8 800 350 61 97

English

Русский

English

Русский

меню
Мы в соц. сетях
Начать диалог
Спартак Казаков
16
СЕН
2019
Спартак Казаков

Трудности планировок
Колонны, ниши и выступы в самых неожиданных местах. Откуда берутся такие планировки?

превью в блог (3)

 

Проектировщики часто пользуются тем, что девелопер не имеет высокого уровня специальных познаний. «Это техническая необходимость!», — говорят инженеры о том, чего не хотят или не умеют исправить. И предлагают к реализации объекты, откровенно недоработанные с точки зрения строительных конструкций и инженерных сетей.

 

В новой статье из цикла «Девелопер и проектировщик» я предлагаю разрушить мифы из серии «Так невозможно» и разобрать ошибки инженеров и пути их устранения.

Для примера возьмем план этажа ЖК одного из лидеров рынка Ростова-на-Дону. Это довольно опытный девелопер с большим количеством реализованных проектов. Тем не менее, ошибки, допущенные при проектировании, ухудшают качество его продукта.

Рис_1

Рис. 1

Здание выполнено по схеме монолитного железобетонного каркаса с заполнением газобетонными блоками и утеплением мин. ватой с облицовкой вентфасадом. Выявим несущие конструкции (обозначим красным) и инженерные коммуникации (обозначим синим).

С первого взгляда очевидно, что такое расположение конструкций и сетей просто недопустимо! Сложные выступы в кухнях, колонны посреди комнаты и множество углов в санузлах!

Можно было сделать лучше, не меняя планировок!

Даже не трогая несущие элементы и инженерные сети, реально улучшить их качество довольно простыми методами.

1. Минимум углов и выступов

Как в примере?

На рисунке ниже межквартирные перегородки выполнены не вровень с капитальными конструкциями.

Рис_2-1

 

Рис. 2-1

Мне не понятна причина, побудившая инженеров так выполнить перегородки. Скорее всего, проектировщик в данном случае «продает бумагу», а не выполняет качественную работу. Возможно, девелопер не обратил на это внимание. Может быть, было принято решение сделать перегородку цельной из блока толщиной в 200 мм (в нарушение норм по защите от шума), и, чтобы «не было обидно» покупателям, выступы сделали с двух сторон.

Как надо?

Факт в том, что можно сделать лучше! Если перегородка приходится на несущую конструкцию, располагать ее нужно строго вровень. Таким образом, хотя бы в одном помещении не будет лишних углов.

В этом решении предпочтение следует отдавать санузлам и кухням, а выступы — вынести в комнаты и коридоры. На это есть ряд причин.

— Столешница кухни удобнее всего монтируется на ровной стене. А выступы создают проблемы в изготовлении, монтаже, эксплуатации и ведут к ее удорожанию.

— В санузлах основной отделочный материал — керамическая плитка. Гораздо проще облицевать плиткой ровную поверхность без выступов.

Пример грамотного распределения — на рисунке ниже.

Рис_2-2

 

 

Рис. 2-2

А если взяться за планировки серьезнее, то можно обратиться к следующим приемам:

2. «Прячем» несущие конструкции в стены

Как в примере?

Несущие элементы почему-то размещены не в теле стен. Неважно, какая была толщина элемента и какая толщина стены – если стена 250 мм, то применяется колонна 250 мм; если стена 300 мм, то применяется колонна 300 мм. В любом случае, выступающие из наружных стен кап. конструкции – недостаток.

Как надо?

Колонну целесообразно разместить в теле наружной стены, применив в качестве ограждающих конструкций газобетонный блок такой же толщины, что и несущий элемент. Если потребуется элемент, перпендикулярный наружной стене, его можно сделать в районе межквартирной перегородки. Тогда вы выполните межквартирную стену из двух перегородок газобетона по 100 мм с воздушной прослойкой 50 мм для колонны толщиной 250 мм (меньше — не проходит по СП 54.13130.2011 п. 9.24) и спрячете колонну в тело стены. При толщине колонны 300 мм воздушный зазор увеличится до 100 мм. Для этого случая работает тот же способ — правда, с небольшими потерями пространства.

