СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ
Вот такие здания есть практически в каждом городе США – причем как ближе к центру, так и на окраинах, высота их варьируется от 3 до 7 этажей, обычно большая часть квартир сдается внаем. «Рядом с центрами городов они стремятся к густому, часто красочному модернизму; в пригороде их архитектура, скорее всего, будет отличаться остроконечными крышами и историческими мотивами», — пишет Bloomberg Businessweek, критикуя постройки за однотипность и пожароопасность. Такие здания начали строить еще в 80-х годах и с тех пор даже новые проекты особо не отличаются разнообразием.
Среди малоэтажных проектов в западной Европе тоже немало так называемого социального жилья – квартир, предназначенных для социального найма. Таким образом архитекторы, урбанисты, городские власти пытаются разместить большое количества людей без потери их качества жизни. Это обычно небольшие проекты, несколько домов, квартал, вписанные уже в существующую застройку, зачастую они к тому же призваны реанимировать какой-то район города, вдохнуть в него новую жизнь или поправить репутацию.
1
Квартал Donnybrook, Лондон. Это проект архитектора Питера Барбера – победитель британского конкурса на проектирование жилья. На вид очень компактный, он может при этом вместить 400 человек. С балконов и окон жителей открывается вид на общественные пространства жилого комплекса, что повышает чувство безопасности и общности жителей. Каждый дом имеет собственную входную дверь и большой сад или террасу. С юга расположены более высокие трехэтажные здания с торговой галереей на 1 этаже. Балконы и эркеры, нависающие над улицей, террасы и многочисленные входные двери поддерживают чувство собственности и дают возможность персонализации жилья.
2
Hannibal Road Gardens, Лондон — еще один проект социального жилья. Восемь таунхаусов с садовыми террасами и отдельными входами завершает композицию ранее построенного жилого комплекса из двух домов. Новые здания построены на месте гаражей, квартиры, в основном, большие – 3, 4, 6 спален. При этом половина из них предназначены для сдачи в социальную аренду. В центре жилого комплекса – благоустроенный сад.
3
Social housing in Athis-Mons
Французский проект, вдохновленный стилистикой Нью-Йорка и многоквартирными жилыми домами, построенными в послевоенные годы. Здание состоит из двух частей – «уличной» и «садовой», а внутреннее общественное пространство наполнено арками, переходами и террасами.
____
Такое малоэтажное, но при этом «высокоплотное» жилье пытается объединить лучшие элементы городской жизни: удобная локация (многие проекты вообще расположены в центре), доступ к общественному транспорту, общественным пространствам для отдыха и развлечений, — и при этом сохраняет преимущества загородных проектов – умеренные масштабы, не подавляющие человека, стремление к индивидуальному жилью, возможность иметь небольшую частную территорию для семейного отдыха.
_____
Однако эти новые проекты, пусть и архитектурно гораздо лучше тех, что строились в прошлом веке, по сути выполняют ту же функцию: поселить как можно больше людей там, где по каким-то причинам высотная застройка невозможна или не актуальна.
Но есть и другая тенденция.
_____
НОВЫЙ УРБАНИЗМ
Еще в 80-е годы в США появилась концепция «нового урбанизма» — возрождение компактных малоэтажных городов, одинаково дружелюбных как к природе, так и к человеку. Сегодня эта философия находит свое воплощение в Европе, где девелоперы отдают предпочтение невысоким – максимум до 5-7 этажей – микрорайонам.
1
Вот, например, уникальный квартал Фуненпарк в самом центре Амстердама (фото — Илья Варламов). Бывший промышленный район стал главным архитектурным и строительным событием 2005 года. Архитекторы квартала перенесли частичку «деревенской» Европы прямо в сердце города. На территории квартала – 312 зданий высотой максимум 5 этажей, каждый дом — с уникальной архитектурой. Много зелени (и велосипедов, это же Амстердам), подъезды с уровня земли, отсутствие автомобильных дорог, передвижение – только пешком или на велотранспорте, паркинги под землей.
