8 800 350 61 97

English

Русский

English

Русский

меню
Мы в соц. сетях
Начать диалог
Спартак Казаков
10
ИЮН
2019
Рубрика:
ПРОЕКТНЫЕ РАБОТЫ
Спартак Казаков
Анализ участка для начинающего девелопера
Дизайн без названия (21)

 

Как избежать ошибок в анализе участка и быть подкованным в разговоре со строителями и проектировщиками? Придумать идею жилого комплекса – одно, и совсем другое - ее реализовать! Как часто в своей практике я сталкиваюсь с отсутствием взаимопонимания между девелоперами, проектировщиками, строителями, службами надзора и контроля. Позднее это порождает многочисленные ошибки, они в свою очередь ведут к дополнительным затратам и увеличению сроков реализации. Как правило, всё начинается с неверной оценки земельного участка с точки зрения инженерных вопросов. Сегодня об этом.

 

 Сбор общих сведений об участке. Вид разрешенного использования

Начинаем со сбора информации об участке. Основной идентификатор участка — его кадастровый номер.

Для примера возьмем случайный участок с номером 66:41:0502064:146. Чтобы его найти, заходим на сайт публичной кадастровой карты https://pkk5.rosreestr.ru и вбиваем в поле поиска кадастровый номер участка. Появится окно с описанием:

Росреестр (Рис_1)

 

Здесь мы получим информацию о площади участка, кадастровой стоимости, типе разрешенного использования и т. п. Здесь же можно получить план участка и план кадастрового квартала. Для определения положения участка на карте можно включить спутниковую карту (Esri. Космические снимки):

Росреестр (Рис_2)

Конечно, вся эта информация есть в кадастровой выписке ЕГРН на земельный участок, которую необходимо получить в Росреестре через МФЦ или в электронном виде на официальном сайте Росреестра https://rosreester.ru.

Есть множество сайтов, которые предоставляют эту же информацию, но переплачивать смысла нет.

Лучше заказать сразу расширенную выписку. Там, в дополнение к основной информации, будут координаты точек для выноса участка в натуру и другая полезная информация.

Далее изучаем графы «Адрес», «Площадь», «Виды разрешенного использования». Если вид разрешенного использования не соответствует требуемому для реализации проекта, то необходимо сменить вид разрешенного использования.

Прежде всего, следует  выяснить, какие виды разрешенного использования для этого земельного участка возможны.

Если на земельный участок разработан градостроительный план, то выяснить это не составит труда.  Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это документ, который должен содержать почти всю информацию по возможности использования земельного участка, на который он разработан:

Градостроительный план_1(Рис_6)

К сожалению, при его разработке часто допускаются ошибки, и проверять дополнительные условия придется самостоятельно. Но об этом позже.

Находим пункт «Информация о разрешенном использовании земельного участка» (см. иллюстрацию ниже). Там будет перечень Основных видов разрешенного использования для данного земельного участка. Это, собственно, и есть виды использования для нашего участка.

В дополнение, еще есть перечень Вспомогательных видов разрешенного использования. Здания и сооружения из этого перечня разрешается размещать только при наличии на земельном участке объекта из перечня Основных видов.

Также в градостроительном плане есть перечень Условно разрешенных видов использования. Получение разрешения на эти виды использования земельного участка требует прохождения специальной процедуры, включающей публичные слушания. Процедура довольно длительная. По моему личному опыту, занимает не менее полугода.

Еще сложнее обстоит дела, когда требуемого вида разрешенного использования земельного участка нет в градостроительном плане. В таком случае разрабатывается проект планировки территории (или корректировка проекта планировки территории), затем проходит процедура публичных слушаний, и только потом, при положительном решении, происходит смена вида разрешенного использования земельного участка.

Сложнее, когда ГПЗУ нет. Может помочь выписка из правил землепользования и застройки. Выписка содержит виды разрешенного использования на запрашиваемый земельный участок. К сожалению и ГПЗУ и выписка изготавливаются в течении 30 дней.

Как получить информацию, не имея ГПЗУ и выписки из Правил землепользования и застройки, мы расскажем отдельно.

Об авторе

Спартак Казаков

Опыт работы в проектно-строительном бизнесе — 22 года. Прошел путь от рядового инженера проектного института до руководителя собственной проектной мастерской.  Выполнял работы по Сибирскому Федеральному округу, ХМАО, ЯНАО, Крыму, Южному федеральному округу. Руководил проектным направлением в структуре девелопера. Имеет обширный опыт работы с административными и контролирующими органами. В настоящий момент работает в структуре промышленного холдинга и курирует направление строительства и эксплуатации.

Хотите получать новые статьи?
Подписывайтесь на блог.
Что дает резидентство в GMK Club:
  • бесплатный чек-лист «Оптимальные показатели работы отдела продаж и маркетинга»;
  • электронная книга из серии «Библиотека девелопера»;
  • бесплатный доступ к эксклюзивным мастер-классам для девелоперов;
  • суперпосты в нашем блоге по закрытой ссылке;
  • приоритетное информирование о наших мероприятиях по всей России;
  • специальные цены и акции на наши услуги.