Но что, если вам жалко терять лишние 50 мм продаваемой площади? Тогда, конечно, можно сместить межквартирную перегородку с образованием выступов — и сильно уменьшить функциональность квартиры. Стоят ли этого лишние 0,2 м²? Может быть, лучше увеличить цену на эти самые 0,2 м²? Решать это должен сам застройщик.

Как избежать выбора между потерей площади и функциональности?

Хочу отметить, что выбор типа несущего элемента должен диктовать сам девелопер. Дело в том, что конструктору все равно, какие элементы каркаса ему применять. И все заявления о недостаточной несущей способности — манипуляция.

Можно и нужно рекомендовать конструктору поставить элементы чаще, увеличить длину элемента до 1200 мм. Стандартный шаг 3х6 м с запасом выдерживают колонны 250х900 мм на 17 этажей. Дело только в размере арматуры и марке прочности бетона.

Для наглядности возьмем другой участок плана этажа и переместим в нем конструктивные элементы — на рисунках ниже. Внимание — на красные элементы.

Рис_3

Рис. 3

Рис_4

Рис. 4

3. Оптимизируем инженерные сети

Как в примере?

Рассмотрим пример на рис. 3. Межквартирная перегородка между «зеленой» и «желтой» квартирами привлекает внимание сразу. Почему воздуховоды и стояк канализации расположены таким образом – мне не понять (помечены синим). Зачем эти выступы? Выглядит, как проигрыш в «Тетрисе». Ведь есть простой способ – разместить все вдоль перегородки между коридором и кухней, а еще лучше – между несущими элементами параллельно кухонному оборудованию. И аргументы про «не входит» меня не убедят. Это неправда! Даже для колонны 250 мм это не сложно: две перегородки из кирпича «на ребро» – и вентканал готов! Если колонна имеет толщину 300 мм, то великолепно подходит серийный железобетонный вентканал. Но самое странное в этом фрагменте планировки другое. Положение кухни здесь противоречит нормам. Дело в том, что, согласно СП 54.13130.2011, п. 9.26, «…не допускается крепление санитарных приборов и трубопроводов непосредственно к межквартирным стенам и перегородкам, ограждающим жилые комнаты». Кроме того, планировка не позволяет использовать один канализационный стояк для кухни и санузла квартиры — придется ставить два.

Определенно, негосударственные экспертизы проектной документации смотрят на нарушения норм сквозь пальцы.

Как надо?

Расположение инженерных сетей нужно выполнять исходя из потребностей планировки, а не по желанию инженера облегчить себе жизнь.

Попробуем всё исправить! Переносим кухню, переносим оборудование в санузле, «утапливаем» конструкции. Оптимально размещаем вентканалы и стояк канализации. Новая планировка в пределах контура межквартирных перегородок готова! Здесь работают красные, синие и зеленые элементы. Применены все 3 метода:

Рис_4

Выводы. Как добиться идеала от проектировщиков?

  1. Девелопер обязан разработать четкое техническое задание для проектной организации с требованиями к планировкам, конструктивным элементам и инженерным сетям.
  2. Перед началом стадии «Проектная документация» обязательно выполняется эскизный проект с прорисовкой схемы инженерных сетей! А байкам про то, что «это долго», верить нельзя. Грамотный архитектор знает примерные размеры конструктивных элементов, вентканалов, стояков канализации и трубопроводных сетей и способен предусмотреть их расположение на плане.
  3. Ни одна планировка не должна выходить на стадию проектирования без утверждения отдела продаж! Все недочеты выявляются на стадии эскизного проекта.
  4. В работе с проектировщиком застройщик должен быть тираном! Он должен выставлять к планировкам жесткие требования и следить за их выполнением, добиваясь идеального результата.
  5. При обнаружении недостатков смело идите на реинжиниринг.

 

Об авторе

Спартак Казаков

Опыт работы в проектно-строительном бизнесе — 22 года. Прошел путь от рядового инженера проектного института до руководителя собственной проектной мастерской. Выполнял работы по Сибирскому Федеральному округу, ХМАО, ЯНАО, Крыму, Южному федеральному округу. Руководил проектным направлением в структуре девелопера. Имеет обширный опыт работы с административными и контролирующими органами. В настоящий момент работает в структуре промышленного холдинга и курирует направление строительства и эксплуатации.

Хотите получать новые статьи?
Подписывайтесь на блог.
Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.