2
Или еще — Зеештадт Асперн («Озерный город Асперн») в Вене, новый микрорайон со среднеэтажной (максимум 7 этажей) застройкой, один из крупнейших девелоперских проектов в Европе – кстати, все еще строится (фото — Илья Варламов). Это не «спальный» микрорайон, от этой идеи во многих странах отказались давно. Многоэтажки на окраинах приводят к маятниковой миграции (утром на работу, вечером с работы) и километровым пробкам. Здесь же, в новых микрорайонах Европы – сразу делают все необходимое, и школы, и детские сады, и бизнес. В центре Зеештадт Асперн – озеро, парк и набережная. Во дворах высажены взрослые деревья, много общественных пространств, не огороженных заборами, встречаются даже бассейны.
Этот район, хоть и по нашим меркам не малоэтажный, однако здесь есть элементы, которые применяются у нас в ММЖ: например, некоторые квартиры продаются сразу с участком земли, на котором можно что-то посадить или даже устроить мини-ферму.
3
Фото — Илья Варламов
Еще один шедевр голландской архитектуры и урбанистики – квартал «Нэулэнд» в городе Амерсфорт. Строительство квартала завершено в 2011 году. Одна из «фишек» квартала – экология, как пишет Илья Варламов, «после строительства из района не ушли проживавшие там животные, в каналах до сих пор живут саламандры». Квартал построен по принципам правительственной стратегии ВИНЕКС. Концепция включает несколько важных моментов:
— обеспечение притока покупателей в существующие торговые сети;
— ограничение оттока недовольных жителей в больших городах;
— защита открытых пространств агломерационным концентрированием вокруг существующих больших городов;
— сокращение пути «дом-работа-магазин»;
— регулирование цен на жилье (предполагается, что богатые люди переселятся в новые районы, чтобы освободить недорогое жилье в центре для малообеспеченных семей).
4
Фото — Илья Варламов
Интересный проект в Осло — район Sørenga, 8 домов на 746 квартир, все дома малой или средней этажности. Квартиры довольно дорогие – еще бы, с такими видами на фьорд. На квартал есть гараж примерно на 300 машин, машино-места продаются вместе с квартирами, а также пункт проката автомобилей. Работают несколько кафе, рестораны, магазины, есть два детских сада, пляж и детский бассейн, бульвар для прогулок, зеленые зоны есть во дворах и на крышах некоторых домов. Район «разрезают» каналы с набережными.
Во всех этих проектах реализованы принципы нового урбанизма:
- «человеческий» масштаб архитектуры, житель не чувствует себя «маленьким» по сравнению со зданиями;
- перемещение по кварталу – на велосипеде или пешком;
- улицы, дружественные для пешеходов: здания расположены близко к улице и выходят на неё витринами и подъездами; вдоль улицы высажены деревья; паркинг на улице; скрытые парковочные места; гаражи в тыльных переулках; узкие низкоскоростные улицы.
- акцент на красоту, эстетику, комфортность городской среды;
- многообразие и разнообразие общественных пространств;
- минимальное воздействие на окружающую среду застройки;
- смешение магазинов, офисов, индивидуального жилья, апартаментов в одном месте;
- многообразие типов, размеров, ценового уровня домов, расположенных рядом.
- смешение людей разного возраста, уровня доходов, культур и рас.
Как видим, здесь выбор в пользу малоэтажки объясняется не только близостью к природе. Именно ММЖ позволяет создать для жителя наиболее комфортные условия проживания, без агрессивного давления высотных зданий, без незаметно накапливающегося стресса от шума автомобилей, с идеальным балансом между частным и общественным пространством. Малоэтажное жилье в духе нового урбанизма отвечает всем потребностям человека и, с одной стороны, максимально приближено к мечте о собственном доме (в 2017 году по заказу Минстроя России компания Open Village провела социологический опрос населения о жилищных предпочтениях россиян и выяснила, что иметь свой дом хотят 93% респондентов), с другой стороны – через организованные публичные пространства дает возможность создания безопасного и комфортного комьюнити, чего так не хватает жителям многоэтажек.
Задайте себе вопрос: если бы у вас был выбор – жить в многоэтажном или малоэтажном жилье при прочих равных условиях, какой вариант вы бы выбрали?
А в это время в России…
Многоквартирная малоэтажка как отдельный формат заинтересовал застройщиков в кризисные 2008-2009 годы. Тогда интерес покупателей к загородным поселкам несколько упал, и девелоперы впервые попробовали возводить поселки микс-формата, когда на одной территории вырастали и коттеджи, и блокированные дома (таунхаусы), и многоквартирные 3-4-этажные здания.
