Средняя стоимость квадратного метра
Если мы обратимся к инфопространству, то обнаружим, что, когда говорят о ценах на недвижимость, чаще всего речь идет о средней стоимости квадратного метра и внимание привлекают в первую очередь ЖК-лидеры по этому показателю. Однако нужно помнить о том, из чего он складывается. Чем меньше размер квартиры, тем выше средняя стоимость м². И, если в квартирографии проекта много малогабаритных студий и 1-комнатных квартир, средняя стоимость может быть высокой.
Мы часто встречаем ситуацию, когда в ЖК стандарт-класса среднюю стоимость «квадрата» выше, чем в ЖК комфорт-класса. Это происходит именно из-за соотношения площадей. На текущую среднюю стоимость предложения влияет и состав остатков: если в экспозиции остались большие квартиры, то она будет невысокой. При этом абсолютная стоимость крупных лотов может быть самой высокой на рынке.
Чтобы не получить искажения при аналитике цен на недвижимость, можно взять весь рынок (все квартиры и сколько они стоят) и разделить его на ценовые диапазоны абсолютной стоимости, например, квартиры до 2 млн, 2-4 млн, и т.п.
В чем измерять ёмкость рынка?
Вечный вопрос – в каких единицах измерять ёмкость рынка – в штуках квартир, квадратных метрах или деньгах.
Ёмкость рынка новостроек – это размер спроса (фактически совершенные сделки) на рынке многоквартирного жилья, выраженный в способности и желании потребителей его приобретать.
Для примера рассмотрим условный дом с установленным количеством квартир 200 штук. Предположим, что за определенный период все эти квартиры были проданы. В связи с тем, что на рынке есть разнообразие (не все квартиры предлагаются покупателям в одной площади), рассмотрим два варианта.
| ВАРИАНТ 1 Жилье массового класса Небольшие площади квартир ср. площадь квартир 45 м2 стоимость квадратного метра 800 у.е. | ВАРИАНТ 2 Жилье повышенного класса Большие площади квартир, ср. площадь квартир 70 м2 стоимость квадратного метра 1 500 у.е. | |
| Размер дома(общее кол-во квартир) | 200 квартир | 200 квартир |
| Ёмкость в натуральном выражении(кол-во квартир, которые были проданы) | 200 квартир | 200 квартир |
| Ёмкость в натуральном выражении(объем жилой площади в м2) | 9 000 м2 | 14 000 м2 |
| Ёмкость в денежном выражении(сумма реализации (в ден. единицах)) | 7 200 000 у.е. | 21 000 000 у.е. |
При одинаковом количестве квартир в обоих вариантах, объем реализованного жилья в варианте 2 больше. Стоимость квартиры, которую покупатель готов приобретать, формируется из её размера, в том числе и из-за того, что себестоимость строительства тоже рассчитывается исходя из суммы которую тратит девелопер на строительство одного квадратного метра жилья.
Поэтому подход к измерению ёмкости рынка в квадратных метрах более точен.
Если бы в экспозиции у всех участников рынка были квартиры одинаковой площади, то достаточно было бы ориентироваться только на количество реализованных квартир в штуках. Но в связи с тем, что размеры квартир и их стоимость разные, получается, что девелоперы в варианте 1 потратят, продадут и заработают меньше, чем в варианте 2.
Важно и наполнение портфеля девелопера – соотношение классов жилья (чем выше класс, тем больше площади квартир), квартирография (преобладают малогабаритные или большие квартиры).
Этот факт прямо влияет на размер ёмкости рынка в квадратных метрах, а также долю девелопера которую он занимает или планирует занять.
Мы рекомендуем измерять ёмкость рынка в трёх единицах – и в штуках квартир, и в квадратных метрах, и в денежном выражении. Важна цель замера:
- Если это определение доли рынка, то прежде всего смотрим на выручку в денежном выражении.
- Если планирование объемов строительства и продаж, то ориентируемся на объем в квадратных метрах и т.п.
Аналитика для девелоперов: от узнаваемости бренда до проектирования
Давайте поговорим о ваших проектах
Небольшой объем продаж
Низкие объемы продаж в проекте не всегда свидетельствуют о проблемах с этим направлением. Мы смотрим еще и на стадию строительства конкретных ГП, в которых открыты продажи, на остатки (если объем предложения небольшой, то и объём спроса будет соответствующим). Бывает и так, что ГП были введены и/или распроданы, а новые еще не выведены на рынок, и это повлекло сокращение объема продаж.
Рекомендуем помимо сделок в натуральном выражении (в штуках и квадратных метрах) смотреть еще и на коэффициент поглощения.
Коэффициент поглощения – это период времени, за который при определенном темпе продаж реализуются все квартиры, находящиеся в остатке. Он показывает скорость, с которой реализовывался на рынке ассортимент квартир, вне зависимости от объемов.
Разберем на примере. Значения коэффициента поглощения:
- 2,0 лет (типичный строительный цикл объекта МЖС) — рынок находится в равновесном состоянии (норма).
- свыше 2,5 лет – прослеживается профицит предложения и, как следствие, возможные снижение цен или меньший темп их прироста и т.д.
- менее 1,5 лет – дефицит и, как следствие, возможные рост цен или больший темп прироста.
| ЖК в конкурентной зоне | Текущая ср. стоимость кв м, руб. | По проекту, шт. | В сделках, шт. | В продаже, шт. | Остатки (непроданное жилье) | Среднегодовое кол-во сделок, шт. | Коэффициент поглощения (кол-во лет на реализацию остатков) | Значение коэффициента поглощения |
| КМ Тимирязевский | 159 191 | 650 | 512 | 138 | 24% | 241 | 0,59 | дефицит |
| Тетра | 156 343 | 454 | 78 | 376 | 83% | 48 | 8,9 | профицит |
| Подкова на Гагарина | 143 293 | 500 | 224 | 276 | 57% | 165 | 1,03 | дефицит |
| Орбита (Нижний Новгород) | 133 590 | 337 | 232 | 105 | 34% | 158 | 0,66 | дефицит |
| Университетский | 133 167 | 284 | 247 | 37 | 16% | 150 | 0,49 | дефицит |
| Заречье | 131 205 | 683 | 494 | 189 | 32% | 300 | 0,65 | дефицит |
| Цветы 2 | 128 691 | 1 264 | 698 | 566 | 45% | 351 | 1,72 | норма |
| Квартет | 112 595 | 181 | 83 | 98 | 59% | 14 | 8,43 | профицит |
Мы видим, что большая часть конкурентов имеет низкий коэффициент поглощения. Это значит, что спрос находится в равновесном состоянии: поглощение рынком квартир (вымывание ассортимента) идёт равномерно, профицита (избытка квартир, которые не поглощаются рынком) в большинстве ЖК не наблюдается.
Коэффициент поглощения — это показатель, который позволяет абстрагироваться от размера жилого комплекса (маленький ЖК → маленькое предложение → маленькие продажи) и сравнить данные по разным проектам по параметру скорости вымывания ассортимента.
