • схемы генплана (двухмерный вид сверху на участок проектирования);
  • технико-экономические показатели объекта (ТЭП).

Кстати, в концепции должно быть как минимум два варианта, для двух разных сценариев жизни, чтобы заказчику было легче принять правильное решение. 

Как идет работа. Разработка проекта начинается с исследования участка, градостроительного анализа, определения предельных показателей по высоте и плотности застройки, создание транспортно-пешеходных связей и других технических аспектов, без которых не может существовать здание.          

Далее происходит распределение функциональных площадей в проекте, что серьезно отражается на формообразовании здания. Здесь многое определяет основная функция, назначение здания. Многоквартирный дом, торговый центр, детский сад или гостиница? Любая функция имеет заданные параметры – исходные данные от заказчика, от города, и чаще всего эти параметры задают маржинальную составляющую. Ведь любая стройка – это коммерческий проект, в котором присутствуют инвестиционные риски, и несет их, как правило, застройщик. 

В итоге получается не архитектурная концепция в полном виде, а, скорее, эскизная проработка, форэскиз – то есть, идея с объемно-пространственными предложениями без проработки фасадов.

Мы помогаем девелоперам создавать конкурентный продукт, объединяя комплексное понимание рынка с архитектурным осмыслением проекта. Консорциум GMK&Archinform

Что такое архитектурная концепция и архитектурно-градостроительная концепция?

«На архитектурном»: стадия АК или АГК 

Что тут главное. Это более проработанная концепция проекта. Она дает возможность точно оценить экономику будущей застройки, определив все ее параметры.

На этом этапе архитектор жестко фиксирует все показатели по проекту – площади, этажность, плотность застройки. Эти цифры лягут в основу расчетов экономики проекта и станут базой для получения проектного финансирования в банке.  

Как идет работа. На этом этапе особенно много времени уделяется планировкам и их эффективности – насколько они эргономичны, соответствуют ли спросу? Идет проверка отклонений от заданной квартирографии, уточняют соответствие с ТЗ застройщика. 

После того как утверждены планировки, архитектор приступает к разработке фасадных решений. Здесь также невозможно обойтись одним вариантом – всегда разрабатываются несколько предложений. Внешний облик здания меняют различные фасадные материалы – архитекторы иногда пользуются выражением «рубашка» применимо к фасадам. Так, облицовочный кирпич или металлические кассеты на фасаде одного и того же дома дадут «рубашке» две совершенно разные стилистики. 

Что такое проект или проектная документация?

«На архитектурном»: стадия П или ПД

Что тут главное. На этой стадии появляется проект, который позволяет пройти экспертизу и получить разрешение на строительство.

Архитекторы создают чертежи, где фиксируют все данные по объекту. Именно эта информация будет храниться потом на сайте Росреестра. Последующие продажи возможны по этим официальным документам.

Как идет работа. В экспертизе тщательно проверяются все разделы по проекту. Этих разделов около 20 и в их числе:

  • генплан (ГП);
  • конструктивные разделы (КР);
  • инженерные разделы: отопление и вентиляция (ОВ), внутренний водопровод и канализация (ВК), электрика (ЭОМ), пожаротушение (ПТ);
  • и другие в зависимости от решений в проекте.

Параллельно с экспертизой происходит согласование фасадов объекта с городской администрацией – важно, чтобы проект органично вписывался в городскую среду.

Проектная документация – один из самых объемных разделов для архитектора. Он показывает либо качественно разработанный проект, который проходит согласование в экспертизе с первого раза, либо выявляет серьезные несоответствия нормативам, которые требуют переделки, а соответственно – и «отката» на предыдущий этап.

Что такое рабочая документация?

«На архитектурном»: стадия РД

Что тут главное. Начинается этап строительства – и здесь требуются рабочие чертежи, по которым будут идти строительные и монтажные работы.

Как идет работа. Команда архитекторов готовит рабочую документацию комплекта архитектурных решений (АР). То есть все разделы, которые включались в «стадию П», уточняются и дополняются техническими данными: всеми размерами, марками, узлами и деталями, расчетными схемами и ведомостями. 

Таким образом, для разработки рабочей документации требуется целая команда специалистов – как и на предыдущей стадии. С той разницей, что проработка становится детальной, буквально до кирпичика.

Поскольку сроки проектирования и строительства всегда сжатые, а этап разработки рабочей документации обычно самый долгий по срокам, объект разбивается на части: «нулевой цикл», первый этаж и далее захватка идёт по одному или нескольким типовым этажам.

Далее, после того как закончены основные строительные этапы, приходит очередь отделки с привлечением дизайнера-архитектора. Таким образом, постепенно здание приобретает свой окончательный вид. В финале происходит его сдача-приемка.

Архитектор архитектору рознь? Какая есть специализация?

Из-за больших отличий между стадиями проекта происходит условное деление архитекторов на две категории. Первые занимаются концепцией и «стадией П», вторые специализируются на «рабочке». Есть, конечно, и универсальные специалисты, которые полностью разрабатывают объект на всех стадиях.

Кстати, для того чтобы получить качественный объект, архитекторы каждого раздела ведут авторский надзор. Это один из самых важных моментов на этапе строительства, он позволяет контролировать процесс возведения здания.

А можно узнать, за что архитекторы любят свою работу? 

Есть очень важный и интересный момент. Рабочий процесс архитектора – это, во многом, работа с ограничениями участка. И часто именно ограничения подсказывают уникальные решения, которые и формируют объект. Так называемое формообразование в архитектуре – интереснейшая часть! 

И, порой, самая неудобная градостроительная ситуация подсказывает нетривиальные решения – так, например, сложный рельеф задает многоуровневое благоустройство, когда кровля нижнего этажа становится полноценной прогулочной зоной со всевозможными площадками.

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости



Еще интересное по теме

Девелоперам: еженедельная рассылка о недвижимости

Полезные статьи о маркетинге и продажах в недвижимости. Помогаем развиваться и улучшать проекты девелоперов.

Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.