Как и раньше, большинство проектов в Москве и Санкт-Петербурге все же относится к премиум-сегменту, они появляются в курортных и роскошных пригородных районах (в столице) или в исторических пригородах в Санкт-Петербурге.
1
Парк «Рублево» с набережной отмечен многочисленными наградами: «Лучшая жилая недвижимость» European Property Awards 2016-2017, победитель в номинации «Самый экологичный жилой комплекс в черте города» Urban Awards 2015, победитель в номинациях «Лучший строящийся объект бизнес-класса в Подмосковье» и «Жилой комплекс с лучшей архитектурой» Urban Awards 2014, победитель в номинации «Новостройка Подмосковья №1» премии «Рекорды рынка недвижимости 2013».
2
Snegiri Eco – 15 клубных домов с интерактивным парком 3 га. Общая площадь проекта – 5 га. Здесь предусмотрено создание парка с детскими площадками, разнообразными зонами отдыха со стеклянными навесами, защищающими от непогоды, системами фонтанов и ручьев-каскадов. В домах – высокие потолки, террасы и балконы, не более двух квартир на этаже, панорамное остекление.
3
«Лахта-Парк» — застройка смешанного формата в Санкт-Петербурге: 10 коттеджей со своим земельным участком; 490 апартаментов в малоэтажных домах; 50 сити-вилл – домов на три семьи. Благоустройство проекта включает детские площадки, гравийные дорожки для прогулок и асфальтированные – для автомобилей, вольер с белкам, спа-центр и вертолетную площадку.
4
Иногда встречаются и более доступные по ценнику девелоперские проекты.
Малоэтажный ЖК «Андерсен» с парком 4,5 га – проект комплексного освоения территории, находится в 11 км от Московской кольцевой автодороги и, в отличие от предыдущих проектов, находится в умеренном ценовом сегменте. Здесь предлагается как многоэтажное, так и малоэтажное жилье. Общая площадь застройки жилого комплекса составляет 19,6 га. Обширная лесная зона размером 4,5 гектара находится на территории самого жилого комплекса. На этой площади будут обустроены зоны отдыха для детей и взрослых, оборудованы велосипедные дорожки, детские и спортивные площадки, дорожки для катания на роликах и скейтах, площадки для выгула собак.
___
В регионах также есть интересные проекты, которые вполне отвечают принципам нового урбанизма, или, как минимум, стремятся к этому.
1
Казань, ЖК «Царево Village»
Проект девелоперской компании «Унистрой» — застройщик работает в нескольких регионах, в основном возводит многоэтажные жилые комплекс, однако в своем родном городе решил запустить проект ММЖ – и он оказался довольно успешным. «Царево Village» — это жилой комплекс в 10 минутах езды от Казани с сохраненным естественным природным ландшафтом. Предусмотрены 3 детских сада, школа, экопарк, игровые и спортивные площадки.
2
Тюмень, ЖК «Биография»
Девелоперская компания «Партнер-строй» специализируется на малоэтажном строительстве, ведет несколько проектов комплексной застройки, в том числе «Биография/», отличительная особенность которой – уникальный для региона парк «Древо жизни» площадью 2,7 га: 300 деревьев, более 5500 тысяч кустарников, расположенных на искусственных холмах.
Сам комплекс состоит из 413 таунхаусов — блокированных двухэтажных домов с отдельным входом и реализуется в рамках концепции «Эко-Девелопмент». Особое внимание уделяется энергоэффективности и экологичности.
3
Киров, ЖК «Елки-парк», ЖК «Васильки»
Малоэтажный жилой комплекс от застройщика «Железно» (также специализируется на ММЖ). Собственного парка у проекта нет, однако он удачно расположен у дендропарка – природного символа Кирова и излюбленного места отдыха многих кировчан. Еще один проект этого же застройщика, тоже малоэтажный, — экопарк «Васильки».
4
Самара, коттеджный поселок «Яр Парк» (прислано подписчиком)
«Яр Парк» – это 80 двухэтажных таунхаусов в 20 минутах от Самары в селе Красный Яр, дома на 2, 4 и 6 квартир в едином архитектурном стиле. У каждого таунхауса – одно или два парковочных места, земельный участок на 2-4 сотки. Проект был признан лучшим коттеджным поселком 2018 года в рамках конкурса Rs-AwaRdS.
5
Березовский, ЖК «Уют-Сити» (прислано подписчиком)
Малоэтажный проект в пригороде Екатеринбурга. Как сообщается на сайте, концепция жилого комплекса предполагает застройку по европейскому типу, то есть комплексами из трех- и четырехэтажных кирпичных домов с просторными благоустроенными закрытыми дворами и достаточным количеством парковочных мест. Планируется также строительство таунхаусов.
6
Уфа, экопарк «Сосны» (прислано подписчиком)
Дома от 3 до 6 этажей возводятся в этом жилом комплексе в Уфе. На сайте проекта подчеркивается «супер-развитая» инфраструктура: есть продуктово-хозяйственный супермаркет, отделение банка, химчистка и ресторан. Территория оформлена ландшафтными архитекторами, девелопер также строит детский сад по уникальному архитектурному проекту, движение автомобилей по ЖК ограничено.
Знаете интересный малоэтажный проект в вашем регионе? Напишите нам: pm@gmk.ru.
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ
Почему малоэтажные проекты могут быть интересный девелоперским компаниям? Ведь если говорить о финансовой выгоде, то преимущества многоэтажной застройки, казалось бы, очевидны. Вот несколько причин:
- Высокая скорость строительства. Логично: чем меньше этажей, тем быстрее можно построить объект. Таким образом снижаются риски недостроя, проект интереснее для покупателя, который быстрее получит свои квартиры. К тому же, как отмечают многие эксперты, в новых законодательных условиях скорость строительства будет выходить на первый план, если говорить о маржинальности.
- Возможности добавленной стоимости. Иногда малоэтажный проект может стать пусть не выгоднее высотки, но как минимум не убыточнее – благодаря премии к рынку, которая формируется за счет уникальных особенностей проекта, «эксклюзива» малоэтажки: террасы вместо балконов, собственный палисадник, лес или огромный парк в шаговой доступности и т. д.
- Строить там, где нельзя строить многоэтажное жилье. Чаще всего российские малоэтажные проекты располагаются в пригородах, но что мешает взять на вооружение вышеупомянутый европейский опыт и вписать проект в городскую среду? Особенно это актуально для городов, где запрещено строительство высотных зданий в некоторых районах. Что думаете о малоэтажке в центре города? Напишите нам: pm@gmk.ru.
- Имидж. Не стоит недооценивать этот фактор. Репутация трендового и современного застройщика дорогого стоит и, кстати, тоже добавляет ценности проектам, в том числе и будущим.
Что касается покупателя, то для него, как как отмечают исследователи GMK, этажность жилого комплекса далеко не на первом месте, он чаще смотрит на локацию, цену и планировку.
Да, безусловно, есть и минусы малоэтажки, которые отмечают как покупатели, так и девелоперы. Так, например, из-за отсутствия лифта МЖК мало подходит для людей с ограниченными возможностями (за исключением квартир на первом этаже). К недостаткам можно отнести и отсутствие видовых квартир, вообще хорошего обзора на первых этажах, удаленность от делового центра города, бедность инфраструктуры. Впрочем, все эти недостатки умный девелопер (с помощью умного консультанта) легко нивелирует крутыми УТП.
«Сейчас огромный интерес к загородной недвижимости разного формата. Только у нас в портфеле проектов почти на 2000 гектаров, причем в большинстве случаев это КОТы. Тренд очевиден, и я думаю, в ближайшее время многие застройщики выйдут в эту нишу», — отмечает Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK.
«Работа в малоэтажном сегменте – это наш стратегический выбор», — говорит Геннадий Разницын, генеральный директор ГК «Партнер» (Тюмень). Он также подчеркивает, что малоэтажное жилье удовлетворяет одной из главных потребностей человека – потребности в безопасности. И речь здесь не о закрытых заборами домах, а о формировании среды, в которой человек знает своих соседей.
В статье использованы фотоматериалы с сайтов: architizer.com, parkrublevo.ru, kompleks-andersen.ru, snegiri-eco.ru, лахтапарк.рф, varlamov.ru, vk.com/unistroyrf, елки-парк.рф, vasilki43.ru, biografi.ru
